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2017年7月5日 星期三

土地二胎貸款

土地二胎貸款 輕鬆申辦,只要2小時馬上核貸

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申辦條件非常容易:
只要您有房屋或土地,坪數屋齡不限,地區不限,農地建地皆可,持分可貸,都可以申辦土地二胎貸款,如果您有信用不良,貸款遲繳,職業不限,無收入證明,負債比過高,免工作證明等皆可以申辦二胎貸款,

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房屋二胎貸款

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房屋二胎貸款就是二順位房屋貸款也稱為二胎貸款, 就是當該房屋已經在銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行或是民間貸款公司申辦二胎貸款, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。

通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

永慶:全台門市交易連兩月降溫 台北、桃園及新竹降最多

永慶房產集團統計全台門市交易量顯示,6 月全台房市買氣降溫,較 5 月量縮 16%,連續兩個月收黑,其中,台北市、桃園及新竹交易量都月減約 19%,降幅較大。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說,景氣連亮出兩顆黃藍燈,下半年需要振興措施刺激,才可樂觀期待;此外,今年進入預售交屋高峰期,市場供給量將大增,建商推案有銷售壓力,讓利風潮持續盛行,加速去化清庫存拚現金,勢必衝擊中古屋市場,價格難以支撐,必須留意。

根據永慶房產集團研展中心統計,與 5 月相比,全台七都 6 月房市交易量表現,北市交易量縮 19%,新北減少 18%,桃園與新竹縣市均量縮 19%,台中減少 11%,台南與高雄則分別減少 17% 與 16%。

謝志傑表示,經濟穩定復甦、股市上萬點,讓賣方樂觀看待後市,持續堅持價格,售屋心態變硬,不願意讓價出售,造成 6 月房價微升。

謝 志傑表示,根據永慶房產集團 2017 第 3 季網路民調分析顯示,57% 民眾持續看跌房價,大幅看跌比重已連 4 季收斂,民眾認為房價還有下修空間,加上目前市場上建商新案讓利個案多,比價效應持續發酵,部分買方開始觀望,放緩購屋腳步,雙方價格認知差距無法拉近, 是導致 6 月交易持續量縮的主因。

謝志傑觀察,6 月帶看量與 5 月相當,民眾購屋意願仍高,顯示民眾仍有購屋需求,但明顯購屋態度轉趨保守,等待有合理讓價再進場,反觀賣方在目前低利環境下,利息負擔輕,讓價幅度不如買方預期,買賣雙方價格認知難以產生共識,房市交易陷入僵局。

不過,謝志傑指出,在低利環境持續的狀況下,房價大幅修正機率低,觀察近三年房價走勢發現,房價修正幅度收斂中,顯示買方瘋狂砍價情況銳減,轉趨理性,對於價格逐漸產生認同感,但價跌趨勢不變,只要賣方願意合理讓利,成交機會大。

房市將轉多?太過天真!

今年上半年,建商不斷用力溫熱房市,每到週四,報紙無不大肆報導,希望吸引投資人、自用型買家青睞,八大建商甚至鐵口直斷今年房市將轉呈正成長,轉正是否代表落底?是否代表得到買家認同?

市 場從高檔下來後,投資、投機買家離場,現在唯一撐住的買盤只有自用型。雖然政府鬆綁管制房市措施,推動都更和基礎建設以提振內需,但效率不彰,恐撐不了 局。尤其都更因為作莊的(政府)不敢給籌碼,房子變新了但面積變小,推動上不樂觀。如果有人認為這些會讓房市轉多,我認為,時間太早!想法也太過天真樂觀 了!

最 近有些口袋深的企業人士,利用投資公司名義,買進房價緩跌、優質地段的豪宅,甚至一次買進3∼4戶預售屋,不排除是為了節稅或自用,但這僅只是少數買盤, 無法造成全面性的風潮。整體來看,房市上半年有小回溫,可是低檔盤整要回歸正軌必須要有量,少數買盤撐不起足夠的量,不算「見底」。

市 場短期內仍會呈現觀望,看來下半年量縮價跌趨勢不會改變。我認為,全年成交量若沒過30萬棟,市場都還是緩跌,超過30萬棟∼40萬棟,也只能稱為盤整。 

整個市場「唯量是問」。目前是股市熱、房市冷,顯然民眾對房價下跌仍有志一同,價格下修親民是下半年買盤最佳誘因。未來當大家對價格開始認同時,那才是底 部。量出來了代表買賣雙方對價格認同,只是現在賣方仍在堅持價格,造成買賣雙方沒有交集,量因此很難出來。

2017 年會逐漸看到「溫水煮青蛙」的效應,水冷時青蛙在裡面很舒適,等水加溫時,以為在泡溫泉反而開心,完全沒有警覺;等到水燙了、甚至威脅生命時,想跳出來卻 已經不可能。持有者一旦錯看市場時機,很可能就會變成「溫水中的青蛙」。

目前建商正努力守住市場買氣,希望讓大家不再期待房價下跌,不過,房子在建商手 上、錢在投資者手裡,市場要「認同」看的是價格,「題材和外在條件」都只是助力,不是決定因素,建議賣家不要太樂觀!

信義房屋全台6月房市交易量月增5% 北市增10%冠六都

信義房屋 (9940-TW) 統計其 6 月前 28 天房市交易資料顯示,交易量月增 5%,較去年同期減少 6%。信義房屋表示,雖然今年 6 月有梅雨氣候因素干擾,但對房市影響程度似乎有限,其中,台北市的成交量較 5 月增加 1 成,主要是市中心交易回溫。

至於房價表現方面,主要都會區 6 月平均成交價平均都高於 5 月,主要是因為精華區域交易量提升,拉高平均成交均價。
信 義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,6 月房市逐漸步入上半年的旺季尾聲,觀察市場買氣並未較 5 月衰退,主要仍是今年房市遞延買盤緩步回流,加上部分地區房價有一段修正幅度,吸引有需要的買方擇優進場,尤其北市市中心與新北市第一圈買盤回溫,略微拉 高 6 月平均成交價格。

信 義房屋 6 月房市成交表現部分,台北市交易量較 5 月增加約 1 成,平均成交單價則較 5 月的每坪 62 萬元略增至 62.7 萬元,明顯高於去年同期的 60.3 萬元,影響原因除了房價止跌回穩外,松山區、中山區與大安區等市中心住宅,在房價修正過後吸引自用型買盤進場購屋,市中心的房價相對較高,拉高平均成交價 格。

新北市也有類似狀況,交易量月增約 8%,平均成交單價每坪 34.2 萬元,也高於 5 月與去年同期,觀察個別區域表現,第一圈買氣回籠,包括板橋、新店與三重區的交易量都明顯回溫,因此拉高新北市的平均單價。

至於大台北以外的市場,桃園市呈現微幅衰退,台中市也衰退,高雄市 6 月的交易量則大致較 5 月持平。

曾敬德表示,上半年的旺季在 6 月後即將告一段落,緊接著就是 7、8 月的房市淡季,不過現在買氣狀況仍維持穩定,加上政策對於房市干擾逐漸淡化,房市可望回歸正常供需表現,整體來看房市今年將呈現「價平量增」的機率較高。

房市將擺脫空頭?房仲:量已增溫 房價緩升的時間點在…

大台北房市自 2014 年第 1 季開始修正迄今已超過 3 年,房仲業者認為,台北市房價打底時間即將結束,預計第 3 季前完成打底。

中信房屋副總經理劉天仁表示,房市空頭市場走了 3 年多,最遲在農曆鬼月結束 (9 月下旬) 後,房價將緩步回升。

另外,全台六都上半年建物買賣移轉棟數據今 (3) 日出爐,共計達 9.86 萬戶、年增率 20.7%,相關數據也讓房仲業者對今年整體房市交易量復甦更具信心。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德認為,今年全台移轉戶數由去年的 24.6 萬戶,重回 26 萬棟以上的機會相當高,由交易量可發現房市觸底回穩的跡象,預料全年呈現「價平量增」的機率較高。
21 世紀不動產營運處協理張恆嘉表示,從上半年房市交易量來看,下半年的表現只會更好,以此推估,今年整體交易移轉件數可望上看 27-30 萬戶。

劉天仁說,根據模型的資料顯示,台北市房市景氣與景氣對策燈號約有 14 個月的落後關係,也就是說,當總體景氣開始出現變化的 14 個月後,台北市房市將開始復甦。

因此,如果以這波景氣對策訊號在去年 4 月從藍燈轉為黃藍燈,及去年 7 月開始出現綠燈估算,今年 6 月前後,即是房價盤整結束的時間,9 月之前,房價將緩步回升復甦。

劉天仁提醒,由於總體經濟與台北市房市景氣息息相關,但台灣總體經濟復甦力道並不強,尤其景氣對策訊號在九連綠後,目前又轉為黃藍燈,因此,可以確定台北市房價在 9 月以後會緩步回升,但要期待房價大漲的機會亦不大。

另外,成交價及成交量也是判斷房市景氣是否落底的指標。從國泰建設公布的預售屋及新成屋房價指數及內政部公佈的住宅價格指數觀察,預售屋及新成屋本波房市周期的底點為 2016 年第 3 季、中古屋的底點為 2016 年第 4 季,截至迄今,皆處於打底的情況。

劉天仁說,對照國泰房價指數、內政部住宅價格指數及該部公布的買賣移轉棟數觀察,今年前五月台北市買賣移轉棟數較去年同期增加 25.1%,因此,台北市房市目前的價量情況,已從底部盤整逐漸過度至價量緩增的格局。

