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2017年1月20日 星期五

去化市場餘屋 價格才能上來

工商時報【本報訊】
臺灣房市若冷清(死去),一定要有個救世主,來救臺灣房地產,像美國川普當選總統後,就說一上臺要減稅,並邀請CEO開會,但臺灣卻找學者治國。
臺灣房市2017年蛋黃、蛋白產品價再修正,買賣雙方差價2∼30%,若沒有交集,就沒有成交量。土地市場降價,有買氣,房屋現貨降價,沒買盤,恐價格要再讓利才行,包括豪宅、高級住宅,及土地市場,價格不降,將有價無市。
尤其,完工個案,建商不申請使用執照,買地不推案,成交量會更小,所以,2017臺灣房市緩跌2年,盤整4年,這盤整4年,就是要把市場餘屋量去化掉,價格才能上來。
2017年政策發酵,房市再降溫!我認為,因降息拉長緩跌時間,但賣方要賣高價,買方要買低價,雙方無交集,且有能力人不買,想買的人,沒有能力。
2017年臺灣房市預測,我認為,預售市場降價減量促銷,殺價取量,換錢活命。全國建物買賣移轉棟數30萬棟以下,緩跌2年落底;30萬棟以上,4年盤整;40萬棟以上,房價上漲。我強調,房市沒有出不來的量,只有價格跌得夠不夠,沒量沒稅,就沒市。
我強調,臺北房市冷,臺中房市要謹慎看待,因為臺中房市景氣循環,落後臺北市約1年,臺北出現暴風雨,臺中有如暴風雨前的寧靜。臺中房市因有政策加持與建設利多、捷運(MRT)及公共建設,有市場,但仍要謹慎看待。
對於負利率下,資金何處去?我建議,挑、等、看收益;買價格下修20%土地;投資3∼4%有穩定收益的店面;等量、等價、等收益,而2017年房市買盤的最大誘因,就是價格,等6年後,風雲再起!

市場結構改變 業者應認清、調整

工商時報【本報訊】
從房市現況與展望談起,剖析全國六都房地產價量指數趨勢、房價負擔能力,及臺灣住宅需求動向調查。2005年第2季到2015年第2季的房價、物價、所得與國內生產毛額(GDP)的10年成長率。其中,物價指數成長11.72%、平均每人所得成長20.51%、GDP成長25.54%、全國房價成長65.63%,及臺北市房價成長101.51%。
房地產市場不景氣復甦過程,是量先價行,因為要跌時,量要先縮;要漲,量要先行。尤其,房市復甦有幾個觀察現象,包括投資客斷頭、法拍屋、不良債權(NPL)、不良建商倒閉、資產管理公司(AMC)出現等多個指標,但目前還沒看到,我認為臺灣房市目前尚未有復甦的跡象。
未來展望,我認為,健全房市沒有一帖萬靈丹,政府不但要多管齊下,特別在當前房市,尤其是房價如此不合理情況下,的確需要較重的改革力道,才能扭轉房市,讓人民有感及抑制炒房才有可能。
我要告訴大家,市場結構性改變,是慢慢在發生,很多人希望重新回到以前,或房價重新回到以前,這基本上是很難的,大家要認清世界在進步,要往前走,所以,業者反而是要認清現在的市場結構與做法,重新調整,才是因應之道。
我認為,先走先贏,體質好的建商,因產品品質好,且價格合理,又做了很多售後服務,可先行出清,所以,目前業界「贏的策略」,就是「不景氣,求生存」。

減少政策干預 回歸自由市場機制

工商時報【本報訊】
大臺中不動產高峰論壇,迄今已邁入第9年,針對當年度房地產關注焦點及時事議題,邀請具代表性的意見領袖,以多元角度分析討論,並激盪正反兩面的議題思考,成為提供不動產業界最即時、客觀及公正的不動產新知交流平臺,這對於大臺中不動產市場健全穩定發展,助益良多,論壇也可做為溝通平臺,成為政府施政的參考。
2016年下半年度,臺中房市呈量穩、價微跌的盤整現象,交易活絡度仍顯不足,雖然近期國內整體景氣逐步回溫,但是否能轉化為房市動能,仍需持續觀察。
面對總統大選前後的紛擾,加上現階段政府的房市政策,對市場極不友善,例如,提出房地稅制改革,包括房地合一稅施行、實價課稅新制實施、地價稅、房屋稅爭議,及法務部將「不動產經紀業及地政士納入洗錢防制法規範」等多種打擊之下,使已進入景氣寒冬的房市,更是雪上加霜。
對此,臺中市不動產聯盟協會主張政府應對不動產市場,減少政策性干預;另外,透過健全不動產相關法令的增修訂,讓不動產交易回歸自由市場機制。

