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2016年12月18日 星期日

北市鬆綁房屋稅救房市 2017年7月上路

搶救低迷房市,台北市長柯文哲宣布鬆綁明年度房屋稅,3大新制2017年7月上路,包括取消新屋加價項目,還有修正豪宅稅改為「1+固定率」,以及新屋房屋稅分6年緩漲,前2年打7折!對此房仲表示肯定,認為有助豪宅景氣,但學者卻痛批,有錢人本來就該多繳稅,稅改倒退嚕!
歲末年終,台北市長柯文哲送上大紅包!北市府不動產評議委員會拍版定案,宣布調整明年(2017年)度房屋稅三大方向,包括取消新屋加價項目,修正豪宅稅改為「1+固定率」,以及新屋房屋稅分6年緩漲,三箭齊發,等於讓幾乎結凍的房市,露出一線曙光!
房仲曾敬德:「2014年以後落成的新豪宅,看起來最為受惠,主要部分是它的加價項目取消,它的豪宅路段率加乘,改成1+固定率的話,可能大概會有打6折,打7折效應出現,所以在於新豪宅的部分,看起來低迷的買氣,或是打不開的買氣,應該有機會慢慢回溫。」
房仲一片叫好,其中豪宅稅,主要針對台北市總價8000萬以上豪宅,稅制從「1+路段率」改為「1+固定率」,未來固定率以120%計算,可回朔15年,預估約有3700戶受到影響!
不只調整豪宅稅,針對2014年7月之後取得使用執照的新屋,將取消中央空調、游泳池、電扶梯等加價項目,預計像是飯店、商辦大樓,共有15000戶受惠,可望調降1成房屋稅,另外,房屋構造單價也分6年緩漲,前2年打7折,3~4年打8折,減輕屋主負擔。
政大地政系教授張金鶚:「有錢人多負擔一點的作法,是公平正義基本的展現,這次台北市的做法上,我覺得比較偏向在政治上的考量,對於專業上的評估顯然有欠缺,好不容易往前走一步,現在又倒退嚕的作法,我覺得令人相當遺憾。」
學者痛批,稅改制度越改越不公平,根本玩假的,柯市長打算鬆綁房屋稅,3大新制2017年7月上路,已經提前引爆話題!民視新聞許敬柔、吳偉韶台北報導)

蔡總統:房地產不該是炒作商品 要讓房地產市場回歸穩健

蔡總統今天(17號)上午出席第45屆建築師節慶祝大會,總統表示,政府將規劃興建社會住宅,積極推動老舊住宅更新改建和整建,期盼建築界與政府共同努力,為台灣打造新的城鄉風貌和幸福生活;總統並表示,讓房地產市場回歸穩健,一直是政府既定的政策目標,房地產不該是投機和炒作的商品。
總統表示,各地設會住宅正陸續規劃中,不只希望能滿組青年和弱勢族群的居住需求,也希望社會住宅能引進防災、綠艦住、智慧建築等科技,讓社會住宅成為未來建築的設計趨勢。此外,政府也將積極推動老舊住宅改建整建,除了居住安全考量,也能改善生活環境,政府將提供實質獎勵誘因,鼓勵公股行庫參與都更,讓數百萬老宅居民可以享有更好的居住品質,也為建築設計和營建需市場增添新的活力。
總統說,房地產不該是投機和炒作的商品,讓房地產回歸穩健,一直是政府既定的政策目標,房地產價值如果能取決於建築品質,就可以刺激建築設計、土木營造,以及建材等產業不斷創新和進步,房地產業將不再是惡化分配的元兇,而能帶動優質就業的成長,帶來有品質的生活,對台灣經濟轉型產生正面影響。

柯文哲刺激房市推3大方案 新屋房稅打7折減輕衝擊

台北市長柯文哲為搶救房市,台北市政府16日宣布調整2017年度房屋稅3大方向,有助於暖化目前結凍的新屋買氣,包括取消新屋加價項目、修正豪宅稅、房屋構造單價,分6年緩漲三大新制,不只有助於新屋買氣,也有利於都更,有些原本要改建卻房屋稅太高而沒談成,民眾樂見。台北市政府副發言人劉奕霆表示,房屋稅並未受到任何相關單位壓力與影響,市府針對相關稅率可定期做調整,但過去12年間北市府毫無作為,導致到今年才有如此高的漲幅,為減緩市民的壓力,柯市府改6年內逐漸緩漲。
房屋稅為地方稅,台北市以外各縣市尚無調整計劃。研議中的新北市財政局指,若要整體調整,幅度不會像北市這麼高;高雄、桃園等市政府指當地沒有豪宅稅故也無調整問題。
台北市於2014年調整該年度7月後新屋標準單價,平均調升約2.6倍,拉高了房屋稅;尤其豪宅稅多出「1+路段率」加成計算,差一天、取得使用執照的新舊制稅賦落差過大,更引發市場「一刀切」爭議。北市府16日召開不動產評議委員會定調3原則,財政局局長陳志銘指:「要拉近新舊房屋稅差距,減輕衝擊。」
這3方案2017年7月起實施,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,短期內新豪宅有可能打對折繳稅,打開些許豪宅買氣。但眼尖的網友也發現這方案受惠對象多為企業和豪宅戶,直指「柯P啊這種你也敢提,真的是不怕民調再降。」華固建設總經理洪嘉昇指出,豪宅稅自「1+路段率」改為「1+固定率(120%)」,對原屬台北市蛋黃區、路段率超過200%的社區來說,可收減稅之效,但市郊豪宅主恐將加稅,新制上路後普遍來看,市中心豪宅2017年房屋稅收可減約1/3。但針對2001年後取得使用執照的豪宅,2017年7月起將全面適用房屋稅新制,北市財政局預估約有3700戶舊豪宅受影響,佔整體比率約千分之三,財政局表示,若全面回溯恐將影響百萬戶,因此決議僅針對總價8千萬元以上高級住宅調整。新版房屋稅的加價項目也將取消,包括室內或屋頂游泳池、中央空調、電扶梯、金屬玻璃帷幕等,估影響商辦大樓及10層樓以上新成屋,最多可低1成房屋稅。新政卻引發學者疑慮,政治大學地政學系系主任林子欽認為,把加價項目全部取消意義不明,以飯店來說有沒有游泳池影響相當大,但現在估價卻不納入考慮。台北市前副市長張金鶚更大嘆,專業的事情變成政治操作,對北市調整方向相當失望,尤其新屋房屋稅緩漲6年,他痛批:「依據是什麼?本來稅基就離市價有段距離,現在又逐年緩漲,觀念開倒車,說要稅改根本是玩假的!」
張金鶚認為,北市府要把豪宅的「1+路段率」改成「1+固定率」,固定率120%明顯過低,不符合租稅公平,「有能力的人負擔多一點稅賦是應該,現在卻讓他們負擔變低,改革不是玩真的。」(梁恩祺/綜合報導)

積極推動老舊住宅更新 蔡英文強調房產不應投機炒作

總統蔡英文今(17)日上午前往南港展覽館出席「第45屆建築師節慶祝大會」,除說明政府將規畫興建社會住宅,積極推動老舊住宅更新改建和整建,並期盼建築界與政府共同努力,為台灣打造新的城鄉風貌,更為台灣人營造幸福生活。她也認為,房地產不應該是投機和炒作的商品。
針對政府社會住宅政策,蔡總統指出,台灣各地的社會住宅目前正陸續規畫中。不只是用來滿足年輕人和弱勢族群的居住需求,也希望社會住宅呈現未來的建築設計趨勢,且引進防災、綠建築、智慧建築等科技。換言之,社會住宅將為台灣的居住環境設下新的基準,也將成為多元且充滿創意的建築新樂園。相信是可以讓建築師大展長才的舞台。
蔡總統表示,政府將積極推動老舊住宅更新改建和整建。除了安全上的考量,也期待台灣人的生活環境能夠持續改善。事實上,台灣有14萬棟屋齡超過30年的公寓老宅。政府將提供實質的獎勵誘因,且鼓勵公股行庫參與都更,讓數百萬的老宅居民可以享有更好的居住品質,也為建築設計和營建的內需市場增添新的活力。
蔡總統提及,未來台灣民眾的住宅「應該長成什麼樣子」?台灣人的生活環境究應如何設計與規畫?她認為,在我們積極推動法令修正、制定新規範的同時,這也是應事先準備好的課題。事實上,在台灣,建築師的專業,「確實是被低估了」,但她認為,這個狀況慢慢會改變。
蔡總統強調,讓房地產市場回歸穩健一直是政府既定的政策目標。不僅對購屋族和房產持有者深具益處,也讓起造業主願意支出更多的成本,用在設計和規畫上,提供建築師更多發揮專業的空間。
蔡總統也說,房地產不應該是投機和炒作的商品。房地產的價值如果能取決於建築的品質,就可以刺激建築設計、土木營造以及建材等產業,不斷創新和進步。如此一來,房地產產業將不再是惡化分配的元兇,而會帶動優質就業的成長,帶來有 品質的生活,並對台灣經濟的轉型產生正面的影響。

房地產不應是投資炒作商品

總統蔡英文今天表示,房地產不應該是投資和炒作的商品,房地產的價值如果能取決於建築品質,就可以刺激相關產業創新,如此一來,房地產的產業不再是惡化分配的元凶。
蔡總統上午出席「第四十五屆建築師節慶祝大會」致詞時表示,建築師完成的作品,包括住宅、商場、辦公大樓、公共空間等,都會陪伴人們三十、四十年,甚至更久,成為每個人生命一部分;建築師創造出人的記憶,也撐起一個產業。
總統說,目前國內七千多名建築師,其中有一半設立事務所,若把事務所員工與周邊廠商加起來,建築師、建築設計是撐起大量就業的重要產業,在台灣下階段發展,建築師將扮演更重要角色。
蔡總統表示,台灣各地社會住宅正陸續規劃中,不只用來滿足年輕人與弱勢族群居住需求,也希望透過社會住宅,呈現未來建築設計趨勢,並引進防災、綠建築、智慧建築等科技,社會住宅將會為台灣居住環境設下新的基準,社會住宅將是多元且充滿創意的建築新樂園,可以讓建築師大展長才的舞台。
蔡總統指出,政府積極推動老舊住宅更新整建,除安全考量,也期待台灣人的生活環境持續改善。台灣有十四萬棟超過三十年屋齡的公寓老宅,政府會提供實質獎勵誘因,鼓勵公股行庫參與都更,讓數百萬住在老宅的居民享有更好的居住品質,也為建築設計與營建內需市場增添新的活力。
總統說,她要邀請大家思考未來台灣民眾住宅應該長什麼樣子,台灣人民生活環境應該如何設計與規劃,這是推法令修正、新立規範時,要事先準備好的課題。
蔡總統表示,在台灣,建築師的專業確實是被低估,這是很多人的心聲,這狀況慢慢會改變。讓房地產市場回歸穩健是既定的政策目標,不只是對購屋族與房產持有者都有好處,也會讓起造業主願意支出更多成本,用在設計與規劃上,提供建築師更多發揮專業的空間。
總統說,房地產不應該是投資和炒作的商品,房地產的價值如果能取決於建築品質,就可以刺激建築設計、土木營造、建材等產業,不斷創新與進步,如此一來,房地產的產業不再是惡化分配的元凶,而是會帶來優質的就業成長,帶來有品質的生活,並對台灣經濟轉型產生正面影響。蔡總統表示,政府願與建築先進交換意見,一起努力為台灣打造新的城鄉風貌,為台灣人營造幸福生活。