台灣房市 標普:明年起回穩

(中央社記者蔡怡杼台北5日電)全球信評機構標準普爾最新發布報告預期,2017年台灣房價將溫和且有秩序地下滑1%,並在2018年至2019年期間回穩。

標普指出,台灣房地產價格在過去兩年間小幅下跌,預期未來兩年應能維持穩定。

標普在台子公司中華信評分析師周怡華表示,基於民間債務償還負擔較輕,以及法規鬆綁等因素,預期2017年台灣房價將溫和且有秩序地下滑1%,並在2018年至2019年期間回穩。

周怡華指出,儘管台灣不動產價格近期呈現小幅修正的格局,長期不動產價格擴張顯示經濟失衡的情形依然存在。但台灣不動產價格在未來兩年中出現大幅修正行情的風險並不高,因為目前市場利率仍偏低且總體經濟環境良好。

標普表示,台灣房地產價格在2014年小幅上漲了2%,隨後在2015年下滑4%,2016年則下跌1%,原因在於民眾負擔能力下降,加上主管機關自2010年起,為遏止房地產投機交易而祭出各項降溫措施,特別是增加房屋持有稅及資本利得稅等。

顏炳立:市場處於低利率下的不景氣 如同溫水煮青蛙

戴德梁行總經理顏炳立今 (5) 日指出,今年下半年全台房市主軸仍是「殺價、取量、搶錢、活命。」他並預言,今、明年全台房市成交量仍無法跨越 30 萬棟,市場仍屬緩跌格局,價格持續緩跌,一如「溫水煮青蛙」,市場痛苦程度將加劇。

儘管有土地銀行等大型金融機構祭出對於房貸的降低貸款門檻、提高房貸成數以激勵消費者的購屋意願,顏炳立指出,目前全台房市的處於低利率之下的不景氣,目前的房市問題不在於利率、貸款成數及產品,而是在於房價仍沒有趨於市場所認為「合理的價格」。

顏炳立指出,去年全台房市移轉棟數僅 24.5 萬棟、創 10 年新低,房仲業者多預估今年交易量將回升,但預估今、明年全台房市成交量仍無法跨越 30 萬棟,在但是目前市場的狀況是「價不降就量不出,量不出就見不了底」。
顏炳立並強調,2017 年台灣房市的價格緩跌走勢不會停止,且仍不會見到底部區。

房屋轉增貸還是房屋二胎好

我的房屋貸款是550萬!
住了一年多~都有繳款!
Q:現在想問我能房屋轉增貸嗎?
Q:例如我能不能由原來的550萬增加到600萬?

(我想活用那50萬)
Q:還是要換一家(原銀行轉到第二家銀行)才能辦?
Q: 房屋貸款只能用20年還嗎?
還有請問 什麼叫二胎?那我可以二胎嗎?我想借貸一筆(30~50萬間!)想還車貸!學貸(這就是所謂債務整合嗎?)
然後只還房貸和這個貸款!!我的薪水35000~40000間這樣能貸嗎? 


Q:現在想問我能增貸或轉貸嗎?


A:房貸550萬已繳一年多,請問是繳本息?還是有寬限期?如果單純繳息,房屋轉增貸的空間不大。
目前繳款一年,要轉增貸款恐怕會被銀行罰違約金,建議先詢問原貸款銀行是否可以同意增貸。
Q:例如我能不能由原來的550萬增加到600萬?(我想活用那50萬)
A:要增貸50萬應該不用大費周章去移轉整筆550萬的房屋貸款,
用一般二胎房屋貸款、或者是信用貸款都可以考慮,也比較省事和省貸款成本。
Q:那這樣的話!是原銀行就可辦?
A: 原行房屋增貸直接問原行、轉增貸、信貸或二胎就可能需要尋求其他銀行。畢竟每一家銀行的鑑價程度不同。
Q:房屋貸款只能用20年還嗎?
A: 一般銀行給房貸均為20年,要還超過20年以上還須看你的其他條件是否符合。
縱上所述;個人其實建議你辦理一筆信貸即可,既省事也省時間,只是辦理信貸仍需要詳細評估,光以上資料並不足判斷是否能貸款成功。

二胎房貸無寬限期

【徐馬政妘╱綜合報導】民眾若有資金週轉的需求,會考慮將手上貸款中的房子,轉向第2間銀行再申請貸款,意即二胎房貸,因為二胎銀行求償的順位排在第2位,風險較高,因此承作以中小型銀行為主,利率3.5%~4.5%起。
二胎房貸指1間房屋拿給第1家銀行抵押借貸後,臨時需要資金,再把同一間房屋當作抵押品,向其他間銀行申請貸款。台灣房屋加盟店總部法務游璿樺表示,二胎借貸會考慮還款人的還款資歷,及抵押品值不值錢,抵押品現值若有明顯成長,二胎申貸成功機率也會比較高。  
申請二胎民眾應備好本人雙證件、所有權狀影本、房貸繳息紀錄以及借款人工作收入證明,銀行會審核借款人還款能力,再評估是否借貸,游璿樺表示,二胎通常沒有寬限期,第1年就須繳利息及攤還本金,還款能力標準相對嚴格。
若銀行評估借款人還款能力不足,游璿樺表示,銀行通常會額外要求1~2個連帶保證人,連帶保證人義務同借款人,且須放棄先訴抗辯權,若借款人逃跑,連帶保證人不得拒絕銀行要求付剩下的貸款。
臨 時要用錢,增貸、信貸、二胎何種較好? 游璿樺舉例,若向銀行申請一般房貸800萬元,已繳款200萬元,若臨時需要200萬元,可向同間銀行用同1間屋申請增貸,此時二胎較不划算,因為利率較 一般房貸高、貸款期限較短,但若要借超過200萬元,原銀行會建議申請增貸200萬元,剩餘數目改申請信貸,但考慮到信貸利率最高可至18%,此時,可以 尋求其他間銀行做二胎房貸,利率會較低。
信義房屋代書林以德表示,信貸貸款期間較短,期限到了,須1次將本金及利息全部還完,若無能力償還,銀行又不同意延長貸款期限時,沒還完的部分,會交由法院處理,所以有擔保品貸款較無擔保品貸款風險低、貸款壓力較小。 

目前承作二胎房貸業務以永豐銀行、大眾銀行及安泰銀行為主,大多數利率區間為3.5~5%,永豐目前利率較低,為3.5~4.5%,需要經過聯合徵信中心確認後,銀行回報信貸利率給消費者,決定是否申請。 

二順位二胎

什麼是二順位房貸?
二順位房屋貸款亦稱二胎, 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,且無寬限期, 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。
沒 有一順位, 就沒有二順位, 對銀行來說, 第一順位的債權抵押風險是最小的, 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物(房屋)的價值。但對設定在第二順位以後的債權, 風險自然會比較高, 因此貸款利率也會較高, 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款, (利率較高、年限較短等)

什麼人需要「二順位房貸」? 
事實上, 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中, 並不討喜, 因為許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」, 例如:
既有房貸增貸
透支型/ 理財型房貸
信用貸款
若要申請「二順位房貸」, 建議先自以上產品來挑選申請 , 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。
二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 利率卻不是房貸利率(1.5%~3%)而是信貸利率(4%~10%以上),繳款年限又短(最多7年), 事實上產品CP值頗低... 而且許多銀行授信準則都很嫌棄有二胎借款紀錄的貸款人。
使用「二順位房貸」的情況:
1.原貸銀行無法增貸
有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。
2.無法貸出信用貸款
因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」。 
3.民間二順位、二胎
在此我們並不方便探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。因為對銀行來說, 已有民間二順位設定的擔保品, 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用!銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 , 才會使用「二順位房貸」

房屋二胎債務整合專案

將你名下所有的信用卡、現金卡、信貸、車貸等多家銀行的高利率負債整合為 1 至 2 家銀行的低利貸款,可以省去多家繳款的麻煩,更可以省下一些利息錢,換句話說就是通過辦理低利貸款來還清高利率的循環信用負債
整合負債最常見的方式是以個人信用貸款整合,申請信貸需債務人信用正常(僅輕微遲繳可視情況核貸時間較長,換句話說,信用有瑕疵的人,過件率會大大降低,等待核貸的時間令人心煩。
此外,信貸利率依各銀行而不同,即便利率很低,也可能要多付銀行代償費、開辦費、帳戶管理費、信用保險費等,這些零零總總的額外費用加起來也不便宜。
而且,整合後的債務是按期攤還全部債務,若當期無法繳款,因為遲繳金變多,累積的利息會變相增加個人負債,可見整合負債的優缺點恰好是一體兩面,因此,負債如何「整合」就非常重要了。
建議有意整合負債的人,事前最好多家銀行詢價比較,看看哪一家銀行提供的利率、費用、繳款年限與額度等條件最適合。有時候銀行會端出「牛肉」套餐優惠特定族群,債務人可向銀行爭取最優惠條件的方案。此外,特別注意限制條件與自己的還款能力。
就前者來說,因為銀行接收了債務人全部的債務,為了降低風險,通常會要求保人或不動產設定抵押,債務人要記得考慮這些限制條件;就後者而言,債務人要確認自身可負擔的繳款金額,確保往後能按時繳款,這樣整合負債才有意義。
最 後,別忘了整合負債的初衷:清償債務。有些人整合債務後,短期間雖解決債務困窘問 題,卻沒有長期持續還款,結果功虧一簣,還增加更多負債,相當划不來。建議有意整合負債的人,可先透過各家免費專業諮詢,先徹底了解個人的狀況,三思後再 行動。有時候事情就是這樣,急於一時容易跌倒,倒不如慢慢來,比較快。
  • 與銀行協調降低月付金、降低利率、拉長還款年限,有效降低還款壓力。
  • 設立停損點,債務不再擴大,不用再支付龐大利息。
  • 目前每個月支出大於收入嚴重失衡者。
  • 債務人『不能清償債務』或『有不能清償之虞者』
  • 提供專業的『債務』及『民、刑事』案件免費法律諮詢服務。
  • 確認個人正資產、負債情況後,協助處理協商斡旋後續事宜。
  • 協助處理銀行不當催收電話及申訴不當催收行為予主管機關。
  • 協助審閱相關法律文件並及時回覆後續相關之處理程序。
  • 量身規畫個人還款計畫,讓生活回歸正常不用再舉債度日。

