【地產專欄】李季鴻：憂房市泡沫？教你3面向分析

房地產價格高漲，民怨四起，且目前台北市的房價泡沫指數，包括房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數皆過高，這些數據顯示，台北市面臨泡沫化危機，但是這個危機何時會爆？

過去對普羅大眾來說，房地產就是屬於可以長期投資的耐久財市場，要在短時間內大漲或大跌比較不容易，除非遇到建商在建案上周轉不靈，或是個人在理財上需要急買急賣，不然房價要在1年內大跌3成，一定是需要有某些重大事件發生，或是產生像次級房貸這樣的全球金融風暴，才有機會發生，否則房價不太會突然大漲或大跌3成之多。

從3個層面來看房市

第1層面：心態面
若買了間1000萬元的房來自住，貸款20年、利率2%、貸款7成，也就是說每個月的本金加利息約要付35000元，但若房價跌3成，房屋價值僅剩700萬元，如果沒有其他影響，例如長期失業或負債，貸款每月要還的還是35000元。

但是如果選擇此時賣房，不僅是賠本300萬元賣房，還要加上賣房的仲業費、代書費、稅費等費用；若此時利率又從2%提升至3~4%，每個月要多繳3000~7000元的情況下，大多數民眾，不太可能選擇降價賣房，而是繼續放著不賣，等待房地產市場景氣好轉，以盡量不要賠本賣的情況下脫手。

第2層面：資金面
國內房市因為連續漲了一段時間，加上投資環境不確定，讓不少投資基金湧入房地產，而在奢侈稅後，也明顯減少資金較不足的投機客。而對於原本就是房地產投資者來說，本來就是長期投資的包租公、婆，持有著店面或商辦，不但不會短進短出，加上擁有穩定的租金收益，這類投資族群就較穩定。

此外，國內存款仍多，靜止戶存款金額高達600萬元，利率要在短期內提升，也較難有太大變化，因此目前過內資金面是穩定的。

第3層面：法拍市場
從法拍市場來看，第一拍通常是以市價來訂定，二拍打8折、三拍則是再打8折定價，也就是說，第三拍已是市價的64折。以法律程序來說，若房貸欠繳3個月後，銀行會催繳並進入法拍程序，房屋進行鑑價後公告拍賣，從欠繳到進入法拍市場至少約6個月，而目前法拍市場較去年減少6成左右，顯示房市呈穩定狀態。

缺乏動能　泡沫指數難再增
以現在的情況，國內房市泡沫指數要再創新高，已缺乏動能，但若要有大幅的下跌，從心態、資金、法拍等層面來看，也不太容易。除了房地產外，台灣缺乏長期投資的管道，對就業和未來的不確定感增加，有錢人更有錢、窮人更窮，這則是政府也應該解決的問題，應對國內經濟有實際作為，才能真的解決貧富差距日益增加的問題。