蔡英文:房地產不該是炒作商品

蔡英文總統昨天對房地產發表看法,並強調創新及分配對台灣經濟轉型的影響。她表示,房地產不應該是投機和炒作的商品,房地產的價值如果能取決於建築的品質,就可以刺激建築設計、土木營造以及建材等產業,不斷創新和進步。
她說,如此一來,房地產產業將不再是惡化分配的元凶,而會帶動優質就業的成長,帶來有品質的生活,並對台灣經濟的轉型產生正面的影響。
蔡總統昨天出席第四十五屆建築師節慶祝大會,致詞時也提到社會住宅政策。她表示,台灣各地的社會住宅目前正陸續規畫中,不只是用來滿足年輕人和弱勢族群的居住需求,也希望社會住宅呈現未來的建築設計趨勢,且引進防災、綠建築、智慧建築等科技。換言之,社會住宅將為台灣的居住環境設下新的基準,也將成為多元且充滿創意的建築新樂園。相信是可以讓建築師大展長才的舞臺。
蔡總統也說,政府將積極推動老舊住宅更新改建和整建。除了安全上的考量,也期待台灣人的生活環境能夠持續改善。事實上,台灣有十四萬棟屋齡超過卅年的公寓老宅,政府將提供實質的獎勵誘因,鼓勵公股行庫參與都更,讓數百萬的老宅居民可以享有更好的居住品質。
她也說,在台灣,建築師的專業「確實是被低估了」,但這個狀況慢慢會改變。
蔡總統強調,讓房地產市場回歸穩健一直是政府既定的政策目標。不僅對購屋族和房產持有者深具益處,也讓起造業主願意支出更多的成本,用在設計和規畫上,提供建築師更多發揮專業的空間。

北市房仲掀倒閉潮 一年內關77家

【台灣醒報記者郭恩孝台北報導】房仲業來到寒冬,吹起陣陣倒閉與離職潮。根據統計,台北市的房屋成交量與十年前相比,今年萎縮了7成,房仲店一年之內倒了77家,4千6百多人離職。台北市不動產仲介公會理事長郭子立分析說,囤房稅、豪宅稅、新版房屋稅,地價稅調漲都是主因。
台北市仲介公會15日公布統計數據,今年前11個月北市買賣移轉棟數僅2萬1078棟,相較去年同期大衰退近3成,更較2006年買氣高點時萎縮近7成,受到此波買氣急凍衝擊,北市掀起一波波仲介關店潮。北市仲介公會表示,今年是近5年首度出現關店數高於展店數。
數據也顯示,去年台北市房仲人員大約有1萬4千多人,一年內就離職4千6百多人。郭子立表示,政府祭出打房政策,房屋成交量低迷連帶使得房仲吹起倒閉潮,一年之內倒了77家。
郭子立指出,囤房稅、豪宅稅、新版房屋稅,甚至地價稅調漲,央行選擇性信用管制等,都是影響房市低迷的主因。
「去年全國房屋成交量大約28.9萬戶,是25年來最低,今年截至九月底前,房屋成交量是17萬戶,比去年同期更低。」關於房仲員離職潮,太平洋房屋員山環球店長王大豪以新北市中和、永和區域為例,有登記的房仲人員大約是2400名左右,今年年中只剩1100名左右,「幾乎快少掉一半」。
台北市不動產仲介公會秘書長許秀如也指出,去年台北市有登記的房仲人員大約1萬4千多人,截止本月有登記的房仲人員大約只剩9700人。住商不動產台北遠企加盟店長吳國源則表示,他們店裡去年的房仲人員大約有100位,今年因為房仲不景氣就離職15位,令他大嘆「現在真的是房仲的寒冬」。
郭子立說,很多業者為了縮減開支,紛紛捨棄高租金的店面經營模式,轉往樓上的辦公室經營,尤其是6樓以上居多,推估可較店面省下2/3的開支。
不過,郭子立認為,明年第一季之後買氣可望落底,從第二季開始買氣將逐步回溫,會較今年暖一些,主要是部分屋主讓價態度已經趨軟,加上相較過去有高點,價格已有一定幅度修正,預期自住民眾會逐漸進場購屋。

北台灣新建案銷售率僅28% 創十年新低

農曆過年將近,儘管房市應該進入第4季傳統旺季,但買氣仍然處在冰點。根據調查,今年(2016年)北台灣新建案銷售率只有28%,創下10年新低!代銷業者苦嘆日子不好過,希望明年(2017年)北市府鬆綁房屋稅政策後,房市能回溫一些。
代銷人員:「您好,歡迎參觀,我們這邊是1層1戶,91坪的房子。」
代銷人員帶著民眾看屋,難得週末假期,天氣放晴,來預售屋看房的人,比平常還多,但放眼望去,仍然只有小貓兩、三隻!
看屋民眾:「如果房子本身好,然後稅不會很高的話,我就覺得值得現在買。」
看屋民眾:「這邊我之前看都130、140萬,現在應該不用,所以我爸有來看,過年前先買,反正裝潢也是裝潢,過完年後就進來用吧。」
民眾想在農曆春節之前,換個新屋好過年。按照慣例,現在應該屬於傳統購屋旺季,但數字會說話,今年(2016年)北台灣新建案的買氣,簡直比天氣還要冷!根據調查,近5年北台灣新建案銷售率,從2012年78%,當時買氣熱絡,幾乎開案即完銷,後來2014年遇上政府打房政策,交易稅和持有稅雙管齊下,買氣幾乎腰斬,加上「房地合一」稅制立法,去年(2015年)銷售率跌到32%。今年更慘,恐怕連30%都不保,創下10年新低!
代銷公司行銷部經理簡智敏:「今年確實有這樣的狀態,因為房屋稅制的關係,是以路段率來做基準,其實相較大台北地區,整個台北市是以越精華地區,路段率會越高,相對影響到持屋成本,等於越精華地方的持屋成本越高。」
代銷業者好無奈,只希望台北市明年(2017年)度房屋稅鬆綁政策上路後,能解除這波房市寒冬警報。(民視新聞許敬柔、張育睿台北報導)

謝哲勝專欄-降房屋稅當然是專業!

工商時報【中正大學法律學系教授 謝哲勝】
據報載台北市不動產評議委員會最近開會決定,明年房屋稅的三大調整方向,分別是取消新屋加價項目、豪宅稅率由「1+路段率」改為「1+固定比率」、以及適用房屋稅新制的房屋標準單價將分六年緩漲,明年房屋稅先打七折。有人認為是政客作為,本人認為合理調降房屋稅,是符合不動產稅制專業的決策,並非政客作為,因而不得不加以澄清。
房屋稅和地價稅是地方財政的來源之一,依據財政需要加以課徵房屋稅,固然無可厚非。然而課稅必須符合量能原則,不符合量能課稅原則的租稅負擔,都是惡法,而且違反憲法平等原則。
就房屋稅而言,符合量能課稅的作法,是針對房屋可能所得,課徵相當於所得稅稅率的稅額,房屋所有人既有或應有所得,就其所得課稅,與所得稅法理相同,即符合量能課稅原則。台北市在前任市長末年調漲的房屋稅,並不符合量能課稅原則,現任市長痛改前人之非,自當大力鼓勵,並提出調降房屋稅理由如下:
一、 取消新屋加價項目
新屋加價項目本是構造標準單價調漲前,為了拉近舊構造標準單價與真實造價的差距,而增加的項目,在新的構造標準單價已調漲2.6倍後,本已包括這些房屋通常的設施的造價,因而應刪除。更何況房屋稅必須針對房屋加以課徵,房屋的裝潢或設施,不當然是不動產,如並非不動產也不得課徵房屋稅。
二、 豪宅稅率由「1+路段率」改為「1+固定比率」
北市的豪宅稅在欠缺房屋稅條例授權下,本是違法違憲,但行政法院認為所評定現值在不超過真實造價下,仍是合憲。即使依行政法院見解,因目前構造標準單價已接近房屋真實造價的五成,乘以二就超過真實造價,就不論還要乘上最高達300%以上的路段率。如認為豪宅在造價上確實高於一般住宅的造價,乘以「1+120%」,等於2.2倍,也已經夠高了,因為在通常情形,豪宅造價低於一般住宅的2.2倍。
三、 適用房屋稅新制的房屋標準單價將分六年緩漲,明年房屋稅先打七折
美國加州第13號公投案(proposition 13),限制房地評定價值每年調漲上限為2%,紐約州限制房地評定價值調漲上限為6%。反觀台灣並無法律規定房屋稅調整上限,之前竟有調漲數倍甚至二十幾倍的情形。
舊屋調漲違反房屋稅條例明文和信賴保護原則,新屋調漲已造成北市BOT掛零、都更案停滯、不動產相關產業蕭條倒閉而影響從業人員的生計。
現行法雖然是三年調漲整一次為原則,但也應限制三年調漲的最高上限,如就加州每年調漲上限為2%和紐約州每年調漲上限6%,取個折衷上限,三年調漲上限可訂為4%∼10%,然後授權地方議會在此範圍內通過該市縣的調漲上限。
北市「適用房屋稅新制的房屋標準單價將分六年緩漲,明年房屋稅先打七折」,正是符合信賴保護原則,也勉強符合先進國家調漲房屋稅的精神,不僅不是政治,比批評者更符合專業。
最後,主張調高房屋稅者都喜歡以美國為例,但卻不懂美國房屋稅稅法。台灣的房屋稅和地價稅,如與美國相比較,雖然美國法律規定是依市價進行估價,但實際的評定價值都低於市價,台灣的公告地價和房屋標準價格在2014年調整前也遠低於市價,但台灣房屋評定現值2014年調整後,有些情形已超過市價。
美國房屋稅與台灣相異之處有:房地合併課財產稅、自用住宅房地有免稅額、高齡者、殘障者和退伍軍人和中低收入者的自用住宅房地免稅、法定稅率較低、對於不同類型房屋或建築物的稅率為較精緻的規定、每筆房地逐一估價而納稅義務人對於估價錯誤可得到救濟、房地稅可以作為費用扣除交易所得、房屋會逐年折舊而貶值以及房地稅調漲每年有上限。
因此,除了肯定北市府調降房屋稅的作法外,本人並主張:一、房地應合併計價課徵房屋稅和地價稅;二、對於不同類型房屋或建築物稅率應為較精緻的規定,但應刪除房屋稅第5條以持有房屋戶數訂定差別稅率的規定;三、經立法院與地方議會通過才能課徵豪宅稅;四、應消除房價未減除地價、交易所得未扣除房地稅成本及租金所得稅與房地稅並存等重複課稅;五、應遵守房屋因折舊而貶值、殘值率不得高於10%及逐一估價等估價原理;六、全體人民或高齡者、殘障者、退伍軍人和中低收入者的自用住宅房地應全部或定額免稅;七、應降低房屋稅法定稅率並使房屋稅不應超過房屋每年淨收益的半數;八、房屋課稅現值不應溯及調漲;九、應立法限制房地稅每年調漲上限為4%∼10%,並授權地方議會在此範圍內制定其上限。