2017年6月27日 星期二

錢被誰賺走了?台股萬點盤旋 75%民眾嘆購屋自備款未因此增加

台股今年重現萬點行情,但對於購屋人來說相對無感。信義房屋 (9940-TW) 針對官網使用者進行第 3 季購屋意向調查結果發現,近期台股站穩萬點,卻有高達 75% 的受訪者表示自備款並未因指數屢創高而增加。
根據信義房屋的購屋意向調查資量顯示,仍有 64% 的受訪者認為第 3 季房價將下跌。
此外,僅 17% 的受訪者表示,台股上萬點購屋自備款因此而增加,但是有高達 75% 的受訪者則表示購屋自備款並未受惠台股萬點行情而增加。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這波台股萬點行情,漲勢集中特定大型權值股上,一般散戶受惠有限;另外一方面,購屋人可能在自備款的資金理財上比較保守,避免投入風險太高的金融工具,所以台股上萬點行情對於一般購屋人較為無感。
至於對於房價看法方面,調查資料顯示有 55% 受訪者認為過去半年房價走勢呈現持續下跌;另外,有 50% 的受訪者認為,若房價和高點相比修正 15%,修正後的房價會吸引他們購屋。
曾敬德指出,近半數的民眾認為房價維持下跌走勢,但也有 3 成民眾認為過去半年房價走勢持平,已經有部分民眾感受到房市擺脫急跌期,房價變動趨於穩定。
對於房價修正的看法部分,有半數受訪者認為房價下跌 15%,對於他們就有吸引力,反應在市況上不難發現,經歷兩年修正調整的房市,在 2017 年上半年的確吸引部份的遞延買盤回籠。
至 於對於未來房價看法,此次調查民眾對於房價看法仍偏向保守,有 64% 的受訪者認為未來房價仍會下跌,29% 受訪者認為房價會趨於持平,只有 7% 認為房價會上漲,不過此次調查結果,已經是最近 4 季調查中看壞比例較少的一次,民眾對於房價的看法已經從逐漸「從悲觀轉為保守」。
曾敬德表示,民眾對於房市信心明顯優於去年,但也不認為房價會反轉向上,對比目前的市況,買方還是希望可以買到條件較佳且價格有吸引力的房子,不過相對賣方對於房市信心也會有所回溫,因此預料市況反應呈現「價持平量緩增」的機會較高。

房價探底? 業者認3種訊號已浮現

中信房屋今( 28 )日發布「 2017 年第二季宅指數」,調查指出,今( 2017 )年上半年有購屋計畫的消費者中,高達 7 成 4 對房市抱著持平上漲感受,其中 4 成認為居住地房價將會上漲。中信房屋副總經理劉天仁指出,從調查報告的 3 項訊號可看出房價已落底,包括逾 7 成消費者預期房市將持平上漲、看屋來客量及斡旋數已成長、台北房市價量俱增。
劉天仁表示,從財政部今年的土地增值稅稅收統計可看出房市回溫,今年土增稅收累計前  5 月實徵淨額 382 億元,較去年同期增加 89 億元、年增率達 30.6% ,而財政部也承認是因房地交易略有回溫,加上基期較低所導致。
中信所做的調查報告也指出,有購屋計畫者認為居住地房價上漲的占比最高,來到 4 成,加上「持平不變」,合計占比達 7 成 4 ,也就是說今年上半年有購屋計畫的消費者,大多認為房價將持平上漲。劉天仁表示,這是房市落底的第 1 個訊號,消費者的預期心理。
另外,調查報告也指出,未來 3 - 6 個月有購屋計畫者,以台北市及台南市增加最多,其中台北市達 1 成 3 ,重回近 5 季以來新高。劉天仁評估,此為第 2 個 訊號,台北市的相關投資意願已拉抬至過去水準,且就中古屋買賣移轉棟數統計來看,今年 5 月為 2,070 棟,相較於   4 月的 1,707 棟,增加 21.3% , 與去年同期 1,834 棟相比則增加 236 棟、年增率達 12.9% ,顯示台北市的成交量處於摸底狀態,可望趨穩。
至於第 3 個訊號,劉天仁根據中信房屋內部所做的加盟店調查指出,看屋來客量及斡旋數成長的分店數比例達 5 成 3 ,持平者 2 1 ,僅 2 成 6 認為下滑。劉天仁認為,總體房市目前已觸底,會維持多久則需看下半年經濟狀況。

房屋二胎借款 需要準備那些資料

房屋二胎借款需要準備那些資料?近些年來,人們開始越來越多的關注各種經濟理財,有些人,即便是自己有錢,也選擇跟銀行貸款買房,而買來的房產,又可以進 行房屋二胎借款,至於所借到的款額的用途問題,則是因人而議,有些人用來理財,有些人用來再次購買房產等等,那麼在日常生活中的房屋二胎借款準備資料,應 由甲乙雙方那一方來準備呢?
在民間房屋二胎借款中,一般都需要簽定正規的借款合約,而這份借款合約,則由借款方來進行準備,而貸款人則需要提供自 己的真實證件,以及其所在社區的戶籍謄本、土地與建物權狀或謄本 、房貸最近一年繳款明細。,和相關的購買合約,假同時選擇適合自己的銀行來進行二次貸款交易。
除此之外,在房屋二胎借款 準備資料中,無論是借款方,還是貸款人,則都需要在合約裡標明該房屋的準確位址,並且借款方應當先對貸款人所提供的房屋進行全面評估,從而確定該房屋的最 終價值,再根據其價值來借款給對方。對於借款的多少問題,則需要根據當地市場行情以及銀行的利率多少來進行計算。
為了更好的防止貸款人將房屋再次抵押或者是買賣於他人,因此在簽定合同時,則需要根據現實需求,對其所提供的房產抵押等相關文書進行登記,從而避免後期發生不必要的經濟糾紛,最終得不償失。

房屋二胎借款銀行 該如何選擇呢

房屋二胎借款銀行該如何選擇呢?如今,以房炒房等現象在某些城市頗為流行,很多業主在貸款購買第一間房產之後,再用第一間房產進行二次貸款,用來購買第二間房產等,以此來增加自己的理財收入。那麼 房屋二胎借款銀行 該如何選擇呢?在選擇中應該注意那些要點呢?
由於各個地區在銀行貸款方面的政策劃分不同,因此在房屋二胎借款銀行的選擇上,也會因為銀行的不同,所借款額的利息也會有所不同,比如在台中地區,建設銀行就會將個人所購買的第二間房屋以“戶”為標準單位,並且其所借款購買的住房頭期款也會因其比例而有所提升,一般為50%。
那麼,對於此種情況,我們在房屋二胎借款事件中,就應當注意,自己所購買的第一套房產的價格,在二胎借款中,是否可以借夠第二間房產的首付款,如果在計算過程中,因 房屋二胎借款銀行 的選擇問題,而造成借款金額變少,那麼,借款方則可以根據自己的需求來選擇其它銀行,進行支付抵押借款。
目前,由於我國房價上漲速度較快,因此在房屋借款問題上,銀行也會擔當太多的風險,因此在房屋二胎借款中,銀行會根據借款人首次購買房屋的整體評估價格的 殘值,借款給貸款人,並且會將所提供房屋的相關資訊進行有效公證,以免後期借款人無法償還借款,將提交相關合約至法院,對其產權進行合法拍賣。

房屋二胎借款銀行利率 是否相同?

房屋二胎借款銀行利率 是否相同??近些年來,隨著我國房價的一路飆升,張先生也緊隨其後,想要以房炒房,賺取更多的傭金來提升家人的生活水準,對此,張先生先是對其所在地的各大銀行的二次貸款利率進行了合面的瞭解。
為什麼說是二次借款呢?這主要是由於張先生在多年前已購買了一間房產,假如需要二次借款買房,那麼,在銀行系統中,無論是否已償還之前所欠款額,第二間房產,則都被認定為第二間住房,而房屋二胎借款銀行利率也會因此而有所不同。
在 瞭解過程中,張先生得知,其當地的銀行則是以“個人名下的房屋”為認定單位,因此在第二間房產的頭期款中,可能需要30%~50%,而張先生的第一間房 產由於其還款償還清所欠貸款,因此在借款中,則只能借出之前所貸款額的房屋殘值,根本無法支付第二間房產的頭期款,對此張先生又去其他銀行了解。
在 房屋二胎借款銀行利率的計算中,其他銀行對於客戶所購第二間房產,其頭期款金額的要求可能是比較低的,並且其借款政策中明確規定,對於貸款方的第一間房 屋,則會根據相關法律法規對其進行固定式的優惠利率,而對於張先生此種,在未償還清第一間房屋房產貸款的情況下,申請購買第二間房屋的相關借款,可能銀行 均暫停辦理。
除此之外,張先生還瞭解了我國多家銀行對於二胎房屋借款利率的計算情況,以及相關的法律法規,最終根據自己的實際情況,選擇了一家適合自己的銀行來進行借款,從而避免了後期因無法償還而存在的弊端問題。