搶救房市 政策放寬為首務

工商時報【本報訊】
編者按:由臺中市不動產聯盟協會與臺中市地政局共同舉辦「2017大臺中不動產高峰論壇」,日前在逢甲大學登場。與會的產官學齊聚一堂,不僅聆聽臺中市長林佳龍,及臺中市都市發展局長王俊傑,分享推動大臺中都市規畫與發展策略,也共同為2017年房市建言與獻策,共吸引2千多位不動產從業人員與會。
引言人:臺中市不動產聯盟協會理事長李嘉嬴、臺中市不動產聯盟協會創會理事長黃昭閔
專題演講:大臺中都市規畫與發展策略
演講者:臺中市長林佳龍、臺中市都市發展局長王俊傑
論壇議題:2017不動產發展趨勢
主持人:逢甲大學總務長陳建元
主講人:政治大學地政學系特聘教授張金鶚、戴德梁行臺灣分公司董事總經理顏炳立
與談人:臺中市不動產開發商業同業公會理事長邱崇?、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄、臺中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝坤成
紀錄、攝影:劉朱松

房市亮點-桃園房市 大有特區翻身 小資族首選

工商時報【龍益雲╱桃園報導】
2016年房市買氣低迷,影響許多都會蛋黃區及交易熱區的行情,但在青年買房、首購族的自住需求支撐,21世紀不動產台灣區總部近來觀察,一些過去較少受到關注的低總價地區反而翻身為詢問熱區,桃園市以桃園區大有特區為代表。
21世紀不動產台灣區總部分析,桃園市兼具交通便利及生活機能完善等優勢,自2014年升格「6都」後,桃園市政府握有豐富的行政資源大舉建設;加上鄰近台北市、新北市「雙北」房價相對偏高,一般薪水、首購族群買房不易,轉而看好緊鄰僅通勤1個小時內的北桃園區,大有特區仍有1字頭房價,近來逐漸成為「小資族」買房必問的首選。
21世紀不動產桃園區南平加盟店長黃金國表示,桃園市房市交易熱區一直在桃園區中正藝文特區,周邊多數是七、八十坪的大坪數建案,主要客群是退休族群或銀髮族換屋,購屋的門檻較高。但值房市低迷,黃金國指出,購屋門檻低的大有特區反而顯得有利,區內大多是小坪數的建案,大約在25坪至50坪,價格相對桃園區其他熱門區域來得低,新建電梯大樓每坪價格介於21萬元至25萬元,總價僅五、六百萬元,符合「小資族」資金及用屋需求,成為上班族一圓買房夢的「小確幸」,逐漸受到相當多青年、首購族群的青睞。
桃園市最大直營房仲業者台灣房屋仲介統計近來桃園市10大熱搜區也發現,大有特區躍升為全市第2名。
台灣房屋智庫經理江怡慧說,大有特區素有「桃園小天母」或桃園「東區」的美名,是指桃園區東側,在大有路、三元街、大業路及健行路所圍成的區塊,平均單價介於18萬元至20萬元,僅是「天龍國」房價的25%至20%,吸引不少台北客南下置產或自住。
黃金國認為,大有特區區位雖佳,但過去受限地勢較高、生活機能欠佳,房價也較其他熱門區域低,低價如今反而成為房市不景氣時的優勢。
江怡慧、黃金國都說,大有特區多年來生活機能大幅改善,尤其新光三越百貨進駐後,已成為生活機能優越與商業活動頻繁的區域,周邊還有虎頭山公園、沿著南崁溪新建的自行車步道等。
21世紀不動產台灣區總部表示,目前大有特區具代表性建案包括和瑞建設推出的「麗悅」,開價每坪約19萬元至21萬元,漢生建設推出的「ROOM18」,單價20萬元至23萬元,不僅比「雙北」低,相較桃園區也相當有吸引力。