2016年12月15日 星期四

二胎代書 可靠的資訊來源很重要

二胎代書 可靠的資訊來源很重要可靠的資訊來源是很重要的。自古以來,不亂是歷史朝代,國家社會,公司起來,只要是發展的很好的,歷時時間很久的,那麼一定有自己資訊來源。我們會經常在電視或者書中看到,每個朝代或者幫派都有自己的專門收集資訊的組織。對於個人來說,可靠全面的資訊可以讓你有下一步的更好的應對措施,那麼,對一個人的發展是很有幫助的,會影響你的前途。

有些人想要貸款,卻苦於得不到好的貸款資訊,那麼你可以選擇 二胎代書 。這裡不是說平常的貸款,那個貸款資訊使隨處可以看得到的。這裡說的你二胎房貸,也就是拿本來貸款得來的房子,進行二胎房子貸款。這一部分的信心諮詢並是不可以很好的瞭解的,所以,有個好的資訊來源是十分的重要。
 
在 二胎代書 ,你可以看到各方面的資訊諮詢,這裡有最全面最及時的二胎貸款的諮詢,可以為你提供。那麼在很大程度上,為你儉省了中間過程,這也是讓你省時省力的一種體現。這是不需要花費金錢的,只要動一動你的手指,點一點你的滑鼠,最全面的貸款諮詢等著你來看。所以,你還在猶豫什麼呢,打開你的電腦,點擊你的滑鼠,這裡有你想要的資訊等著你,讓它成為你貸款資訊的重要來源。一旦有了可靠的資訊來源,那麼就會有好的應對辦法的,事情的成功幾率就會很大的。所以,資訊來源是很重要的。

企業融資

企業融資的管道。它可以分為兩類:債務性融資和權益性融資。債務性融資包括銀行貸款、發行債券和應付票據、應付帳款等,後者主要指股票融資。債務性融資構成負債,企業要按期償還約定的本息,債權人一般不參與企業的經營決策,對資金的運用也沒有決策權。

債務融資可分為營運資本融資與資本性支出融資,其優點是借入資金並在有還款能力的適當時候償還給債權人。債務融資的主要管道有朋友、銀行及其他金融機構。營運資本負債融資(流動資產——流動負債),一般是借入短期負債,購買存貨支付應付帳款,如果特許人必須通過增加存貨和給員工加薪來實現更高的銷售和利潤,這種融資方式往往就十分合適和必要。

房貸二胎整合

房貸二胎整合 現在的企業在發展的初期的時候,基本上都是處在一個資金周轉不靈的情況下,就算是前期的資金能夠保障,在未來的經營中,也難免遇到了資金一時間的短缺,這個時候,大多數的企業都會選擇找到貸款的銀行或者私人企業進行貸款,有的企業甚至會用 房貸二胎整合 自己的資產。在長期的發展中,難免會有很複雜的負債情況,這個時候就需要可靠的公司進行企業的財產整合,減少企業的損失。

在申請貸款的時候,通常也會因為抵押物的情況對於貸款的額度有不同程度的影響。比如說,如果要是房屋進行第一次抵押,那麼價值和第二次抵押的價值是遠遠不同的。在我們進行貸款的申請的時候,最好還是應該對於自己的 房貸二胎整合 多做些功課,就能夠幫助企業在申請貸款的時候,能夠有更佳豐富的資料供銀行進行清點,增加自己的信用額度,也能夠幫助公司更好地發展。
 
房貸二胎整合 也不是一項簡單的任務,相比第一次進行抵押來說,二胎的抵押就會涉及到更多的因素,很多企業依靠自己的力量是不能夠清除計算貸款的價值的。但是如果找到了專門從事清算的企業進行介入,就能夠更加清晰明瞭地判斷出,這個企業的房屋價值幾何,也能夠減少計算中的錯誤,説明更好申請銀行的貸款,也幫助自己的企業更好發展了。

房貸二胎整合

房貸二胎整合 現在的企業在發展的初期的時候,基本上都是處在一個資金周轉不靈的情況下,就算是前期的資金能夠保障,在未來的經營中,也難免遇到了資金一時間的短缺,這個時候,大多數的企業都會選擇找到貸款的銀行或者私人企業進行貸款,有的企業甚至會用 房貸二胎整合 自己的資產。在長期的發展中,難免會有很複雜的負債情況,這個時候就需要可靠的公司進行企業的財產整合,減少企業的損失。
在申請貸款的時候,通常也會因為抵押物的情況對於貸款的額度有不同程度的影響。比如說,如果要是房屋進行第一次抵押,那麼價值和第二次抵押的價值是遠遠不同的。在我們進行貸款的申請的時候,最好還是應該對於自己的 房貸二胎整合 多做些功課,就能夠幫助企業在申請貸款的時候,能夠有更佳豐富的資料供銀行進行清點,增加自己的信用額度,也能夠幫助公司更好地發展。
 
房貸二胎整合 也不是一項簡單的任務,相比第一次進行抵押來說,二胎的抵押就會涉及到更多的因素,很多企業依靠自己的力量是不能夠清除計算貸款的價值的。但是如果找到了專門從事清算的企業進行介入,就能夠更加清晰明瞭地判斷出,這個企業的房屋價值幾何,也能夠減少計算中的錯誤,説明更好申請銀行的貸款,也幫助自己的企業更好發展了。

房貸二胎怎麼辦 如何幫助自己的企業獲得資金?

房貸二胎怎麼辦 如何幫助自己的企業獲得資金?經營中一時的成敗都是非常正常的事情,但是如果沒有足夠的資金進行支持,就會導致企業在短暫的失敗後一蹶不振,對於企業的發展的危害是非常大的。 
很多人都希望自己的企業能夠一帆風順發展下去,但是旦夕禍福都是無法預料的,如果我們不知道 房貸二胎怎麼辦 ,也會導致我們自己的生意在進入到了低谷期的時候,不能夠抓住機會絕地反擊,影響到企業的長期發展。
房貸二胎是在申請貸款中的時候,一個非常通用的俗稱,就是說在申請房屋貸款的時候,有的房屋會兩次被做抵押,這個時候如果失去了償還能力,房屋進行清算的時候,排名第一的銀行就會率先拿到房屋的抵押貸款,因此如果要是銀行接受了房貸二胎,對於銀行的風險是很大的。在企業當真周轉不靈的時候,我們如果要是知道了 房貸二胎怎麼辦 ,就能夠減少我們的資金短缺壓力了。 
因為銀行的風險大,所以收取的利息也比較高, 房貸二胎怎麼辦 才能夠拿到較低的利息和較長時間的年限呢?這就需要我們對於自己的負債進行整合。負債整合是一個複雜的事情,所以我我們在需要整合的時候,就應該找到負債的專業人士進行清算,就能夠成功準備一個最能夠體現企業的還貸能力,還能夠幫助減少企業的利息壓力的方案,向銀行申請貸款也會更加方便了。

企業貸款

企業貸款

申貸條件:年滿20歲且開業滿一年之企業、商行、店家負責人均可申請,凡有使用發票或有穩定銀行資金往來帳戶存摺者。

           ***生產製造業需開業滿半年方可申請***

貸款利率:1.88 %起

貸款額度:最低額度100萬到上千萬(依銀行審核個人信用條件而定)

檢附文件:負責人身份證正反面影本、營利事業登記證影本、最近二年401,403或405報表、近2年資產負債損益表以及近一年銀行往來存摺。

貸款年限:1-7年


企業貸款
年滿20歲開業滿一年的老闆或是企業主,臨時資金不足者皆可辦理,免擔保品、免保證人(依個人條件而定)。 優惠前6個月利率2.68 %起
企業貸款特色:只要您是老闆或是企業主,臨時資金不足者皆可辦理,免擔保品、免保證人(依個人條件而定)。
企業貸款條件:需為年滿20歲且開業滿一年之負責人企業社、商行、店家、攤販…等,均可申請,使用發票、核定課稅均可貸;SOHO族有穩定銀行資金往來帳戶存摺者。
企業貸款額度:依公司營業額而定。
服務年限:還款期限1-7年。
企業貸款利率:2.68%(優惠前6個月),第七個月5.99%起(機動計息)。實際核准利率皆依銀行審核個人信用條件而定。
企業貸款檢附文件:負責人雙證件、營利事業登記證或營利登記核准函、近一年401報表、近半年銀行往來存摺。
相關事項:三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請,但若已清償者則視個人情況辦理。 如財力不佳者可附保人或擔保品增加貸款金額及過件率。 總費用年百分率為6.61%~16.55%,其不等於貸款利率。該百分率以貸款金額30萬,貸款期間5年,貸款利率前6期2.68%,第7期5.99~17.99%,帳戶管理費及票查費以新台幣9,100元等貸款條件計算而得。每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。貸款核准後,各家銀行將依據其規定酌收帳戶管理費及相關票查徵信費,最高費用12,000元以下。
●以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