2017年6月26日 星期一

銀行是否支持 房屋二胎借款

銀行是否支持房屋二胎貸款現如今,由於各大城市的房地產囤積率的不斷提升,很多開發商為了快速回籠資金,則選擇對其所建築的房產降價拋售,對於此種情況,很多市民躍躍欲試,有的因為之前貸款購買了第一間房產,並且已償還清所有貸款;有的還沒有償還清首次房屋銀行貸款,對於此種購買者的現實情況,
銀行的相關付責人則針對 房屋二胎銀行借款 等情況進行詮釋:房屋二胎銀行借款,其主要是指那些第一間房產在購買過程中,選擇銀行貸款方式來進行預付款,而每個月則根據自己的個人情況,對其進行按期 償還。對於此種情況,在二次借款過程中,銀行則需要根據其戶主本人,所提供的房產證明,以及購買合同,和所購房屋的地理位置,裝修風格來全面評估,最終確 定該首套房產的實際出售價格。
然後再根據其所評估的整體價格的殘值來執行二次借款,對於此種情況,目前我國各大銀行已有些銀行並不辦理此種二次借款的相關辦理。正因為銀行的暫停辦理,也由此催生了民間 房屋二胎貸款等事件的產生,那麼在民間房屋二胎貸款中,我們都需要注意那些要點呢?首先要注意其借款利率的大小是否符合自己的償還能力,如果其整體利率較大,那麼在 房屋二胎銀行借款中,就需要對其首套房產進行明確公示,比如:在戶主無法償還借款的情況下,借款方將根據我國相關法律法規,將其申報法院,並且由法院對此 進行拍賣,拍賣所得款,欠款部分屬於借款方,多餘部分屬於原屋主等。

房屋二胎銀行申辦要注意那些事項

房屋二胎銀行申請要注意那些,在房屋二胎銀行借款中,經常會出現一些由於借款人無法償還等現象,對此,銀行將其之前所提供的抵押房產,移交至法院,由法院根據我國房產方面相關法律法規來對其進行拍賣。在房產拍賣資訊的確立中, 房屋二胎銀行申請都需要注意那些要點?

1,首先要向我國相關法院提交之前甲乙雙方所簽定的相關合約,假如沒有正規的合約,那麼則需要提供甲乙雙方所簽定的協定,而在協定是否生效等問題認定中, 則需要提供被我國相關部門進行認證,並且由法律人員進行簽字確認的協議證書;如果只是兩人的共同書面協議,確並未做過任何相關的法律認證,那麼在兩者出現 還款矛盾中,法院則會根據實際情況有可能判定,該協議證據不成立等。


2,在 房屋二胎銀行申請中,銀行還需向法院機構提供房產抵押登記證明,由此證明,銀行有權將在對方無法償還欠款時,對其所抵押的房產時行公示拍賣,且來償還其所欠款額。


3,假如在法律的主持之下,所抵押的房產其整體拍賣價格,無法完全償還借款人的所有借款,那麼房產拍賣所得款額全部歸銀行所有,而無法償還部分欠款,則需要銀行自行處置,法院不與參與,同時將其轉為經濟糾紛案件。


因此,在房屋二胎借款中,無論是銀行,還是民間借款,則都需要注意合同的規範性填寫,以及資訊的準確性,以此避免後期由於對方無法償還,而帶來的經濟損失。

銀行房屋二胎貸款 快速解決資金短缺問題

銀行房屋二胎貸款 快速解決資金短缺問題劉先生的兒子近來交了女朋友,而女方要求男方必須有自己的獨立房子,但對於劉先生的家庭條件來說,購買第二間房子的可能性不大,對此,好朋友劉先生給劉先生提供了一個非常重要的貸款資訊,就是:銀行房屋二胎貸款。

除此之外,劉先生還告訴林先生,在房屋二胎貸款中,只需要提供自己本來住的房子相關文件,比如檢附文件:

1. 雙證件影本 
2. 收入證明
( 薪資轉帳封面及內頁最近3個月 ) 或去年扣繳憑單
3. 戶籍謄本影本 
4. 土地建物所有權狀影本
5. 房貸繳款明細,前往銀行進行諮詢即可,現在隨著我國銀行體系的不斷完善,再加上我國目前房地產行業的不斷發展,各大銀行逐漸針對此種房屋二胎貸款等事項進 行全面開放,方便市民的同時,也提升各大銀行的經濟效益。

聽到好朋友這麼說,
劉先生第二天就帶了自家的戶籍謄本影本 土地建物所有權狀影本,前往各大銀行進行諮詢,在諮詢過程中,瞭解到各大銀行對於第二間房屋頭期款的要求,則需要房屋總款額的40%~50%以上等。除此 之外,劉先生還瞭解到,自己目前擁有的房產,並不能直接在銀行進行二胎貸款,則需要在銀行對其整體價值進行評估之後,方可根據首套房產的價值來計算,第二 間房產所貸款金額的多少。

後來,在
劉先生與銀行的互相配合之下,劉先生如願的拿到銀行房屋二胎貸款,成功的為自己的兒子支付了房產首付款,為兒子辦理了婚事,在一家人的和氣中償還了所有的二次貸款。

二胎房貸

房貸這個詞現在已經不再新鮮,但是二胎房貸卻逐漸的出現在人們的視野之中,並且開始在人群之中掀起一股貸款的風潮。那麼,二胎房貸究竟是什麼呢?我相信大家大多數的人應該都還不是太瞭解。現在,就讓我來向大家詳細的介紹它的真正內涵。
在過去,人們為了能夠購買到屬於自己的房子,基本上都會向銀行申請貸款,而貸款的條件便是將房子作為抵押,而房子的擁有者則需要通過還貸來保住自己的房子。其實,二胎房貸也是與房子相關的,它主要是指房主將房子向另外一個銀行再次抵押貸款。
那麼,二胎房貸是否與房貸相同呢?這個問題的答案當然是不是。由於二胎房貸的貸款銀行是房主償還的第二順位,而第一順位則是辦理房貸的銀行,這樣便導致了二胎房貸的貸款銀行所承擔的風險較高,因此貸款者需要承擔的利率也比較高,並且能夠貸到的數額也是有效的,通常只有房貸的殘值左右。
不過,雖然二胎房貸的利率高,並且所能夠貸出的金額較少,但是仍然有許多人選擇進行二胎房貸,從這裡我們便可以看出二胎房貸的吸引力。這主要是因為人們總是會遇到急需用錢的情況,而二胎房貸正好能夠幫助人們解決相應的問題。
如果大家也需要辦理二胎房貸,那麼大家最好是通過正規機構進行辦理,以此保證方便性與安全性。

二胎房貸

 二胎房貸的主要特點介紹由於現在全國各地的房價上升極快,因此通過貸款來購買房子已經成為了一種極為常見的現象。但是,最近又出現了一種新型的房屋貸款方式,那就是二胎房貸。那麼,這種房屋貸款具有怎樣的特點呢?現在,就讓我詳細的為大家進行介紹。
第一:利率高
其實,二胎房貸是從原房屋貸款的基礎上發展而來的,它是指房貸戶將自己的房子進行二次貸款,從而獲得更多的資金。由於二次貸款的發放銀行的償還順序是在發放原貸的銀行之後,因此二次貸款的發放機構所承擔的風險較高,因此所收取的利率也要相對高上許多。

第二:貸款額少
雖然通過二胎房貸能夠獲得一定的資金,但是能夠獲得的貸款金額是較少的,這主要是因為第二順位的貸款機構所承擔的風險較大,因此為了能夠在一定程度上減少將來可能發生的損失,它會將貸款額降低,因此人們所能夠獲得的二胎貸款的金額較少。

不過,雖然二胎房貸的利率較高,貸款額少,但是對於那些急需要錢的人們而言,這也是一種非常好的解決方式。畢竟就算二次房貸的利率再高,也不可能高於在高利貸的利率,並且二胎房貸的還款也存在一定的時間差,因此並不會對貸款者造成巨大的經濟壓力。因此,如果大家也有進行二胎房貸的需要,那麼不妨通過相關機構進行二胎貸款,從而為大家解決燃眉之急。

民間房屋二胎借款 幫你解燃眉之急

民間房屋二胎借款 幫你解燃眉之急 近些年來,我國的房地產行業也不太景氣,很多一線城市的房產價格均開始出現逐步下滑等趨勢,對於此種情況,原本打算以房炒房的業主們,也開始逐步將自己的 眼光投向其它生意上,可由於之前將自己的存款都用來添置房產,因此在投資中,經常會出現資金短缺等問題,對於此種情況,民間房屋二胎借款的經理是這麼解釋 的:
對於房產較多的業主們,在遇到經濟緊缺等問題中,我們可以選擇將自己的現有房產用來二次抵押,在抵押過程中,無論你是貸款所購買的房產,還是一次性付清全款所購買的房產,均可以進行房產二次抵押,對於此種情況,我們稱之為房屋二胎借款。

在房產二次抵押過程中,未付清首期貸款的房產和一次性付清全款的房產,其在二次抵押中,所借的款項多少,可能會存在某種變化,因此,借款人應該在抵押之前,就應該根據自己的實際能力,對其所能償還的款額進行總體規劃,以免後期因無法償還借款,最後得不償失。
目前,此種民間房屋二胎借款現象在民間頗為流傳,使用自己現有的房產進行抵押,就可以獲得相應的款額,用來投資其它的項目,最終賺取傭金之後,只需 要付清所借款額及其所有利息,即可拿回自己的房產,簡單,方便的同時,又可以解燃眉之急,比起銀行的各種手續來說,方便快捷也成為民間房屋二胎借款流行的 最主要籌碼。

房屋二胎要如何申請呢?