2017不悲觀 下半年重新出發

工商時報【本報訊】
包括金融、財稅、房市及租屋等四個改革,及國土規畫,其中,國土規畫要很久的時間去推動;但四個改革,就把不動產打趴了,而打下去時,好像認為投資者是有罪的。
臺灣不景氣,因為缺乏投資,沒有產業進入臺灣市場,才造成房市不景氣,不過,房地產業一直扮演帶動臺灣經濟成長的重要角色。
我說,學者做出的分析,都是落後的指標,把一些既成事實資料,來做推論,請政府推出更多管制政策,這對不動產業傷害最大。
稅的改革,影響產業甚鉅,但政府卻不聆聽產業的聲音,好像產業建言是錯的。從「居住正義」開始,政府就有「仇富心態」,即賺錢是錯的;殊不知,臺灣是由產業、企業帶動經濟繁榮,但政府卻要把產業龍頭打下來,重新分配,這是可笑的事,我不是要罵政府,但政府確實要有眼光來看待產業。
誠如臺中市長林佳龍說,臺中市8年要興建1萬戶的社會住宅,小英總統說8年要蓋20萬戶的社會住宅,代表住宅市場還有很多需求,沒辦法滿足。
但是,政府沒有國際觀,只想把房價打下來;我認為政府要協助民眾有更高收入,亦即想辦法讓臺灣GDP能成長,使得國民所得提高,才對。
我們對2017年房市並沒有非常悲觀,下半年就可重新出發,2017年推案量本身就減少了,而這2年都在銷售餘屋,預料下半年就可出清,這是很好的機會。

「交屋就跌價」時代回來了

實價網本月新增歷次交易紀錄,分析有兩次以上紀錄的物件,中古屋房價還有撐,但近一年內交屋的新房子,如果轉售,成交價多比預售行情還低。房產人士說,從資料來看,交屋就跌價時代又回來了。
天時地利不動產總經理張欣民表示,交屋就跌價是空頭房市最大特徵,SARS以前,上一波房市空頭,交屋就跌價情況就相當普遍,他在新莊買了一間預售屋,買時一坪13萬元,交屋時只有12萬,後來還一直跌到只剩10萬元。
中南部預售沒市場
他說,桃園、中南部地區有很長一段時間,房子都是預售時價格最高,新成屋反而便宜,要等到人口進駐,機能成熟,房價才會回穩,這也是中南部很長一段時間沒有預售市場的主因。
實價網自今年一月起,增加歷次移轉明細,可顯示每次交易房價漲跌情況。中古屋方面,有兩次交易紀錄的物件,由於第一次大多在2014年以前,近期交易行情大多仍比上次成交價略高一些,顯示屋主仍有獲利。
但是這一兩年交屋的房子,如果有交易,成交價大多比預售價格低。土城「華固新綠洲」就有多戶有這種情形,12樓有一戶,屋主2012年預售時以每坪50.4萬元買進,去年交屋後轉售,每坪跌到42.7萬元。
汐止交屋轉手跌14%
汐止「蘭亭序」社區情況相同,該社區總樓層15樓,13樓有一戶,屋主預售時以一坪33.3萬元買進,去年交屋後轉手,成交價滑落至一坪28.7萬元,跌幅達14%。
五股洲子洋、淡海新市鎮近一年交屋的社區,只要屋主是在2014年以後買預售屋,交屋後再轉售,幾乎都出現新成屋房價不如預售的情況。
張欣民表示,2004年後房市進入大多頭, 房市「今天不買,明天更貴」,房子蓋好時,都會比預售時貴上兩三成,甚至更多,但當市場反轉,房市變成「今天的低點,明天的高點」,愈晚買愈便宜,新成屋因此反而比預售屋價格低。

機捷春節試營運 中壢海華特區夯

工商時報【張海雲】
桃園市長鄭文燦已正式對外宣布,機場捷運將於春節元宵前試營運,之後將正式通車,而中壢地區因A21環北站的串聯,直達國門及台北市核心,北北桃一日生活圈成形,也因為交通建設的挹注,中壢的海華特區宛如台北信義計劃區,在捷運加持下,成為北台灣新亮點。對於中壢發展走向,桃園市長鄭文燦去年9月召開「桃園建設年、加速中壢區各項建設藍圖」說明會,他表示機場捷運規畫10年、興建10年,目前正緊鑼密鼓進行系統測試及缺點改善,目前已大幅改善,確定「安全無虞、系統穩定」後將通車,他相信通車可帶動地方快速發展。
房產專家、富比士網科執行長陳高超分析,中壢地區的房市在20多年前產生巨大變化,當年海華建設與六和紡織廠進行土地整合重劃區,還捐出公園綠地及市公所用地,陸續興建大規模住宅群,區內街廓整齊加上有SOGO百貨及威秀影城、誠品書店等,成為中壢的高級住宅區。陳高超說,房市發展有複制原則,也就是說類似環境的區域,將受同一條件的利多影響產生同樣的發展,以台北信義區而言,就是因為百貨公司商場林立,再加上捷運貫穿運輸便利,商業發展帶動房市形成豪宅特區,而位於中壢的海華特區,也有同樣的發展條件,在機場捷運通車後,形成北北桃一日生活圈,不僅桃園當地買盤湧入,連北客都紛紛南下看房,讓海華特區的房市熱況再現。
位於海華特區內的新推建案「海華國際星鑽」,是海華建設在七和路、七和一街口推出的大樓預售案,基地面積1,575坪,規畫3棟地上15樓、地下3樓建物,全案住宅280戶、店面12戶,銷售部分則由與海華建設合作多年的五十甲廣告負責,目前受到機場捷運通車議題利多加持。