貸款的分類包括了哪些

貸款的分類包括了哪些現如今,貸款似乎已經成為了一個比較流行的事情,只要自己的資金不足以滿足自己的需要,那麼我們都有權利來進行貸款的,但是,不同的目的需要不同類型的貸款,那麼我們平常所說的貸款到底包括了哪幾種類型呢?
首先我們要說的就是企業貸款了,當我們準備經營一家企業的時候,我相信自己肯定會遇上不少的問題,其中最讓人們感覺棘手的就是資金不足的問題了,這是一個難以解決的麻煩,不過,倘若真的可以通過貸款,那麼這也就不再是什麼困擾我們的大麻煩了,一般來說,這樣的貸款是十分常見的,也是成功率比較高的一類,在最近幾年裡已經得到了很多人的重視和選擇。
另外,我們還應該涉及到的一點就是留學貸款,這樣的形式一般都是針對那些家裡面有孩子的家庭而設定的,孩子出國留學可不是什麼節省金錢的事情,所以我們就一定要得到充足的資金作為支撐,所以,這樣的方法也是一個很不錯的決定,至少他還是可以幫助我們解決眼前麻煩的。
一種就是軍人貸款,這是為廣大的軍人同志們準備的一種酬金方法,也是一個難得的福利,作用,軍人們如果想要利用資金做自己的事業,那麼也是可以尋求這樣的幫助的。想到了它的種類,我們總是可以劃分成好多種,主要的還是應該根據自己的需要來進行選擇,適合自己的才是最好的。

企業貸款的一般性要求是什麼

企業貸款的一般性要求是什麼??正規的流程來申請其實還是需要遵循一定的規律的,那麼我們到底應該注意一些什麼事項呢?
首先,企業的經營者必須要年滿二十歲,開業滿一年之企業,如果是新開立的公司那麼是肯定無法償還這些貸款的,所以,這樣的申請人所獲得的結果就一定的失敗的,面對這樣的狀況,倘若自己的企業真的需要大量的資金作為支撐,而公司的營業額又不夠,那麼我們就可以讓保人來幫助我們完成貸款了。
另外,想要申請成功,那麼你就一定要有自己的企業,並且經營的時間要在一年以上,對於那些剛剛成立的小公司,由於償還貸款的能力不夠,所以跑路現象時有發生,為了可以避免這樣不愉快的事情發生,所以,一般來說,只有成立了一年以上的企業才可以得到相關機構的認可和支持。
除此之外,我們還應該提供自己的相關資訊,只有這樣,才可以順順利利的得到一筆財富,這樣的資金總是可以幫助大家渡過難關,所以,對於大大小小的企業佼佼者們來說,一定要充分地利用貸款這個好方法,只有這樣,我們今後的發展道路才可以越來越好。

企業信貸對於公司有哪些影響

企業信貸對於公司有哪些影響?提到信貸很多人都是很清楚的,現在很多人就是會選擇適合自己的銀行進行貸款,因為很多企業在實際的發展過程中都是需要不斷的注入資金,這樣才能夠更好的發展,而選擇這樣的貸款方式確實是很不錯的,何況,在現有的市場中很多人都是很關心實際的情況,在具體貸款的時候也是享受到了好處。
我們對於信貸的瞭解也是基於一些企業的發展,而信貸本身就是不需要任何的擔保,在實際的貸款過程中還能夠帶來很多的好處,自然是很受歡迎的,所以,在具體選擇的過程中就是應該知道實際的情況,起碼對於這樣的貸款方式是需要瞭解的,現在很多人就是能夠正面的看待和進行貸款
貸款本身就是為了創業或者是更好的利用資金,也有不少人是將這樣的打款看成是融資,因為在發展的過程中是需要資金,只有資金夠多才能夠更好的擴大企業,所以,這一點還是很重要的,對於很多企業的老闆自然也是有很大的影響,所以,這些都是需要進行分析和說明的。
關於貸款貌似也並不是壞事,但是,前提是自己的信譽程度是很好,不然是很難申請信貸的,所以,信譽是一方面,實際的發展也是很重要的,所以,在具體的發展過程中就是應該認識到很多的事情,更好進行申請,很多條件在實際的準備過程中也是需要進行分析的。

企業如何利用 房屋二胎融資 達成資金周轉效果

企業如何利用 房屋二胎融資 效果在台灣,開辦到企業,事先是要到經濟部管理部門進行登記註冊的,企業進行工商管理登記註冊的作用有兩個,一是通過登記註冊,企業可以取得一個依法納稅的統一編號;二是通過登記註冊,經濟部工商管理部門要對企業的各種管理、生產行為,進行監督和檢查,從而保護來廣大消費者的利益。
現實的情況是這樣的,很多的企業老闆,個人擁有的房產資產與到工商管理部門的註冊企業資本備案,往往是不能混為一談的。這樣就給企業老闆的日後金融融資,帶來了很多的麻煩。因為不管是銀行,還是融資公司,貸款給企業的時候,是要考慮企業總資產和老闆償還貸款的能力。現在,金融領域對外開放的 房屋二胎融資 ,就是為企業老闆利用自己的房產,進行再融資的一個有效手段。 
根據我們的瞭解,現在銀行實行的 房屋二胎融資 政策中,對於可以用來進行房屋抵押二胎貸款的房產屬性,定義的範圍非常廣泛。比如這些房產,不僅包括企業老闆經營使用的辦公大樓、營業用廠房、店面、辦公室和賓館酒店等等,還包括來企業老闆的私人住宅、別墅和花園等等。房屋的二胎貸款,這樣定義的房產性質,大大提高了企業老闆再融資的能力。 
下面,我們就要來談談,企業業主如何利用房屋二胎貸款來達到最佳的融資效果?一是企業老闆可以選擇地理位置優越的家庭房產,進行房屋抵押的二胎貸款。因為根據銀行的相關規定,放貸額度和利率,與企業老闆自身的房產地理位置關係很大。位於城市市中心的房產,可以從銀行貸款到的額度更大,而爭取到的貸款利率會更低;二是企業老闆出示的收入證明,直接影響到貸款利率的多少。償還能力越強的企業老闆,爭取到的貸款利率會更低。

2016年12月14日 星期三

警訊!未來人口結構帶衰房市 首購族年減0.7%

星展銀行集團研究部近日發布報告指出,台灣房市正步入修正階段,2017 年台灣經濟成長表現可望略有好轉,預期對於活絡房市有正面效果。然而,房地合一稅帶來的衝擊仍會持續一段時間,將限縮房市供需復甦。就中長期而言,預期台灣房市逐漸朝向軟著陸。
星展集團經濟學家馬鐵英指出,經過 10 年的上升期,台灣房價在 2014 年攀上高點,並從 2015 年開始下滑。受到經濟成長趨緩,央行對於房貸授信的管制(貸款成數限制),以及不動產稅制的影響,台灣房地產市場正步入修正階段。
2017 年台灣經濟成長表現可望略有好轉,加上低利率以及央行鬆綁房貸管制,預期對於活絡房市有正面效果。然而,房地合一稅所帶來的衝擊仍會持續一段時間,將限縮房市供需復甦。
就中長期而言,預期台灣房市逐漸朝向軟著陸,值得注意的是,未來幾年,年齡層位在 20-50 歲的首購族與換屋族的主力指標族群,將以每年 0.7% 的速度縮減,台灣人口結構將對房市有負面影響。
作者鉅亨網記者宋宜芳 台北 | 鉅亨網

10大熱門捷運宅排行 西門站套房加持奪冠

在冰凍的房市下,捷運周邊仍可感受到市場的熱度。房仲業者統計出雙北市10大熱門捷運購屋站點,其中西門、中山國小與中山站因套房交易帶動,在平淡房市中衝出好成績,其餘則以環北市第一圈為主,顯見便捷的交通仍是成交的關鍵之一。
  永慶房屋彙整實價登錄與與集團成交資料,統計今(105)年雙北市10大熱門捷運購屋點。由「西門站」登上捷運宅交易冠軍,其次為「永安市場站」與「南勢角站」,其中捷運中和線4站均擠進排行榜中,說明環北市第一圈大受購屋者歡迎,而台北市包含西門站在內,還有中山國小站、中山站等站點入榜。
  永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,台北市西門站之所以成為「捷運宅冠軍」,主要是受惠於康定路上的台北晶麒社區交屋,5~9月間成交近500戶,平均總價1,600萬元,每坪均價約70萬元。隨著房價修正,該社區已經出現6字頭待售個案,「讓利」將持續支撐成交量。同時西門町徒步商圈範圍內的套房,平均每坪45.2萬元,也是交易量衝高的原因。
  至於中山國小站與中山站,2站間距離相近,皆落於中山區主要生活商圈。林泰隆分析,此區域發展較早,有許多屋齡20年以上的住辦大樓,尤其中山國小站附近套房林立,平均單價45萬元,近年興起老屋改建成酒店式管理精品社區,以及複層式挑高社區,提供中山區交易的來源。
  林泰隆進一步指出,由於捷運中和線距離台北市中心近,而且雙和人口稠密、區域自住、換屋、收租置產的需求大,成為熱門購屋點並不意外;其他像是七張站、新埔站與菜寮站,周遭均有大型捷運共構宅,提供大量居住空間,吸引買方進場購屋。
作者溫子豪 | 卡優新聞網