申請房屋二胎 對於不少一次貸房的屋主來說,由於資金周轉不過來,或是無法進行及時的付清房貸利息。不少朋友都想進行進一步的房屋二胎。那麼房屋二胎要如何申請呢?
首 先,要想申請房屋二胎必須要有一定的申請條件。要想辦理房屋二胎,那麼房子的貸款應該已經符合繳滿一年的條件,在此基礎之上,房屋的主人應該年滿二十歲, 並且有一定的收入能力。而且啊個人的貸款記錄以及信用記錄必須較為良好。檢附文件:戶籍謄本、土地與建物權狀或謄本 、房貸最近一年繳款明細。
其次,申請房屋二胎必須要攜帶一系列相關檔。作為申請人應該要攜帶身份證證件、土地或是建築物的房產證明以及房貸繳納一年的證明檔,在此基礎上才可以申請房屋二胎。
最 後,就是要進行瞭解房屋二胎的具體流程。第一步,由相關銀行機關進行傳真的初步估價,通過房產證等房貸的金額,來進行二次貸款的房屋的價值的衡量,確定出 可以貸款的大概金額。第二步,進行實地的勘察和訪問,確定出房屋二胎的實際價值,做出一定的記錄。第三步,在房屋現場確定貸款的金額利率,以及每次還款的 價格和利率。第四步,進行簽約和貸款的實際操作,這裡需要的流程時間還是較短的。
經過這樣的一步步流程,就可以大致完成整個房屋二胎的流程了,這樣不僅可以解決房主的金額緊張問題,還可以給房主一定緩和的時間。

2017年6月25日 星期日

全球房價 漲幅3年新高

國際地產顧問公司萊坊昨天發布二○一七年第一季「全球房價指數」,在調查的全球五十五個主要國家中,房價平均漲幅百分之六點五,其中四十八個國家房價上漲;台灣在五十五個國家中排名倒數第四,但年跌幅收斂已至百分之一點七,且季漲百分之二點六。
萊 坊指出,全球主要國家過去一年來平均房價上漲百分之六點五,創下三年來新高,十一個國家漲幅更逾一成。其中,漲幅最大的冰島住宅市場房價年漲百分之十七點 八,主要因為新供給量少,支撐房價連兩季奪得全球房價漲幅之冠。萊坊全球住宅研究部主管Kate Everett-Allen認為,全球政局詭譎、各國打房,以及寬鬆貨幣政策(QE)等經濟措施即將退場,但受惠於經濟成長、不動產的避險特性及融資取得 容易,帶動全球房價上漲。
值 得注意的是,中國大陸的住宅市場年漲幅百分之十點三,全球排名第十,大陸政府擴大實施限購政策及提高首付比例至四十五個城市,但住宅房價仍持續上漲。萊坊 大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示,預期今年緊縮海外轉帳不得用於購置海外不動產之後,大陸住宅市場價格將持續溫和成長,一線城市及主要二線城市將有百 分之三至五及百分之二至四的成長。
台 灣排名全球倒數第四,在調查的五十五國中,只領先烏克蘭、新加坡、希臘。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,首季住宅成交量年增約四成,買氣有回穩跡 象。新北市及桃園市的新屋成交熱潮,進而帶動整體房價,使季漲幅達百分之二點六,整體而言,價格不但脫離急跌險境,且出現止跌的訊號。
黃舒衛表示,美國聯準會升息,全球投資節奏出現變化,政治氣氛難測,各國政局變動與兩岸關係的風險,都將使投資氣氛更保守。

房價指數緩跌 去年第4季探 2年新低

(中央社記者陳政偉台北22日電)受房地合一稅實施等因素影響,市場觀望態勢明顯,內政部今天發布105年第3季及第4季全國、6都住宅價格指數,經統計,第4季全國住宅價格指數113.38,為近2年新低。
營建署表示,住宅價格指數是衡量住宅市場價格變動的參考指標,以102年設為100當作基期。
根據統計,105年第3季全國住宅價格指數為115.6,較第2季上漲0.13%;經短暫反彈後,第4季全國住宅價格指數113.38,為近二年新低,較105年第3季下跌1.55%,也較去年同期下跌0.41%。
距離住宅價格指數最高點104年第1季的115.19,累計下跌1.57%,可發現全國住宅價格逐步往下修正,但幅度相對緩慢。
統計顯示,若以6都來看,相較於第3季,多數呈現下跌趨勢,其中以台中及高雄是下跌幅度較大,分別下跌1.87%及1.15%。
若觀察這兩季,以6都住宅價格的變動來看,可發現第3季多數出現上漲現象,僅雙北市呈現下跌;但到了第4季則多數出現下跌跡象,僅桃園市呈現持平,顯示第3季的上漲僅為短暫反彈現象。
營建署表示,整體而言,105年第3、4季的房市受到房地合一稅實施及稅基正常化、房貸利率持續偏低等因素影響,市場觀望態勢明顯,未來房價走向受到106年全年房屋交易量是否趨於穩定影響。

台北市買房好累 得15年不吃不喝

內 政部營建署發布 105 年度第 4 季房價負擔能力調查,全國貸款負擔率以及房價所得比仍比去年提高,其中,貸款負擔率 38.34% ,代表購屋民眾每月所得中,近 4 成必須用來繳房貸;房價所得比 9.32 倍,以台北市 15.18 倍最高,僅比去年同期略降 0.56 倍,台北市民仍要超過 15 年不吃不喝才買得起房子。
營 建署調查,去( 2016 )年第 4 季全國住宅價格指數降為 113.38 ,為近 2 年新低,距 2015 年第 1 季的最高點,累計下跌 1.57% ,全國住宅價格有逐步往下修正的趨勢,但幅度相對緩慢。營建署指出,去年第 4 季全國貸款負擔率 38.34% ,較上季減少 0.15% 但仍比去年同季增加 2.54% ,房價負擔能力等級維持略低程度;全國房價所得比為 9.32 倍,較上季略降 0.03 倍,但也比去年同季提高 0.81 倍。
各 縣市中,雙北市購屋負擔仍然最沉重,台北市房貸負擔率高達 62.48%,代表每月所得中,超過六成二得用來繳交房貸,僅較上季略減 1.23% ,較上年同季降 3.78% 。至於北市房價所得比則達 15.18 倍,分別較上季以及去年同季微減 0.28 倍、 0.56 倍。
至於新北市貸款負擔率 51.91% 、房價所得比 12.61 倍,購屋負擔居全國第二。而購屋負擔最輕的是基隆市,貸款負擔率 23.15% ,房價所得比 5.62 倍,均比上季以及去年同季微幅增加,其次是嘉義市以及嘉義縣。
營建署認為,去年第 3 、 4 季房市表現受到房地合一稅實施及稅基正常化、房貸利率持續偏低等因素影響,市場觀望態勢明顯,未來房價走向必須觀察今年全年房屋交易量是否趨於穩定。

土增稅稅源逾8成為買賣 贈與占12.9%

(中央社記者邱柏勝台北24日電)根據財政部統計,近8年來土增稅的稅源逾8成源自買賣,去年占83.6%;其次為贈與,去年占12.9%,較2009年大幅提高4.3個百分點,估與遺贈稅稅率調降為單一稅率10%有關。
土 地增值稅為地方政府重要收入來源,2013年與2014年房市尚屬熱絡,不動產應稅移轉筆數皆逾70萬筆,土增稅收入皆突破新台幣1000億元大 關;2015年房市已現反轉,但因房地合一實價課稅將於2016年上路,為搶搭不動產交易舊制末班車,移轉筆數仍維持高檔,土增稅也連3年突破千億元。
但去年房地合一新制上路,加上房市市況不佳,土增稅應稅移轉筆數下滑至58.3萬筆,創2011年以來新低;土增稅實徵淨額也滑落至834億元,則是近4年最低。
觀 察去年國內不含繼承的土地移轉共100.9萬筆,近6成來自買賣,其次為農地移轉及贈與各占1成3。若與2009年相較,隨著遺贈稅稅率降至10%,土地 贈與筆數由9.9萬筆上升至12.6萬筆,7年間占比拉高3.8個百分點;農地移轉也增3.1個百分點。買賣筆數受不動產市場景氣變化及房地合一實施前、 後效應影響,呈現先升後降,占比相對下降7.7個百分點。
依適用稅率觀察,適用40%稅率的一般用地,為土增稅主要稅收來源,去年占比為50%,但已自2010年67.7%的高點滑落;其他一般用地稅源比重則有所提升,去年適用20%及30%者,分別占26.1%及14.3%,自用住宅用地則大致占稅收9.5%。

五月份美國房市回暖 銷售直逼61萬戶!房價不降 買氣依舊強勁

一些經濟學家預測,美國五月份新屋銷售上升 5.7%,銷售量從 57 萬戶,升至 60 萬戶。
五月份美國小家庭住宅銷售創新高,銷售價格飆升至歷史最高點,顯示房地產市場回暖。
商務部在 23 日表示,新屋銷售額較前月上漲 2.9%,經季節性調整後,銷售量為 61 萬戶。四月份的銷售速度也從 56.9 萬戶大幅上升至 59.3 萬戶。
經濟學家預測,新屋銷售佔全部房屋銷售的 10%左右,上漲 5.4%,達到 59.7 萬戶。 五月份的銷售額年增率為上漲 8.9%。
房地產市場受到持續強勁的就業成長的支撐。 五月份的失業率下降至 16 年來的低點 4.3%,抵押貸款利率仍然維持在低檔。
然而,建築材料成本的增加和勞動力的短缺,使房屋建築受到抑制。由於需求超過供應,房價依然攀升。
平均房價從四月份的 310200 美元上升至五月份的 345800 美元。上個月平均銷售價格一度升至 406400 美元,創下歷史新高。
根據五月份的銷售速度,清理庫存需要 5.3 個月,與 4 月份相同。六個月的庫存量被視為供需之間的健康平衡。

2017年6月22日 星期四

房屋貸款是否需要辦二胎房貸

江龍名表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請 信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資 的業務族等。
但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。

而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年 買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘 存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。

房屋增貸與保證人問題

以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。江龍名表示,銀行房屋貸款的授信原 則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。
但如何才能證明擔保價值足夠呢?江龍名表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情 況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目 的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

信用不良如何房屋轉增貸?