房市風向球-關埔計劃區 成交量年增2成

中國時報【陳宥臻╱台北報導】
2016年房市一片慘淡,關埔計劃區挾良好規畫與竹科購買力,房市成交量較2015年增長2成,呈現價穩量增格局。同時隨著區域發展逐漸成熟,光埔二期開發案正在進行,全球人壽也將在此興建複合式商業大樓,使關埔計劃區機能更完備。
關埔計劃區位於新竹市東區,可分為「光埔重劃區」與「關長重劃區」,兩重劃區合稱「關埔計劃區」;前者位埔頂路以南、慈雲路兩側,後者北以埔頂路為界,東至關東路,南臨光復路一段,西至新莊街。
關埔計劃區內都是10年以內大樓產品,占地共59.02公頃,關長因開發較早,多為住宅區,面積14.13公頃;光埔則有商業區,面積較大,為44.13公頃,目前好市多(COSTCO)賣場已經進駐。
信義房屋竹一區執行協理王惠平表示,「關長重劃區」買氣比「光埔重劃區」好,前者每坪成交平均單價為25~28萬元,後者為22~25萬元,價格依照不同建商策略和產品定位而有差異。
交易熱區來說,王惠平表示,關新路沿線,生活機能成熟,指定度高,或者埔頂二路與慈雲路上都是交易度高的路段,且後兩者有「空橋計劃」連結,生活圈如同北市的信義計劃區,或是新北市新板特區,行人可在空橋間穿梭,行走上更便利。
王惠平解釋,光埔重劃區買壓比較重,因為區內很多是興建中、或是剛交屋的新案,多是5年內大樓產品,案量比關長重劃區大,光埔範圍內的房價也下修達5%以上。但以關埔計劃區整體而言,2016年成交量比2015年成長2成,在低迷房市中表現不俗。
據王惠平觀察,建商當初在關埔規劃住宅產品時,因為地價成本取得較高,所以產品以換屋族或是預算較高的首購族為主,在關埔找尋三房產品,總價準備1200至1500萬元較佳。
此外,光埔二期在2013年核准,目前正在開發,以及全球人壽在靠近光埔二期,將興建複合式大樓,規劃辦公室、商場甚至影城等項目,將使區域內機能更完整,也吸引更多竹科園區和外地客購屋置產。

中壢超狂!房市1天交易21棟

六都2016買賣移轉棟數全部出爐,台灣房屋統計各行政區交易排名,桃園市中壢區去年交易7600棟,平均每天有21棟交易,勇奪六都交易王。
台灣房屋智庫召集人葉立敏表示,近幾年桃園中壢交易量在全台都名列前茅,去年也僅次於桃園區。當地房價親民、交通方便,有明星學區,加上機場捷運通車效應,是交易熱度居高不下主因。
受房地合一上路、持有稅加稅影響,去年房市慘澹,六都全年合計僅交易18.2萬棟,較去年減少16.6%,創統計以來新低,其中雙北市合計僅剩6.4萬棟,較高峰時17萬棟,大減超過10萬棟。
不過在房市寒冬中,仍有一些地區交易表現亮眼。以六都來說,桃園去年就很穩,共成交3.7萬戶,僅比2015年略少700戶,減幅僅1.8%,遠低於台北市的二成八。
以各市行政區來看,桃園中壢區表現最優,去年交易7600棟,雖比2015少200多棟,但打敗桃園區,拿下交易王寶座。桃園區2015年第一名,2016大減近1400棟,排名第二。
葉立敏說,桃園市以桃園區和中壢區房市發展最成熟,桃園區,中壢區都有台鐵車站,也都各有精華重畫區,但中壢多了高鐵車站,且整體來說,房價更親民,中古大樓一、二字頭可買到,不只在地民眾,對外縣市移民也具吸引力。
她表示,機場捷運在中壢區規畫六個站,其中A18桃園高鐵站到A21環北站等四站預計第一階段通車,去年下半年機場捷運傳出通車消息後,沿線成屋交易、新屋交屋均明顯增加,讓中壢一舉超越桃園區。
除了中壢區,桃園市桃園區、龜山區也都擠入十名。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,桃園區前幾年推案爆量,近一兩年持續交屋,再加上桃園市近年商業發展快速,就業機會多,又有機捷加持,因此仍有7000棟以上交易量。
至於龜山區,主要拜合宜住宅交屋所賜,當地實際買氣、交易動能並不突出。
十大交易熱區進榜的還有新北市淡水區、新店區、中和區,台中市北屯區、西屯區以及高雄市的鳳山區、三民區。受惠台中4號生活圈成形,台中市北屯區近年推案熱絡,去年交易量達5400多棟,拿下第四。新北市淡水區去年交易量雖減少400多棟,全年仍達5200多棟,排名第五。
另外,2015年同以5000多棟排名六、七的新北市板橋區、新莊區,在這波房市風暴中交易大減,同時被擠出前十,取而代之的是新店區和中和區。
台北市去年交易量最大的仍是中山區,但交易量從2015年近5000棟,大減至2911棟,跌破3000棟大關,已多年無法名列交易前十行政區。