全球房價指數台灣第3季年跌8.9% 倒數第2

(中央社記者潘智義台北14日電)國際知名獨立地產顧問公司萊坊指出,疲弱的經濟表現,及激烈的房市管制措施,讓台、港、星三地成為難兄難弟,包辦第3季全球房價表現倒數2、3、4名。
萊坊(Knight Frank)發表2016年第3季「全球房價指數」,根據各國官方統計機構的房價數據,追蹤全球55個國家的房價表現。第3季台灣房價較去年同期下跌8.9%,倒數第2,但跌幅較上季減緩至0.4%。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,台灣第3季房價不跌不代表需求有支撐,反而突顯市場停滯、失血的危機。
黃舒衛分析,台灣房價從前年囤房稅出籠後,置產客及投資客收手,房價就開始走跌,去年第3季房地合一稅定案,大量避稅交易出籠,價格下殺幅度增大,所以年跌幅高居全球第2。
他說,利空密布,買方觀望心態濃厚,再加上房貸利率超低,賣方降價意願不高,市場無量,房價的調節機制已失靈,市場出現流動性問題。
截至2016年9月的1年內,萊坊統計,全球55個國家房價年增率平均上漲5.3%,創下兩年來歷史新高,其中44個、80%的國家房價上漲,5個國家更是以雙位數成長。
統計顯示,土耳其房價與去年同期相比上漲13.9%,漲幅全球最高,並蟬聯5季冠軍。紐西蘭繼續維持第2名,年漲幅13.5%緊追其後,而曾在2008年金融海嘯破產的冰島漲勢強勁,年漲12.9%,單季漲幅更達6%,為全球之最。
土耳其蟬連5季冠軍,年增幅達13.9%,緊追「其」後的紐西蘭年增幅13.5%,萊坊全球住宅研究部認為,英國脫歐後,紐西蘭吸引大量移民,在低利率環境及供應有限的推動下,帶動紐西蘭房價大幅增長,預計第4季將超越土耳其,奪下冠軍寶座。

房仲:2016苦 明年自住買氣助房市盤整

台灣房屋公布最新房市概況,2016年全年房仲代表示選苦來形容,而最新的購屋意願調查中,期中有68.6%的購屋族有感受到今年房價比去年下跌,38.8%覺得價跌一成,24%認為價跌一到兩成,只有5.8%是認為價跌兩成以上。
台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示,美國聯準會將升息,世界各國有加碼財政政策,從建設帶動就業及所得,台灣房市將擺脫近年來的低量,短空長多。周鶴鳴分析,國內資金依舊豐沛,在全球保護主義興起下,民眾將把資金投入熟悉安全的地方,房地產將依生活圈成熟程度,房價將持續收斂,部分地區出現長期置產價值。
至於明年房市,周鶴鳴認為,經過兩年的量跌價修之後,買方將在低點逐漸進場,買盤以自住需求為主,加上政策利多加碼下,明年房市將加速盤整,可望告別黑天鵝。

土地公告現值急漲遇上景氣反轉 屋主賠錢售屋仍得繳土增稅

台灣地區為了讓土地公告現值貼近市場,近年土地公告現值調幅都不小,不過這波土地公告現值的快速調漲,遇到景氣從高檔反轉,出現出售房地沒有增值甚至是虧錢的狀況,但土增稅一樣要繳的狀況。
台北市大安區有屋主出售 2500 餘萬元的房子,較前手取得虧本約 200 萬元,房地沒有明顯漲價,卻要繳納 40 多萬元的土地增值稅,屋主虧本出售,但仍要繳土地增值稅的案例越來越為普遍。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,近年台灣地區房市從高檔反轉,但土地公告現值與公告地價趕進度的調法,已經引起社會關注,近年大調的土地公告現值碰上房市反轉的市況,有不少出售房地賠錢的屋主,對於出售房地賠錢還要繳土地增值稅的狀況感到納悶。
有大安區一般華廈的屋主,出售 2500 餘萬元的房屋,相較前手取得已虧損約 200 萬元,即使適用自用住宅稅率,仍要繳交土增稅約 40 餘萬元,已經接近總價的 2%。另有屋主購置大安區的名宅,以 7000 餘萬元賠錢出售,也還另外繳了將近 80 萬元的土地增值稅。
曾敬德建議,民眾可以多利用土增稅的自用住宅用地優惠稅率,藉此省下一些土增稅稅費;至於「一買一賣」的換屋族,也可多利用自用住宅用地重購退稅,若是符合相關規定,最高可將繳交的增值稅全數退回。
信義房屋指出,土地增值稅的基本精神應是土地漲價歸公的概念,不過土地增課稅的依據並非根據實價變動,絕大多數的土增稅都是隨著土地公告現值變動課徵,而近年土地公告現值大幅調漲,將過去沒漲的、落後的,用急漲方式反應在最近 3、4 年,加上房價北部地區房價已經回檔至 3、4 年前,反而出現屋主現況出售房地虧錢,但土地公告現值卻大漲,轉手要負擔不少土增稅的現象。
作者鉅亨網記者張欽發 台北 | 鉅亨網

今年房市苦 明年上半年47.7%想買房

(中央社記者潘智義台北14日電)回顧2016年房市,網友用「苦」字來形容,台灣房屋智庫進行2017上半年購屋意願調查,68.6%購屋族表示,有感受到今年房價較去年下跌,明年上半年有47.7%想買房。
台灣房屋上述調查,38.8%的人覺得今年房價下跌1成以內,24%覺得跌1成到2成,5.8%覺得跌兩成以上,31.4%則覺得和去年差不多。民眾明年上半年購屋意願,有47.7%想買房,較去年同期調查有意購屋的27.3%增加20個百分點。
台灣房屋集團副總裁周鶴鳴預估,美國聯準會升息後,超額的貨幣政策將減緩,各國不約而同加碼財政政策,因此在全球政策大改變下,2017年可望帶來「全球的建設新紀元」,從建設帶動就業、提升所得,我們期盼施政理念能夠一一落實,台灣的房市在出現低量後,否極泰來,短空長多。
周鶴鳴說,房市加速盤整,明年房市見曙光,經過兩年的量跌價修之後,逐漸有買方想尋找低點進場,延遲的買盤在有自住的需求,加上政策利多加碼,明年房市加速盤整,可望告別黑天鵝,走出陰霾。
他指出,2008年全球金融海嘯後,各國政府實施量化寬鬆貨幣政策,台灣房價隨之起漲;但從2011年台灣政府開始實施奢侈稅、2012年實價登錄、2014年拋出房地合一稅議題、2016年正式實施,台灣房價從2014年開始反轉修正盤整,至今將近3年。
他直言,聯準會升息在即,展望2017年,量化寬鬆貨幣政策逐步退場,政府隨之接棒的是擴大財政政策,新政府提出新台幣4000至5000億元建設規劃,不啻幫經濟注入強心針。

國產署豪宅建案 2013完工至今仍滯銷

12月22日,國產署將5度標售位在中正區的豪宅國產,千荷田,不過因為政府打房關係,讓房地產急凍,連累到國有財產,已經標售4次,還賣不掉,國產署因此每年得多支出360萬的水電和管理費,除此之外,還有包括松江路、三重等地區,共有62戶都更空屋,每年要吃掉國產署500多萬的經費,讓國產署快吃不消了!
天然石材打造,外觀走低調奢華路線,這棟氣派的豪宅,位在中正區,是國產署參與都更的建案,不過2013年8月完工到現在,卻怎麼也賣不掉!
民視記者許敬柔:「位在植物園附近的豪宅,國產署連標了4次,只賣出了其中2戶,目前還有30戶還沒有賣出。」
這次招標的30戶豪宅,坪數大約在75坪~92坪,每戶標售底價約6000萬元,每坪標售底價72.2萬元,雖然比首次標售已經打了89折,但比起附近豪宅均價,價格還是偏高!
房仲郎美囝:「目前的話因為它招標的單價還是比較偏高,大概在70~80萬之間,目前市場上在這個區域,差不多類型的產品,目前都在60~70這個價位,當初確實在規畫的時候,市場上這種大坪數偏豪宅的物件,確實滿受歡迎的,但它交屋之後剛好碰到市場不景氣。」
12月22日第5次開標,房仲坦言不樂觀,也因為國有財產一直賣不掉,讓國產署持續要付出高成本,像是每戶每個月的基本水電費,加上管理費,就要10000元,30戶加起來,1年總共要繳360萬,3年多來已經付出上千萬元水電和管理費,根本養不起!國庫署手上燙手山芋,還不只這一案,其他在松江路、三重和內湖等地區,總共62戶都更空屋,等待出售!
沉重負擔幾乎拖垮國產署,政府萬萬沒想到,積極打房,反而打到自己!(民視新聞許敬柔、陳信諺台北報導)

北市房價表現 全球倒數第2

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
國際知名獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)昨(14)日公布「萊坊2016年第3季全球房價指數」指出,截至2016年9月的1年間,全球55個國家房價平均年漲幅達5.3%,其中44個國家房價上漲,5個國家更以雙位數成長;不過,台北市房價年跌達8.9%,排名全球倒數第二,淪為「後段班」。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛昨天表示,台北市第3季房價跌幅減緩至0.4%,不過,第3季房價止跌不代表需求有支撐,反而凸顯市場停滯的危機。
黃舒衛表示,要擔心的是「房市利空密布,買方觀望心態濃厚,但上房貸利率超低,賣方降價意願不高,導致市場無量,房價調節機制已失靈,市場出現流動性問題。」
2016年第三季「全球房價指數」也指出,近1年來全球房價表現最亮眼的為土耳其,比去年同期上漲13.9%高居全球第一,並蟬連五季冠軍。紐西蘭則蟬聯全球第二、年漲幅13.5%;曾在08年金融海嘯破產的冰島漲勢強勁、年漲12.9%,單季漲幅達6%更是全球之最。
反觀亞洲主要城市,台北、香港、新加坡等成為難兄難弟,包辦全球倒數第二、三、四名。

