標籤

標籤雲

2017年6月22日 星期四

房屋貸款是否需要辦二胎房貸

江龍名表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請 信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資 的業務族等。
但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。

而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年 買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘 存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。

房屋增貸與保證人問題

以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。江龍名表示,銀行房屋貸款的授信原 則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。
但如何才能證明擔保價值足夠呢?江龍名表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情 況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目 的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

信用不良如何房屋轉增貸?

中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。
因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親 屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

增貸、轉貸有手續費嗎?

洪慧純表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。
如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。

房屋增貸利率多少?

洪慧純表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。
一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

房屋增貸的可能性(機率)

洪慧純表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良, 或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保 持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

房屋增貸是要如何申辦?

洪慧純表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新 鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較 謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。