專家傳真－地價稅的是與非

工商時報【黃昭閔正心不動產估價師聯合事務所所長】

最近房屋持有稅問題炒得沸沸揚揚，彷彿一波房屋稅未平，隨著11月份的地價稅開徵另一波抗稅浪潮又起，當然大家都知道納稅乃國民應盡之義務，尤其在憲法保障人民財產權之下，為滿足生活品質與居住權利，合理的不動產稅收勢在必行，只是我國的稅制從制度面到執行面，因為政治、人為因素搞得千瘡百孔，只要讓老百姓覺得政府有感加稅，不論是非一定群起激憤，階級對立分配正義的戲碼不知要耗費多少的社會成本，本文試圖以專業、客觀第三人的角度，提供地價稅問題剖析及解決方案。

我們繳交的地價稅額原則是由稅基乘上稅率而得，由於地價稅採用累進稅率，所以才會產生例如台中市的公告地價平均漲幅38％，但課稅總額卻漲了48％，令人最忿忿不平的是今年的房市十分的蕭條，如果公告地價應隨市價漲跌幅度調整，為何今年暴漲這麼多？

其實原因出在公告地價公告時間早在105/1/1發布，但遲至年底1月份才開徵，而地政機關調查買賣實例的時間是在103/9/2∼104/9/1，依各類房價指數來看，整個房地產從103年底市場氛圍才開始緩慢轉變，但許多新成屋的登錄價格多為二年前預售的價格，以至於民眾收到稅單當下的市場氛圍與三年調整一次的價格高峰期成交資料完全兜不攏。

更不巧的是，我國實價登錄從101年8月開始申報，正好與前一期的公告地價案例蒐集時間100/9/2∼101/9/1錯開，而前期的市場買賣資料是不公開透明的，各縣市政府基於選票考量，大多會政策性的壓低公告地價，所以，才會產生地政機關在實價登錄前後，查估出來的數據有著大幅度的落差。

不可諱言，整個台灣的房地產價格在這幾年確實有相當大的漲幅，就信義房價指數以九十年為基期相較至今已漲了280％，市價漲了公告地價豈有不漲的道理，就量能課稅原則，當個人在縣市土地總歸戶其達到一定的地價總額，超過累進起點地價時，自然就適用於較高的累進差額稅率，使得高資產的民眾必須多繳一點的稅賦，但對於只擁有單戶的小家庭而言，如果有申請千分之二自用住宅稅率，這一次的調整確實是影響較小。

所以，個人建議既然公告現值與公告地價要往市價邁進，那必須實行地價基準地的制度，修正以往未考慮個別宗地間差異的地價區段查估模式，讓全國近1,500萬筆的土地都能有較細膩的差別地價，尤其區分所有建物的房價因樓層高低不同，自然各戶之間的立體地價也應該有所不同。相信在實價登錄的資料愈完整，查估的技術應也能達成垂直的公平。

在政府課稅的稅基達到合理的市價後，緊接著立法院、財政部門就應隨之展開研修土地稅法，對於弱勢的自住民眾，是否就稅率部分以試算不增加往年平均稅額方式，調整自用住宅稅率，就高資產族的地主，若其土地屬繼承而來，應給予優惠稅率，而對於持有時間長短，也能用差別稅率來給予區分，讓非因買賣取得或是非屬短期投機炒作的土地所有權人，能設計出一個對大家更為公平的課稅機制。

另針對未來出售土地時，土地稅法31條對於因重新規定地價所增繳的地價稅，最高只能扣除土地增值稅額的5％，個人認為也不盡合理，我認為既然漲價歸公的機制已反映在土增稅及房地合一所得稅上，如果因公告地價的調漲，而無法在資本利得稅上作適當的歸扣，當然就會引發地價稅調漲導致地主覺得被扒二層皮的不滿抗爭。

總言之，政府施政必須兼顧賦稅的穩定性，尤其在這房市不景氣的時刻，增加不動產稅收就像在傷口上灑鹽般，痛到要官逼民反的程度，這完全是過去制度缺憾使然的問題，因此，對於不動產稅制的改革，中央政府務必擺在首要位置，邀集產官學界好好的研修，如此才能平息民怨，也不至於讓地方縣市政府變成扭曲制度下的替死鬼。