房市冷,土地跟凍... 六都前3季土地交易 萎縮6成

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
房市遲滯,土地市場也凍僵了。根據宏大國際資產管理統計,2016年前3季全台六都土地市場全被打趴,交易量比去年萎縮達6成;不過,工業地產成為亮點,呈現「量穩價揚」,其中新北市主要工業區土地成交單價由去年每坪43.4萬攀升到50.2萬,表現最為突出。
宏大國際資產統計,1-9月全台六都億元以上土地交易件數為362件,遠低於去年945件,減少583件、減幅達61%,為近年罕見的現象。宏大總經理陳益盛表示,今年土地交易價格普遍下跌,可成交的案例大多是「親民」價,顯示建商對房市後市保守看待。
其中,北市、新北市土地成交案雙雙跌破百件,台北市由2015年的135件驟減為今年前3季的43件,新北則從194件減少為93件;桃園、台中、台南也都減少約6成。
陳益盛表示,今年大膽逆勢進場購地的幾乎都是大型建設公司,如興富發、國揚、皇鼎等,該幾筆交易也都是較為「親民」的價格;其他建商雖也積極設法轉型、開發不同類型產品,甚至跨界經營,但多半抱持觀望態度,等待寒冬過去。
值得關注的亮點是工業地產不論價或量都相對穩定成長。宏大國際資產統計指出,新北主要工業區土地交易在2015年為43件,2016年前3季成交量為30件;成交單價則由去年每坪43.4萬成長到5字頭達50.2萬元,呈量穩、價揚格局。
其中,五股、新莊、土城三區因捷運通車效應吸引廠商青睞進駐,陳益盛表示,今年來以五股新北產業園區漲幅最明顯,尤其機場捷運A3站周邊地主期望最高,已經有幾筆交易每坪成交單價突破100萬大關,甚至直追台北市內科園區。
另外,土城工業區也是熱門戰區,因捷運土城延長線帶來交通改善,提高其他地區廠商進駐意願,也帶動開發商興建廠辦大樓;另外,去年工業局宣布將研議放寬都會型工業區容積率,希望爭取高於基礎容積1.2倍,據悉土城將是第一個評估實施區域,也帶動周邊地價穩定成長,漲幅約7.1%。

房市熱潮未退 年銷售衝破10兆人民幣

工商時報【黃欣╱綜合報導】
中國官方打房調控政策不斷,但房市銷售卻未見降溫跡象。每日經濟新聞報導,據統計,中國前11月的商品房銷售額已達10.25兆元人民幣(下同),換算下來,已經超過韓國、澳洲、俄羅斯去年全年的GDP總量。
根據中國國家統計局日前公布的數據,今年前11月,中國商品房銷售面積達135,829萬平方公尺,年增率達24.3%;商品房銷售額更是大增37.5%,首度超過10兆元大關。外媒統計,若按照本月14日匯率,10.25兆元人民幣約合1.49兆美元。
數據顯示,2015年韓國、澳洲、俄國的GDP分別為1.38兆美元、1.34兆美元、1.33兆美元,等於今年中國11個月的房市銷售額就已高過上述3國去年的經濟總量。
路透報導,三菱東京日聯銀行(中國)首席金融市場分析師李劉陽表示,從官方公布的11月信貸資料來看,居民中長期貸款仍為信貸增長的主力。雖然不排除有調控政策出現遲滯效果帶來的房貸增長,但更多的可能還是居民買房及市場槓桿對房市熱情並未真正出現下降。
李劉陽認為,如果市場對房市的熱情未能改善,中國官方來可能會繼續針對部分房市較熱的城市推出針對性調控,或者限縮金融界表外相關業務。他並稱,為防堵房市泡沫升溫,預計流動性偏緊的狀態將會延續下去。
人民日報日前報導,萬科總裁郁亮指出,未來1年內,中國的商品房成交量很可能大幅下降。前期房價上漲過快的城市,價格也可能回落。

周鶴鳴: 明年房市否極泰來

工商時報【方明╱台北報導】
購屋意願回升,加上利率新低、資金取得成本便宜,台灣房屋副總裁周鶴鳴表示,房市回歸基本需求,打房也告一段落;另財政政策將取代貨幣政策,2017年將是全球建設新紀元,從資金、房價、政策三面向觀察,預料明年房市會是「短空長多、否極泰來」。
台灣房屋昨(14)日公布最新購屋意願調查,有68.6%購屋族感受到今年房價下跌,其中,38.8%的人認為房價跌幅在1成以內,跌幅1∼2成占比24%,5.8%覺得跌幅2成以上,31.4%則認為和去年差不多。
此外,調查顯示有47.7%的人在2017上半年有購屋計畫,與去年同期相比大幅增加20個百分點。
周鶴鳴表示,實價登錄後對房價產生助漲助跌效果,今年房價快速落底,下半年房市交易有較去年同期略為回溫,願意出來看房子的人有增加。
他說,明年房市可從三大面向觀察,資金面來看,目前貸款利率很低維持在2%左右,即使FED升息也是緩升,至今年10月底國內超額儲蓄高達3兆元,游資仍然豐沛,「物美價廉」的住宅、店面、廠辦產面仍會受青睞。
從房價來看,房價受政策打壓已盤整回檔,目前北市房價所得比為15倍,已低於大陸、香港等海外房市。另在政策面,周鶴鳴認為打房政策將會告一段落,全球寬鬆貨幣政策將由財政政策所取代,2017年將是全球建設新紀元,由重大建設帶動就業機會,進一步提升人民所得,房價也能維持穩定。
周鶴鳴表示,展望明年房市,川普上任將是最大變數,房市將呈現「短空長多」,但從資金、房價、政策三面向觀察,明年房市將會「否極泰來」。
周鶴鳴表示,明年台灣房屋集團仍將主動出擊進行展店,明年目標新增100家加盟店、30∼50家直營店,且為提高人效,今年已成立「菁英特攻隊」,雖然淘汰率提高至5成,但存活率則拉高至8成,目的就是要「找對的人、上對的車、做對的事」。

2016年12月13日 星期二

台商回流逢低入市 英商看台不動產明年第3季見底

「今年的房市,和2007、08年很像,一個大跌後,開始反彈,明年,商辦不動產一定見底、住宅跌幅縮減。」英商第一太平戴維斯董事長朱幸兒指出,08年不動產市場大跌四成,今年也較去年大跌四成以上,加上台商回流與大跌後逢低買進,預期明年第3季各類不動產見底,甚至爆量反彈。
第一太平戴維斯統計,截至目前為止,2016年大型商用不動產交易總金額僅有610億元(總價3億元以上之交易,不含土地),相較於去年全年度1073億元的成交量,交易量年減43%,若再加計壽險業海外投資熄火的影響,交易量年減率高達63%,在缺乏房地合一稅過戶潮的帶動,年底交易量拉尾盤機率渺小,商用不動產市場將面臨8年來最冷的一年。
房市急跌,8年來最冷
第一太平戴維斯協理丁玟甄指出,2016年大部分經濟數據堪憂,上市櫃前3季營收獲利 雙雙下跌,金融海嘯以來第一次出現這個現象,統計到上周五為止,店面、辦公室、廠辦等合計成交610億元,相較於去年的1000億元,商用不動產大跌4成,整體交易中有四成來自台北市、高雄市占三成,台中市僅剩1%,投資者直接購土地而非商辦。
在海外不動產部分,國泰人壽、富邦2015在倫敦買了510億元,今年遇上脫歐的不確定性,成交金額是0元。
土地市場方面,全年度大型土地交易為869億元,僅比去年同期小幅減少5%,相較於全台建物買賣移轉棟數大減2成,土地交易市場表現尚穩。其中,壽險業轉進開發型投資、科技業購地建廠,都是維持土地市場動能的主要關鍵。
「去年底記者會上說這一年很辛苦,沒想到2016年更辛苦。」丁玟甄說,根據戴維斯統計,住宅去年僅成交30萬件,今年打了8折,去年土地交易總額917億元,今年掉了6% 剩下869億元,建商只占裡面的3成,科技業不像過去只有買廠房,今年也買了130億元的土地自己蓋,使得工業不動產價格穩定、價格甚至小漲,但無法撐起整個商辦市場。
壽險與台商買進築底
即便今年不動產市場大幅萎縮,但朱幸兒信心滿滿的說,「明年第3季商用不動產將築底完畢,甚至爆量反彈。」
朱幸兒從幾大買方分析,她指出,全台各區商辦自2014年來跌了5%到35%不等,政經情勢都有非常大的改變,對壽險業來說,經過英國脫歐、英鎊大貶後發現,前往海外未必是最聰明的作法,2016年海外投資是0元,因此預計明年錢會留在台灣。
再者,她認為在中國大陸已布局20年的台商在這幾年中國當局大規模查稅後,前年陸陸續續回台,再加上東南亞各國勞動成本不見得比台灣便宜很多,因此將有愈來愈多的台商回來設廠。
朱幸兒指出,2007年台灣房市交易量突破到1200億元以後開始暴跌,08年最低,逢低入市者賺到09年到14年波段,如今台灣房市已經下跌3年,將重復2007年的型態,她相信,房市投資專家會趁今年這波大修正準備入市,「過去兩年來銷聲匿跡的外資在今年第3季後紛紛上門,我們忙著跟這些外資做簡報。」
「一般外資要投資必須經過8、9個月的作業程序,因此許多客戶年底開始準備,差不多明年第3季就能入市,不動產市場將築底完畢,甚至反彈。」朱幸兒認為台灣房市谷底將現,商用不動產有機會反彈,住宅市場跌幅也將減緩。

調控政策發酵 陸房市成長放緩

旺報【記者戴慧瑀╱綜合報導】
大陸房地產調控政策的效應顯現!大陸國家統計局最新數據顯示,今年前11月商品房銷售增速較前10月下降3.7個百分點至37.5%;房地產開發投資增速較前10月下降0.1個百分點至6.5%。大陸國家統計局新聞發言人毛盛勇說,政府調控措施已初見成效。
2016年上半年,大陸一、二線主要城市房價一路走高,泡沫化風險升溫,迫使各地方政府8月後輪番出手調控,啟動限購或限貸,並在10月「十一長假」期間達到高潮。
建商搶地熱情仍高漲
政策一出,大陸房市急劇降溫。最新數據顯示,今年前11月大陸商品房銷售總額為10.2兆(人民幣,下同),年增37.5%,增速較前10月下滑3.7個百分點。同時間,建商投資意願也跟著降低,今年前11月大陸全國房地產開發投資金額9兆3387億,年增6.5%,增速較前10月略降。
大陸國家統計局新聞發言人毛盛勇坦言,這個月房市整體表現比上個月差,顯見近期政府調控措施已初步成效。
不過,從建商土地購置面積來看,建商搶地熱情依舊高漲,土地成交價更大幅攀升。今年前11月雖負成長,年減4.3%,但減幅已經連續4個月收窄;土地成交價總價來到7777億,年增21.4%,較前10月提高4.7個百分點。
陸明年經濟主要風險
從地區來看,建商最愛東部沿海地區,今年前11月開發投資總額5.13兆,年增5.2%,是這個月所有地區中持續成長的地區。至於中、西部地區,今年前11月開發投資總額均為2.1兆,雖分別年增10.6%、5.8%,但增速已較前10月明顯放緩。
展望2017年,多家機構和專家均表示房市將是大陸經濟的主要風險。毛盛勇表示,房市對經濟穩增長十分重要,也因此,近日中共中央政治局會議已經宣布,將加快研究房地產平穩健康發展的長效機制。