中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。
因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親 屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

增貸、轉貸有手續費嗎?

洪慧純表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。
如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。

房屋增貸利率多少?

洪慧純表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。
一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

房屋增貸的可能性(機率)

洪慧純表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良, 或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保 持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

房屋增貸是要如何申辦?

洪慧純表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新 鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較 謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。

房屋貸款增貸資格條件

台北富邦銀行房貸部經理洪慧純表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增 的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契 約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。
各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。

房屋二胎還是房屋增貸好?

洪慧純表示,以上述的例子來看,小黑把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房屋,如果很不幸地,小黑在未來欠債,或是因為個人的財務問 題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,小黑一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比B銀行借給小黑的錢少,那B銀行就必 須承擔帳款難以回收的問題。
正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。

而如果小黑利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,小黑必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。

增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?

洪慧純指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年 前,小陳將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的 情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。
而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小黑有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小黑把這間房屋先和A銀行申 請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。

二胎房貸

二順位房屋貸款亦稱二胎, 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。

通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,且無寬限期, 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。 
二胎流程

沒有一順位, 就沒有二順位, 對銀行來說, 第一順位的債權抵押風險是最小的, 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物(房屋)的價值。

但對設定在第二順位以後的債權, 風險自然會比較高, 因此貸款利率也會較高, 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款, (利率較高、年限較短等)
事實上, 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中, 並不討喜, 因為許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」, 例如: 既有房貸增貸透支型/ 理財型房貸
信用貸款
若要申請「二順位房貸」, 建議先自以上產品來挑選申請 , 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。

二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 利率卻不是房貸利率(1.5%~3%)而是信貸利率(4%~10%以上),繳款年限又短(最多7年), 事實上產品CP值頗低... 而且許多銀行授信準則都很嫌棄有二胎借款紀錄的貸款人。
 
但二胎房貸還是有其市場性例如以下情況

< 情況一> 原貸銀行無法增貸

有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。

< 情況二 > 無法貸出信用貸款

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」。 

嚴格說起來, 「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款」。在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 , 才會使用「二順位房貸」。

< 情況三 > 民間二順位、二胎

在此我們並不方便探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。因為對銀行來說, 已有民間二順位設定的擔保品, 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用!!




美國房市傾斜嚴重 百萬名屋持續增加 低價房屋卻難尋

在 美國,價格 100 萬美元以上的房屋正在穩步增加。在 2014 年至 2017 年間,百萬價格的房屋數佔比從 3.2% 升至 4.3%。雖然這個數字可能聽起來不是很大,但對某些城市造成了巨大的影響。 Realtor.com 調查了過去三年,超過 900 個區域,價格超過百萬美元的房屋之增長速度。
調 查顯示,Colorado 中有兩個城市,百萬住宅的增速最快。其中 Denver 擁有蓬勃發展的科技環境,領先其他城市,其價值百萬的房屋比例上升了 6.1%。就在三年前,Denver 還是一個中產階級市場。但到 2017 年第一季,近十分之一的房屋價格達到一百萬美元。
緊 接在 Denver 後的是加州的 Santa Rosa。該區正迅速成為新型的「臥室社區」。Kimberly James Real Estate 的房地產經紀人 Kimberly Sethavanish 表示,有許多人遠程通勤工作,或每週去辦公室兩次,他們寧願住在這裡,比舊金山的生活品質更好。
第三名在 Colorado 的 Boulder,這裡也經歷了科技繁榮和房屋短缺。雖然百萬住宅的數量有所增加,但是,由於低價位的房屋數量不足,導致美國房市的供需問題一直無法解決。
PNC Financial 的首席經濟學家 Gus Faucher 表示,近期新屋建設步伐停滯,對於經濟成長而言是壞消息。建築工人的短缺可能正在衝擊建築業,而且在美國部分地區的土地供應不足,也是一個影響因素。
美國建商過於著重高端房市的發展,但是,佔房市大多數的一般家戶卻苦無適合的住宅,美國房市的問題在短期內似乎難以解決。

台北市買房好累 得15年不吃不喝

內 政部營建署發布 105 年度第 4 季房價負擔能力調查,全國貸款負擔率以及房價所得比仍比去年提高,其中,貸款負擔率 38.34% ,代表購屋民眾每月所得中,近 4 成必須用來繳房貸;房價所得比 9.32 倍,以台北市 15.18 倍最高,僅比去年同期略降 0.56 倍,台北市民仍要超過 15 年不吃不喝才買得起房子。
營 建署調查,去( 2016 )年第 4 季全國住宅價格指數降為 113.38 ,為近 2 年新低,距 2015 年第 1 季的最高點,累計下跌 1.57% ,全國住宅價格有逐步往下修正的趨勢,但幅度相對緩慢。營建署指出,去年第 4 季全國貸款負擔率 38.34% ,較上季減少 0.15% 但仍比去年同季增加 2.54% ,房價負擔能力等級維持略低程度;全國房價所得比為 9.32 倍,較上季略降 0.03 倍,但也比去年同季提高 0.81 倍。
各 縣市中,雙北市購屋負擔仍然最沉重,台北市房貸負擔率高達 62.48%,代表每月所得中,超過六成二得用來繳交房貸,僅較上季略減 1.23% ,較上年同季降 3.78% 。至於北市房價所得比則達 15.18 倍,分別較上季以及去年同季微減 0.28 倍、 0.56 倍。
至於新北市貸款負擔率 51.91% 、房價所得比 12.61 倍,購屋負擔居全國第二。而購屋負擔最輕的是基隆市,貸款負擔率 23.15% ,房價所得比 5.62 倍,均比上季以及去年同季微幅增加,其次是嘉義市以及嘉義縣。
營建署認為,去年第 3 、 4 季房市表現受到房地合一稅實施及稅基正常化、房貸利率持續偏低等因素影響,市場觀望態勢明顯,未來房價走向必須觀察今年全年房屋交易量是否趨於穩定。

2017年6月13日 星期二

顏炳立:若開放大陸買樓 總統府恐被買走

(中央社記者韋樞台北 9日電)全球人壽委託外商商仲戴德梁行標售整棟民權大樓,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,以大陸交易商辦樓的實力,若台灣房市對大陸開放,可能連總統府都買走了。
顏炳立高度希望這棟樓能留在台灣企業的手上,不論是珍藏、做企業總部、或是當成企業版圖的一部份都好;以大陸交易商用不動產的實力和有錢程度,若某天台灣房市對大陸開放,可能連總統府都買走了。
顏 炳立舉例,戴德梁行全球大會時,他報告台灣戴德梁行的市占和業績下滑,輪到大陸上海戴德梁行的代表報告,上海公司以人民幣140億元(約新台幣700億 元)標售出一整棟樓,這個金額等同台灣一年商用不動產市場的總額,讓他不禁感慨,大陸就是人多、錢多、建設快,兩岸商用不動產交易實力懸殊,「畢竟魚丸和 饅頭不一樣大」。
顏炳立指出,近來商用不動產市場冷清,主要是沒有質優大型的標地,多為百坪大的小坪數商辦,全棟樓或幾層樓的標地幾乎看不到,交易量縮,但價格卻沒有下調,只有老舊小坪數的商用不動產要降價10%到15%才有可能出售,但小坪數不動產無法吸引大企業家青睞。
他強調,台灣商用不動產市場不應該再流失掉,應該讓它再起來,如同香港一樣;希望台灣企業擁有這棟樓,讓企業可以很自豪的說,企業版圖是什麼,在某路有什麼樓,畢竟有千百億元和有一棟樓的感覺不同。

經濟趨好和氣溫升高雙重影響 美國房屋建築業的春天來了!

美國人在房屋建築項目上的支出 - 從基礎建築到家庭裝修 -達到自1994年以來最強的三個月。
自10年前的市場崩潰以來,就業增長,低借款成本和房價回升正在形成勢頭。
房市熱絡也與氣溫有關係,根據美國國家海洋暨大氣總署的統計,2017年前四個月的氣溫是歷史紀錄上第二高的。
房屋銷售持續增長,雖然發展不均衡,自2008年的中期以來,目前的小家庭住宅正以前所未有的速度建設中。
更重要的是,美國人花更多的錢來改善家居環境。
雖然根據商務部的一份報告顯示,4月份改善家居的支出較前月下降了2.9%,
但這一支出仍較一年前高32.3%。
由Metrostudy所公布的住宅重建指數在第一季度時達到歷史新高,較去年同期上升4.5%。
Metrostudy的首席經濟學家Mark Boud表示,
現在的房屋重建市場的實力主要歸功於經濟的好轉勢頭: 低抵押貸款利率,強大的現有房屋銷售,牛市的運行,
充裕的工作機會,以及最近的薪資增長。
所有這些新的建築活動皆在推動該行業的就業增長。據勞工部的數據顯示,過去六年來,
建築承包商的就業人數已經攀升至50多萬人。
自2015年底以來,房屋重建業的就業成長速度已經超過所有的民間企業。