風險居高不下 明年持續調控房市

旺報【特派記者梁雅雯╱綜合報導】
中國社會科學院發布的最新《中國住房發展報告(2016-2017)》指出,本輪過熱樓市主要集中於一線城市與部分二線城市等熱點城市,房價、成交量短時間暴漲正加大樓市風險。專家認為,10月中央發布一系列有關房地產的調控措施,將延續到2017年。
中國產經新聞報12日報導,報告指出,今年無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度,均已超過2009到2010年,值得各界高度警惕。不過,在政府的宏觀調控下,熱點城市紛紛限貸、限購,房價、成交量大幅暴漲現象得到改善。
報告指出,對於房地產來說,現在主要是措施限價。中央的目標是在十九大召開前,讓房地產的價格穩定。因此,對房地產的調控力度還是依照著價格思路去做。重點是檢測那20個一線城市的房地產價格的波動來做這項工作,不會有太大變化。
今年以來,房地產政策頻出,說明房地產市場存在著急需解決的問題,多個城市的限購在一定程度上,能穩定房地產市場波動,促進宏觀經濟進一步復甦,若想讓這波效應更顯著,還需要進一步採取多種政策。
報告指出,需加快研究建立房地產平穩健康發展長效機制、合理引導銀行等金融機構在信貸方面向實體經濟傾斜,平衡實體經濟與房地產投資之間的投資水平,有望在今年年底中央經濟工作會議上進行全面部署。
業內人士表示,想加快研究建立房地產平穩健康發展長效機制,是一項長期的任務,需要持續不斷地研究房地產市場領域出現新情況和新問題,擁護國家發布的房地產調控政策,並及時採取有效措施予以應對,促進相關工作的有效開展。

千荷田第5度標售 房仲:能標出是遇到真愛

工商時報【王姿琳╱台北報導】
財政部不死心,將5度標售「千荷田」!國產署公告下周四(22日)將再度標售30戶參與都更分回的千荷田豪宅,含車位坪數介於75至92坪間,總價5,091∼6,635萬元,每坪單價約73∼86萬元。但房仲業者一致認為,該案附近指標建案都在降價,估計難以出脫,「能標出去應該是遇到真愛」。
國產署官員表示,原則上,參與都更分回的房舍,如果面積夠大,會優先作為辦公廳舍或配合市府作為社會住宅,若不符合上述兩項條件,則分回國產署,由各地分署處分。
千荷田位於北市中正區汀州路上,共有110戶,當時國產署參與都更分回32戶,全是大坪數、高單價豪宅。2014年10月首度標售,最高價為7,387萬元,僅標出1戶,今年8月二度降價,將總價「打89折」降至6,615萬元,再標出1戶外,另外2次全數槓龜,此次為第5度捲土重來,預計12月22日開標。
國產署指出,估價有6個月的「賞味期」,由於前次估價是6月份,所以本次標售價格與前2次相當,仍為5,091∼6,635萬元。官員坦言,近年房市冷颼颼,且千荷田是大坪數豪宅,去化上有困難;但一直留在手中,每戶每月管理費加水電費約為1萬元,全年就要360萬元,「管理費都把我吃死了,不標不行!」
另外,北區分署目前正有幾百件都更案進行中,部分程序緩慢、曠日費時,有部分為小坪數、僅1∼2戶、或分回現金等類型,但若陸續蓋好分回,又出現無法順利標脫情形,光付管理費就會「完蛋」。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,建商前幾年在該區推案量不少,仍有餘屋在賣,且豪宅市場需求本就沒有那麼強,附近的指標建案都在降價。此外,「千荷田」非指標性頂級豪宅,也不是市場上獨有,難引起富豪興趣;再者,該案附近的其他都更宅,離捷運站近且生活機能較佳,價格也比較具有競爭力,認為不降價標不出去。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,以該案立地位置與條件來看,若不降價出售,就目前價格來看,必須要有相當自信,不然在當前市況下,很難順利出脫,「能標出去應該是遇到真愛」。

警訊!未來人口結構帶衰房市 首購族年減0.7%

星展銀行集團研究部近日發布報告指出,台灣房市正步入修正階段,2017 年台灣經濟成長表現可望略有好轉,預期對於活絡房市有正面效果。然而,房地合一稅帶來的衝擊仍會持續一段時間,將限縮房市供需復甦。就中長期而言,預期台灣房市逐漸朝向軟著陸。
星展集團經濟學家馬鐵英指出,經過 10 年的上升期,台灣房價在 2014 年攀上高點,並從 2015 年開始下滑。受到經濟成長趨緩,央行對於房貸授信的管制(貸款成數限制),以及不動產稅制的影響,台灣房地產市場正步入修正階段。
2017 年台灣經濟成長表現可望略有好轉,加上低利率以及央行鬆綁房貸管制,預期對於活絡房市有正面效果。然而,房地合一稅所帶來的衝擊仍會持續一段時間,將限縮房市供需復甦。
就中長期而言,預期台灣房市逐漸朝向軟著陸,值得注意的是,未來幾年,年齡層位在 20-50 歲的首購族與換屋族的主力指標族群,將以每年 0.7% 的速度縮減,台灣人口結構將對房市有負面影響。
作者鉅亨網記者宋宜芳 台北 | 鉅亨網

10大熱門捷運宅排行 西門站套房加持奪冠

在冰凍的房市下,捷運周邊仍可感受到市場的熱度。房仲業者統計出雙北市10大熱門捷運購屋站點,其中西門、中山國小與中山站因套房交易帶動,在平淡房市中衝出好成績,其餘則以環北市第一圈為主,顯見便捷的交通仍是成交的關鍵之一。

永慶房屋彙整實價登錄與與集團成交資料,統計今(105)年雙北市10大熱門捷運購屋點。由「西門站」登上捷運宅交易冠軍,其次為「永安市場站」與「南勢角站」,其中捷運中和線4站均擠進排行榜中,說明環北市第一圈大受購屋者歡迎,而台北市包含西門站在內,還有中山國小站、中山站等站點入榜。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,台北市西門站之所以成為「捷運宅冠軍」,主要是受惠於康定路上的台北晶麒社區交屋,5~9月間成交近500戶,平均總價1,600萬元,每坪均價約70萬元。隨著房價修正,該社區已經出現6字頭待售個案,「讓利」將持續支撐成交量。同時西門町徒步商圈範圍內的套房,平均每坪45.2萬元,也是交易量衝高的原因。

至於中山國小站與中山站,2站間距離相近,皆落於中山區主要生活商圈。林泰隆分析,此區域發展較早,有許多屋齡20年以上的住辦大樓,尤其中山國小站附近套房林立,平均單價45萬元,近年興起老屋改建成酒店式管理精品社區,以及複層式挑高社區,提供中山區交易的來源。

林泰隆進一步指出,由於捷運中和線距離台北市中心近,而且雙和人口稠密、區域自住、換屋、收租置產的需求大,成為熱門購屋點並不意外;其他像是七張站、新埔站與菜寮站,周遭均有大型捷運共構宅,提供大量居住空間,吸引買方進場購屋。

引用 奇摩房地產文章 (作者溫子豪 | 卡優新聞網)

中國房產2017年交易估減10% 熱錢轉向國際

星展銀行集團研究部預期,明年中國房地產市場恐逐漸降溫,平均交易價格與交易量都會降低,加上受到中國國內經濟成長趨緩,以及海外投資政策放寬的影響,中國不動產開發商目前正積極尋求海外投資標的。

星展銀行集團研究部指出, 中國官方試圖控制房價,預防房地產泡沫,而祭出日趨嚴格的政策,預期中國房地產市場 2017 年將會開始進入下修的循環。直到 2017 年底,預期平均成交價格將會下跌 5% 到 10%,交易量也會減少 10% 到 15%。

此外,受到趨嚴的法令政策影響,星展銀行集團研究部預期在上海與深圳等主要城市的交易量,應會開始下滑。官方管制措施應也會控制房價繼續上升,由於熱點城市庫存偏低,加上流動性沒有大幅收緊,房價下跌可能會滯後到明年年底才發生。

然而,儘管官方祭出管制措施,在上海與深圳等都會區的精華地區的高品質住宅,市場供給量仍然有限,房價很難下跌。

另一方面,由於經濟成長趨緩,中國房地產開發商必須投入更高的前期成本,但是預期能回收的資本卻變少。星展銀行集團研究部認為,中國房地產開發商投資國內建案的利潤受到壓縮,加上人民幣貶值影響,報酬率越來越低,將驅使中國房地產開發商走向國際市場,或是重新調整投資策略,將資金轉往股市等其他資產。

也因為中國國內房地產市場利潤率下滑、人民幣貶值,加上中國總體經濟成長趨緩,也讓海外不動產市場,相對吸金。

星展銀行集團研究部分析,一般而言,中國不動產開發商偏好透明度較高的成熟市場,勝於新興的東協經濟體。因此,海外不動產投資的熱門區域,主要落在紐約(投資規模 66 億美元)、倫敦(投資規模 58.6 億美元)與香港(投資規模 53 億美元)等城市。然而,也有部份開發商傾向綜合性的投資配置,同時進軍成熟市場與新興市場。

引用 奇摩房地產文章 (作者鉅亨網記者宋宜芳 台北 | 鉅亨網)

星展:台灣房市進修正期 中長期軟著陸

(中央社記者蔡怡杼台北14日電)星展集團表示,台灣房地產市場正步入修正階段,2017年台灣經濟成長表現可望略有好轉,預期對於活絡房市有正面效果,然而,房地合一稅所帶來的衝擊仍會持續一段時間,將限縮房市供需復甦,就中長期而言,房市逐漸朝向軟著陸。
星展集團經濟學家馬鐵英指出,經過10年的上升期,台灣房價在2014年攀上高點,並從2015年開始下滑,受到經濟成長趨緩,央行對於房貸授信的管制,以及不動產稅制的影響,台灣房地產市場正步入修正階段。
同時,馬鐵英也表示,2017年台灣經濟成長表現可望略有好轉,加上低利率以及央行鬆綁房貸管制,預期對於活絡房市有正面效果。然而,房地合一稅所帶來的衝擊仍會持續一段時間,將限縮房市供需復甦。而就中長期而言,預期台灣房市逐漸朝向軟著陸。
另外,星展表示,台灣人口結構對於房市發展將有負面影響。勞動年齡人口目前已經開始縮減,在未來數年內,20歲到50歲年齡段的人口,也就是首購族跟換屋族的主力指標族群,將以每年0.7%的速度縮減。
不過,隨著都市化與更多核心家庭的形成,將可望為房市帶來新的需求。星展指出,目前台灣都市化的比率約為79%,仍低於南韓的82%、日本的93%、新加坡的100%、香港的100%等鄰近國家和地區。
星展認為,台灣每戶住宅的平均人數已從2010年的4.2人降低至2015年的3.5人,未來仍有下降的空間。