【千億豪宅滯銷】蔡鎮宇賣的信義豪宅 有錢還不一定買得到

手握725億元現金的前國泰金副董事長暨寶豐隆董事長蔡鎮宇,這幾年投資房地產眼光精準,現他旗下的「信義首席公館」一案,也加入信義區5大千億豪宅戰局,但蔡鎮宇逆向操作,不在媒體曝光,銷售過程務求低調,豪宅大門只為熟識人脈而開。
蔡鎮宇自從離開國泰金控後,手握725億元現金,名列富比士台灣富豪榜第9名 ,投資房地產眼光精準,綽號「宇仔」的他,不斷在全台獵地買樓,現也以「信義首席公館」超豪宅案,加入北市信義區5大千億豪宅戰局。

信義首席公館位於松仁路、松勤街口,基地面積1,178坪,規劃地上27層、地下3層,總計43戶,主力坪數為116坪,設計由國內首屈一指的陳傳宗建築師事務所規劃,施工團隊則由蔡鎮宇過去所帶領的三井工程負責。
該案目前委由信義代銷負責銷售,銷售過程相當低調,曾傳出是蔡鎮宇本人親自下達的「低調密令」,除了熟識人脈外,一般人就算口袋夠深,要想看房根本不得其門而入。
事實上,該塊土地是蔡鎮宇在2011年時,透過和元利建設互換土地,取得完整開發權,2012年初取得建照,歷經2次建照變更,直到去年才開始動工,預計2021年才會完工,從土地取得到建築物落成,要耗時10年之久。
一般建商或許早按奈不住,但對於口袋深不見底的蔡鎮宇來說,興建豪宅或許如同打造藝術品,時間、金錢本就不在考量範圍內。
蔡鎮宇這幾年陸續砸重金投資房地產,包括2013年花88億元標下國泰蔡家起家厝新光敦南大樓6層樓,隔年更花了111.64億元購入其餘新光敦南大樓。現坐落於信義區精華地段的超級豪宅案,極有可能成為蔡鎮宇在房地產界的最新代表作。

【千億豪宅滯銷】柯P放生路? 北市豪宅稅明年調降建商全在ㄍㄧㄣ

北市調降新屋豪宅稅,持有稅降低有助於新豪宅去化,誘使不少建商延遲豪宅的完工及銷售時間,「以拖待變」成為建商度寒冬的保命符。
台北市預計從7月開始,降低豪宅稅的加乘比重,從過去的「1+路段率」,調整成「1+固定比率(120%)」,並分6年緩漲適用新制的房屋新標準單價,前2年打7折,第3、4年打8折,第5、6年打9折。希望透過更為合理的計稅方式,達到公平效果。
同時取消中央空調、電扶梯、游泳池、金屬或玻璃帷幕外牆等加價項目, 等同從明年就要調降新屋的豪宅稅,住展房屋網企研室主任何世昌指出,這將誘使更多豪宅將完工與銷售時間延到明年,「以拖待變」成為建商度寒冬的保命符。
原 規劃今年底完工落成的大陸建設「琢白」,日前已宣告完工日將延至明年中。大陸建設董事長張良吉就說,琢白之所以等到明年才完工,和明年豪宅稅調整有關, 「有個朋友想買琢白給兒子,原先相談甚歡,但對方認為現在房屋稅這麼高,就算送給兒子,他也養不起。明年要調降稅金,朋友很高興,就可繼續談下去。」
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨卻認為,新豪宅在採取固定率後,稅率調降,除符合公平原則外,也有助新豪宅去化,不過,在市場轉下後,豪宅最後仍舊回歸基本面,過去百花齊放很難復見。

【千億豪宅滯銷】什麼?!信義區豪宅 2不死就偷笑

房 市買氣停滯,已讓豪宅價格開始出現鬆動,從幾年前的「坐2望3」(每坪200萬元上看300萬元),變成現在「2不死」(每坪不跌破200萬)就偷笑的局 面,究竟信義區5大豪宅,冠德「冠德信義」、富邦「D1」、中華工程「陶朱隱園」、大陸建設「琢白」、寶豐隆「信義首席公館」,今年能否守住每坪200萬 元大關,備受市場考驗。
「當年就是太貪心,景氣大好,預售也捨不得賣,想等成屋後賣更貴,誰知道遇到這波房市反轉,現在是『頭都洗落,嘸剃甘會塞』(頭都洗了,不剃頭行嗎?)。」一名建商感嘆。
據了解,幾年前曾有客戶想以每坪300萬元高價購買5大豪宅其中一個建案,但建商卻惜售不肯賣,誰知道若干年後,信義區豪宅價格已從先前「坐2望3」(每坪200萬元上看300萬元),演變成「2不死」(不跌破200萬元)就偷笑的局面。
5大案中銷售狀況較理想的大陸建設琢白,同樣遇到價格保衛戰,大陸建設董事長張良吉就透露,雖然每週都有10幾組客戶看房,但價格確實不好,他認為每坪200萬元是底線,「看房客戶出價這麼低,我不能接受。」
豪宅大本營的台北市,近一年交易完全無法撼動過去10大豪宅榜單,冷清情勢可見一斑,即便今年初「文心信義」與去年底「華固天鑄」達陣每坪200萬俱樂部,都無法擠進前10名。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,台北市豪宅單價過高,近年房市大不如前,要見洗牌並不容易!
2016年豪宅還湧現不少破盤價,整體單價下修約1成,包括指標豪宅「松江1號院」一口氣賣了7戶,每坪均價為110萬至120萬元間;位於中山區的大直水岸豪宅「西華富邦」,低樓層交易也創下社區新低,每坪落至144萬元。
甚至連指標豪宅「帝寶」也失守200萬元大關,今年4月法拍戶以每坪188萬元拍定,顯見北市豪宅光景已經回不去了。東森房屋研究中心副理于靜芳表示,豪宅近年降價已成趨勢,雖陸續有成交揭露,相比高點甚至房價腰斬,目前來看,非一級戰區的豪宅,未來房價下跌將更明顯。
大師房屋董事長陳建慶認為,現在建商們壓力確實很大,尤其是上市公司,房子沒賣出就沒有資金挹注,就算時機再差,這5大豪宅今年一定得賣,不能再閃躲, 「房價就跟去海港買魚一樣,通通看時價,現在市場能賣100萬元,就別想買到99萬元,市場說你沒有100萬元,90萬元你也得配合賣,不然就收著別賣 吧!」

徐佳馨/打臉德國房價不漲論

前 陣子,在對岸房地產研展同業群裡討論一篇有意思的文章,大抵是一位旅居德國的華人質疑,這些年市場上瀰漫著「德國政府完美控制房價不漲」、「德國各城市發 展均衡」、「首都房價紋風不動」等論調,他將在德國的生活感受,化為數字打臉「德國房價不漲」論調,而實際狀況並不如網路謠傳如此美好。
在 漲幅表現上,根據德國住宅指數,2006年指數87上漲至2016年年初的113,若以台灣信義房價指數,同期全台房價從132.67漲到274.2;台 北市從134.34漲至271.36,德國政府在抑制房價上的能耐,不言可喻,可是與某些學者言之鑿鑿「完全不漲」相比,似乎又有點距離,而這只是全國表 現,如果針對某些特定城市房價,漲幅更為明顯。
另 一個迷思是,許多人認為德國是均質化發展,該文章作者在文中透過德國房仲公司所提供主要都會的房價數字來佐證其立論,同樣是每平方米均價,柏林均價在 4027歐元,第二大城市漢堡約4486歐元,賓士所在的斯圖加特,均價在5318歐元,而德國房價最貴的城市落在慕尼黑,均價約在7425歐元,相較之 下,全德的平均房價僅有2691歐元,慕尼黑一城均價就逼近全德的三倍之譜;換言之,德國城鄉房價落差其實高於我們想像,且由於歷史因素使然,過去被一分 為二的柏林,即使貴為德國首都,房價表現卻不如工商業發展的慕尼黑,這一點應該也是習於政經資源合一的台灣,所不容易想像的。
文中另一個有意思的論點是,即使是慕尼黑,也不是全面雨露均霑,在產品類型上,漲幅最大的9坪多小房型,是漲幅最大的,相較之下大坪數房子漲幅反而小,這一個邏輯和目前台灣市場是有異曲同工之妙。
房 價不漲的謠傳之外,不少文章提及德國炒房者將被處以重罰,根據游適銘博士考證,發現過去不少文章引述的論點;如「地產商制定的房價超過合理房價20%為超 高房價,根據德國經濟犯罪法已經構成違法行為,購房者可以向法院起訴,如果房價不立即降到合理範圍內,出售者將面臨最高五萬歐元的罰款」針對售屋市場並沒 有相關適用,實務上也未見;反而是當房客認為租金高於參考價甚多時,有機會向房東提起訴訟,不過這也並非一體適用,仍會因為城市、屋齡,甚至於情境上的差 異有所不同。
不 可諱言,這些年台灣房價漲得凶,確實需要一個典範來學習,德國房價不漲論的出現,除了一種想像,也提供無力感的寬慰出口,不過,從德國的房價表現證明了幾 個道理,其一是,資產的價值終究歸因於資本,從慕尼黑與柏林的房價表現,清楚地闡明,資本與資產價值的正相關;其二是,政策調控雖有可能,但市場終究是有 機體,民主政府若要呼風喚雨,除非高度集權而不可得,姑且不論資本如何流轉,僅僅想以政治力控制,就失去自由市場的意義。其三,在德國厚植的工商業時立 下,資本有其流動方向,自然無需執著於房地產,相較之下,台灣市場提供資本什麼樣的可能?是值得思考的問題。
房價起漲的這些日子以來,許多聲音呼籲台灣以德國政府為師,偏偏認真研究起來,德國並非不漲,只是漲得不狂,有這結果也並非完全靠著調控,而是原本架構下,順水推舟所致。
接下來,除了掃一掃碎了滿地的玻璃心,或許該想想怎麼接地氣比較實在。