全球房價指數 台灣年跌8.9% 倒數第2

根據國際獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表的2016年第3季「全球房價指數」,台灣平均房價年跌8.9%,在全球55個國家中倒數第2,跌幅只比烏克蘭好一點。
瑞普萊坊根據各國官方統計機構的房價數據,追蹤全球55個國家的房價表現,截至2016年9月的一年內,全球55個國家房價年增率平均上漲5.3%,創下2年來的歷史新高,其中44個、80%的國家房價呈現上漲,其中更有5個國家是以雙位數成長。
其中,土耳其房價與去年同期相比上漲13.9%,漲幅全球最高,並蟬聯5季冠軍。紐西蘭繼續維持第2名,年漲幅13.5%緊追其後,而曾在2008年金融海嘯破產的冰島漲勢強勁,年漲12.9%,單季漲幅更達6%,為全球之最。
疲弱的經濟表現和激烈的房市管制措施,則讓台、港、星三地成為難兄難弟,包辦倒數二、三、四名。台灣第3季房價與去年同期相比下跌8.9%,倒數第2;倒數第3的香港年跌5.5%;新加坡倒數第4,年跌2.0%。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,台灣房價從前年囤房稅出籠後,置產客及投資客收手,房價就開始走跌,去年第3季房地合一稅定案,大量避稅交易出籠,價格下殺幅度增大,所以年跌幅高居全球第2,而利空密布,買方觀望心態濃厚,再加上房貸利率超低,賣方降價意願不高,市場無量,房價的調節機制已失靈,市場出現流動性問題。

2016年12月12日 星期一

房市急凍 出現近11萬名流浪仲介

房市低迷已久,房仲業不斷關店縮編,相對的不動產仲介經紀人也面臨失業困境。屋比趨勢研究中心統計資料發現, 2年內房仲人員減少1.3萬人,更有近11萬流浪仲介四處飄盪中。

屋比趨勢研究中心彙整內政部資料統計,至今年10月底止,具證照資格(不動產經紀人或不動產營業員)的房仲人員,較2014年底減少1.3萬人,許多專業房仲人員苦等不到房市春燕,加上未能被品牌房仲僱用,已徹底退出市場,證照陸續過期失效。

另外,因目前各品牌房仲人事精簡,很多即使專業、資歷豐富的經紀人員,因業績未達標準,也遭汰除,目前估計有逼近11萬的「流浪仲介」(具有效證照但未受僱)在市場中飄盪。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,房仲業近年縮編、整併與打團體戰應對低迷市場,希望節省成本並提高物件流通率與成交率,但成效有限,目前房子依然難賣、買方難尋,甚至大量專業人員流失。

葉國華指出,有經驗的房仲人員流失,只會讓消費者面對新招募沒經驗的經紀人員,接受不完整的服務,房仲業在民眾心中評價不斷下滑,成為消費者、業者、經紀人員三輸局面。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,房市量能急縮,大品牌房仲有集團奧援,買賣方資源眾多,是多數不動產經紀人員生存的不二法門;不過,近年來房市成交量大幅下滑,加上各品牌仲介展店過速,同業間競爭壓力太大,甚至大品牌仲介也陸續傳出關店與縮編,不到2 年具證照資格的房仲人員由2014年底的16萬5974人,到今年10月底僅剩15萬2974人,少了1.3萬人,似乎依靠大品牌的房仲也變得不再有保障。

陳傑鳴指出,今年全國買賣移轉量約24萬戶,創有統計以來新低量,連以往房市最高點50.9萬件的一半都不到,房地產業正陷入前所未有的冰凍困境,今年前10月每位房仲人員估計平均僅可成交2.4件,全年不到3件,不僅創近十年新低,更是2007年一年平均可成交11.2件(平均一個月0.93件)的1/4,房仲人員生存越來越困難,對產業發展非常不利。

北市府:自住房屋僅1戶 稅率應更優惠

(中央社記者顧荃台北12日電)台北市財政局今天表示,目前自住用房屋在全國3戶以內雖可享有1.2%的房屋稅率,但僅持有1戶的自住房屋,應可再適用比1.2%更低的優惠房屋稅率,將適時向中央提出建議。
財政局表示,房屋稅課徵方式是房屋現值乘以稅率,以往由於房屋現值評定方式久未修訂,因此早期房屋稅課徵有長期偏低的情形。但近幾年各地方政府已陸續檢討提高房屋評定現值,從保障自住及負擔能力觀點,對於全國僅有1戶自住房屋者,應可討論是否適用更低的優惠稅率。
財政局說,北市多位議員曾於議會質詢時,都曾提出應保障自住者的權益,不應因房屋稅制改革,而影響其租稅負擔,建議自住者應予輕稅,落實居住正義。
財政局長陳志銘今天出席「台北市居住正義政策座談會」,也表達支持自住輕稅,單一自住房屋應採用更優惠稅率。不過陳志銘也說,長期而言,不動產持有稅負,應朝房屋及土地合併課徵不動產持有稅,以簡化稅政,並消弭房屋標準單價、折舊率、路段率各地標準不一等爭議問題。

地價、房屋稅齊漲 衝擊北市都更戶 居民頻與建商解約

台北市議員陳炳甫(12)日上午舉辦「臺北市居住正義-稅改&社福政策座談會」,邀請專家學者就現行的房屋與地價稅,提出建言。其中,就公告地價調整幅度平均為30%,連帶影響地價稅調高的問題,不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明認為,地政局只關心一般民眾的漲幅不高,卻忽視地價稅對都更因此受影響,而頻頻解約、新增開發案停擺、民間對設定地上權案怯步等重大影響經濟的問題,是不負責任的作法。政大地政系教授林子欽則認為,或可根據不同的土地利用,同樣以公告地價為基礎,但採不同的估價方法來計算。
近來,公告地價調整幅度平均為30%,引起產業界的高度關注,北市府稱對於一般民眾的影響並不大,但產業界卻有很大的「異」見。不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示,財政部不合理地要求地方政府地價稅至少要以近3年的公告現值累加來計算,政府不敢對市民開刀,以致本次公告地價的平均能達到30%,是利用極端值平均來達成,他認為,如此對於新的開發案與政府公有開發案、都更案有很大的衝擊效應,連帶影響台灣的經濟趨緩。
他表示,不動產開發商業同業公會中,有不少建商成員私下抱怨,因稅賦的不可預見性,讓即使是意見整合完畢的都更戶也不敢都更,紛紛和建商解約。他解釋,現行住戶因房屋構造單價調整,至少要繳2.6倍的房屋稅,現況就很難受得了,將來3-5年房屋都更完畢後,房屋稅與地價稅如何調整很難確定,就連建商也無法跟住戶講明白,形成都更建商與居民間的矛盾猜忌,這種情況下,住戶寧可繼續住舊房子也不願意都更,紛紛與建商解約,就算政府祭出都更後稅賦減半2年,也只是溫水煮青蛙,無意義。
近來,公告地價調整幅度平均為30%,引起產業界的高度關注。北市議員陳炳甫舉辦座談會探討地價調整問題。(王彥喬攝)

漲地價衝擊「真住戶」、建照核發量一年砍半

除了都更受影響,政府與民間的設定地上權案也受影響。于俊明說,買公有土地設定地上權房屋的民眾一般都是真正的「住戶」,因沒有土地所有權,地價稅不能適用自用住宅優惠稅率,要負擔高額地租,兩者差距大,最高可達31倍,如今再將公告地價調高,直接衝擊買地上權房屋的住戶。而民間也可見因此受害的個案,嘉泥建設子公司嘉新資產管理開發公司在今年12月,宣布終止和國產署的北市大安區金華段(杭州南路)設定地上權開發契約;財政部國產署2016下半年的地上權案全數「槓龜」,全年標脫率13%,創5年新低,都是例子。
他也舉出官方數據指出,台北市的建照核發量,2014年與2015年分別為282與266件,但今2016年至10月為止,只有169件,簡直是數量的腰斬,相當於北市1426名建築師中,每8人搶一個建案,對建案後頭衍生的相關產業鍊也引發一連串的蕭條,整體經濟受影響。

地價稅加重遏止開發 「寧可做土地買賣」

此外,對於房屋稅與地價稅的齊聲喊漲,業界也出現對北市府「一手喊都更,一手血腥鎮壓」的怨言。于俊明認為,現行公告現值下的地價稅很重,平均雖為30%,但新開發案都有約1-2倍的增幅,讓開發業停擺,寧可買賣土地獲利,也不願開發,因為促進土地利用者與都更者都倒大楣,他認為,這就是「制度殺人」,他舉例,信義區一處開發案,其現行公告地價是同區土地分區的3倍,建商因此怯步。
此外,公告地價調漲也影響最弱勢的無房民眾。于俊明表示,為處理公有土地被民眾無權佔用的問題,政府輔導與佔用者定契約繳房租,租金為公告地價乘以5%,如今公告地價調漲,對這些租戶來說,公告地價少說漲1倍,弱勢租戶怎麼受得了?

于俊明:忽略「平均數會騙人」問題 相當不負責

他認為,北市地政局在地價稅調漲之際,以對家戶影響不大,約只增加百元作為理由,卻不去面對民間開發案、都更案、設定地上權案停擺,以及對弱勢住戶構成的影響去深入探討,更不去提「平均數會騙人」的問題,是相當不負責任的作法。
政大地政系主任林子欽則表示,公告地價是平均的價格,性質應該是課稅用,但不是針對每一筆土地去估的,他說,國有地出租與設定地上權是對特定的土地,性質上不適合用公告地價作為地租,因為不會對每一筆的差異做調整,因此,他認為,政府該思考,是不是可能同樣以公告地價為基礎,但根據其土地的利用不同,採不同的估價方法來計算,現行法律沒有明定不可。