北市5月交易年增2成 2月住宅價格年跌1.55%

台北市地政局公布最新實價登錄量價動態及今(106)年2月住宅價格指數,綜觀近一年不動產市場交易量價變動,全市住宅價格月線微升,季線與半年線續跌,中長期走勢仍弱。
根 據統計,106年5月台北市建物買賣登記件數1,344件,較4月增幅21.08%,較去(105)年同期增幅9.27%;不動產經紀業執業中家數為 995家,較4月990家增加5家,增幅0.50%,較去年同期1,030家減少35家,減幅3.4%。而建物買賣登記棟數5月共2,070棟,較上月 1,707棟增加363棟,增幅21.27%,較去年同期1,834棟增加236棟,漲幅12.87%,較去年平均1,792件增加278棟,增幅 15.51%。
至 於,106年2月實價登錄量價動態部分,全市交易量共676件,較1月增幅7.13%,較去年同期增幅86.74%;交易總金額172.59億元,較1月 增幅18.56%,較去年同期倍增113.65%;住宅價格指數107.80,較1月上漲0.58%,較去年同期下跌1.55%。
2 月全市住宅價格指數為107.80,較1月上漲0.58%,但較去年同期105年2月下跌1.55%,標準住宅總價1,349萬元,標準住宅單價每坪 49.61萬元。其中,大樓住宅價格指數118.19,較1月下跌1.01%,較去年同期上漲3.27%;公寓住宅價格指數102.27,較1月上漲 3.41%,較去年同期下跌6.59%。
地政局表示,全市住宅價格月線微升,季線與半年線續跌,中長期走勢仍弱;觀察大樓與公寓價格表現,大樓月線連2月下跌,影響季線及半年線轉跌,短中長期趨勢走弱,公寓月線則連2月上漲,帶動季線及半年線止跌回升。
12個行政區建物買賣登記棟數部分,5月份中山區位居第1名,松山區、大同區、南港區居交易案量後段;建物買賣登記棟數與上(1)月相比,除內湖區衰退,其餘皆呈現成長趨勢。

2017年5月30日 星期二

【陸資買房】訴願過關! 蔡政府放行44位大陸富豪買房

大 陸地產大亨、萬通控股董事長馮侖2011年來台投資,在新北淡水小坪頂推出豪宅建案「萬通2011」共294戶,近4成買家為陸資,2015年內政部以 「同社區陸資買方僅能占總戶數10%」為由,拒絕44位大陸買家過戶,去年買家們集體跨海向行政院提訴願,包括阿里巴巴前副總裁梁春曉也在內。
本刊調查,內政部找來國防部、國安局、陸委會、國發會、移民署等單位開會,最後以「不危及國安」下同意過戶,在520就職滿週年前政策大轉向,地產業者認為是蔡政府拚經濟,對兩岸關係釋出善意的第一步。
總統蔡英文上任屆滿週年,兩岸關係持續低迷,但就在520前,內政部悄悄通過44位大陸買家購買萬通2011建案的過戶訴願案,讓建商同業跌破眼鏡直呼:「怎麼可能?」在兩岸降至冰點的經濟情勢中,被視為蔡政府丟出善意的風向球。
萬通2011是第一個大陸人投資、大量購買的建案,在台灣具有相當指標性的地位,由於大陸人在台灣購買房產需備齊資料,證明自己非黨政軍要員,經國防部、國安局、陸委會等各單位合議通過才能過戶。
本刊調查,萬通2011共85名大陸買家,卡在內政部2015年制定的「同社區陸資買方僅能占總戶數10%」規定,只讓29位過戶,剩下56名中的44名買家不服氣,認為不應溯及既往,去年憤而跨海對行政院提出訴願。
其實,這件陸資買房風波延宕2年半。萬通2011在2014年底完工交 屋,多數的陸資買家卻在2015上半年被內政部地政司打回票不得過戶,同年7月,內政部祭出同社區陸資買方僅能占總戶數10%規定,被外界戲稱為「萬通條款」。
期間,大陸買家多次遞案要求過戶,內政部也前後開了7次審查會議,去年1月正式行文拒絕過戶,行政院決議文中寫明:「陸委會曾多次表達有關陸資來台購買預售屋,應納入管理之立場及意見,顯示就陸資集中取得預售屋有疑慮,有影響社會安定之虞,乃不予許可等語。」
捧錢買屋卻不能過戶,讓大陸買家傻眼,「新買的房子都成中古屋,老實說我們沒有耐心了。」據了解,馮侖也曾私下說:「怎麼會搞成這樣,當初明明就說可以的。」
據 了解,44戶遭拒過戶的陸資買家大有來頭,名單裡除了有馮侖的妻子王淑琪之外;更驚見阿里巴巴前副總裁梁春曉,現在是阿里研究院學術顧問的他,是大陸電子 商務界大腕級人物,長期專注在電子商務、網路經濟領域;其他還有凱雷投資董事陳盛巍、國泰君安証券董事總經理孫小中等。
大陸買家心灰意冷之際,只好向行政院提訴願,去年10月底行政院要求內政部2個月內提供妥適處分,因此,案件又重回內政部地政司,地政司便邀請國防部、國安局、陸委會、國發會、移民署等單位開會審查。
由於這件跨海訴願案是台灣地產界的首例,同業一片看衰,「萬通現在就是在撐,希望政策能夠轉變,現在綠營執政要改變對大陸的態度,有一定難度。」「萬通未來3年空轉機率滿高的,根本沒有轉圜餘地,讓他過了萬一被說親中呢?」
事 實上,2015年前總統馬英九執政末期,當時被外界質疑親中、縱容炒房,祭出許多措施,曾回台置產的台商就說:「馬政府末期我們就覺得不對勁,他開始限制 房地產交易,那時我們就陸續出脫手上房產。」而業界也認為萬通當年之所以不能過戶,不過是當時的馬政府被罵怕了「親中」、「炒房」。
但出乎外界意料,內政部日前竟通過44位大陸買家過戶訴願案,內政部地政司副司長施明賜指出:「我們剛剛做了處分決定,發現44戶買家中沒有黨政軍要員,一致認為不會危害國家安全,因此准許過戶,最快本週就會逐案發出許可函。」
原本已經暫緩台灣投資的馮侖因此解套,業者聽聞更是直呼:「怎麼可能?這真是大轉向,看來蔡政府真的要拚經濟,破冰兩岸經濟困境。」



北市老公寓好景不再 中正區跌15%最多

(中央社記者韋樞台北17日電)許多購屋人喜歡實坪夠大的老公寓,但老公寓卻因都更困難而價跌,房仲統計,今年首季北市老公寓平均跌1.52%,中正區季跌14.7%最多,只有大安、大同、士林3區不跌反漲。
今 年更新話題不斷,不過對於公寓價格似乎沒有太大幫助。住商機構企劃研究室統計北市各行政區公寓均價後發現,今年首季表現仍舊不佳,與2016年第4季相 比,北市公寓平均下跌1.52%,其中中正區跌幅最深,達14.7%,其次是文山區季跌9.56%,中山區季跌8.37%;只有大安區季增7.98%、大 同區季增17.53%、士林區季增19.03%。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,綜觀各行政區公寓均價有漲有跌,若與2016第 4季相比,大安、大同與士林相對抗跌,推估為不少一樓個案成交所致,在各行政區中,中正跌幅最深。
徐佳馨認為,中正區為蛋黃五區之一,加上有學區、捷運等基本面,一直是公寓買方的首選,其中也不乏懷抱都更夢的民眾,不過在價格向下的趨勢中,政策利多無力支撐,價格也只能持續下探,加上都更整合過程中變數不小,也讓民眾望之卻步,追價風潮不再,價格很難期待。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,即使政府不斷放送老屋重建利多,公寓價格仍「義無反顧」回歸基本面,不過因為目前市場交易遲緩,如果成交量放大,依照目前買方加價意願低落的狀況,價格修正會更為明顯。

房市增溫 日不動產續熱絡

根據日本總務省日前發布去年人口遷移報告顯示,首都圈人口自一九九五年起連續二十一年正成長,其中又以二十至四十歲青壯年世代居多數。房仲業者昨(十七)日表示,不動產市場發展的指標之一便是人口動向,東京人口連續數十年正成長,房市需求增溫,穩健置產投資前景佳。
回顧不動產市場交易情況,東日本不動產流通機構公布最新統計,自二○一六年四月至二○一七年三月,東京首都圈中古屋交易件數達到三萬七千多件,相較去年度增幅達百分之六‧七,今年三月東京首都圈中古屋成交量相較去年同期增加百分之三‧六,可見交易市場持續熱絡當中。
日本信義社長何偉宏昨表示,根據內部統計數據發現,從下半年開始,不管是在台參加購屋說明會及赴日看屋的人數,相對都比過去明顯成長,自今年以來平均每天成交超過一件以上,成交件數出現回升趨勢,已感受到客戶對於日本不動產市場投資信心。
從 去年開始,日本信義在中古屋、預售屋的銷售件數也出現轉變情形,去年中古屋成交件數占比達總銷件數六成,可說是二○○九年成立以來最高記錄。何偉宏指出, 由於首都圈內奧運相關建設與東北地方復興建設,兩者都如火如荼進行當中,甚至出現建材與施工人手不足情形,預售屋價格也因成本增加而升高,因此,部分投資 人及日本民眾開始選擇將購屋置產標的轉移至中古屋。
值得一提的是,由於台日兩地租屋習慣與相關規定大不同,台灣客戶赴日購屋多半以置產投資為主,因此,何偉宏指出,物業管理、在地溝通就成買屋後最重要課題。