張國煒 大砸6億買2戶豪宅

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
農曆年關前,台北市豪宅市場又見大單交易。根據內政部實價登錄揭露資訊顯示,台北市敦化南路一段豪宅「敦南樞苑」最新揭露2戶交易,分別在20、18樓,買家分別登記在前長榮航空董事長張國煒及夫人葉淑汶的名下,成交時間在2016年11月。其中,20樓總價3.03億元、單價每坪157.5萬元,另18樓總價為2.94億元、單價每坪153萬元。住商機構副總經理劉明哲表示,台北市豪宅稅加成部分調整,解決稅負過高疑慮,且不動產市場盤整1年多,議價彈性提高,有利買方市場;值得注意的是大陸對台商祭出肥咖條款,近期可能陸續有資金回流台灣,挹注高資產市場。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,「敦南樞苑」是103年9月完工的新豪宅,位於台北市路段率最高的敦化南路上,是加重課徵房屋稅的豪宅,之前估算自用住宅房屋稅1戶上看140萬元,讓買家心動卻不敢行動;不過,最近政府對豪宅稅釋出減稅善意,豪宅持有成本鬆綁,增加買家持有意願,趕在農曆年前購屋自住。張旭嵐分析,「敦南樞苑」在101年預售時,每坪開價220萬元,最高交易紀錄為17樓的每坪169.12萬元;近兩年實價揭露成交單價在142∼157萬之間,此次交易2戶都在高樓層,以目前豪宅市況,成交價格符合市場行情。大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,「敦南樞苑」此次20樓交易每坪157.50萬元位列第3高;至於第1、第2高價,是101年的預售單價,分別為17樓每坪169.12萬元及15樓160.94萬元。郎美囡表示,房價下修、稅費調整,有利於買方進場置產。

豪宅再現破億元交易 房仲:最壞時間過去

在冰冷的景氣下,房市仍出現亮點。根據今(18)日實價登錄的揭露資料,台北市敦南樞苑2筆交易,分別以3.03億元與2.9億元成交,而老名宅「逸仙大廈」也出現1.6億元的交易,換算單坪146萬元,顯示豪宅市場似有回春跡象。房仲業者認為最壞的時間正逐漸過去。
  敦南樞苑2筆交易,登錄日期均在106年11月,20樓物件交易單價157.50萬元、總價3.03億元,18樓物件單價153萬元、總價2.9億元。其中20樓交易單價位列該社區第3高,第1、2高價為101年時17樓與15樓的預售價。外傳砸重金買下豪宅的是前長榮航空董事長張國煒。
  住商機構副總經理劉明哲表示,台北市豪宅稅加成部分調整,消除稅負過高的疑慮,加上不動產市場盤整1年多,提高了議價彈性,有利於買方進場置產,加以中國版的肥咖條款上路,台商資金逐漸回流台灣,挹注高資產市場,也讓豪宅出現回春。
  像是屋齡高達37年的名宅「逸仙大廈」,也出現1筆總價1.6億元、單坪146萬元的交易。由於「逸仙大廈」屬於早年的大坪數名宅,近年經過拉皮後,外觀有如嶄新的新成屋,低公設比與不適用新房屋標準單價有輕稅優勢,因此鮮少對外釋出,幾乎沒有成交案例。
  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,146萬元的單價不輸信義計畫區內的豪宅社區,可解釋為高端市場買氣,有走出「冷凍庫」的態勢,研判最壞的時間點已經過去。高單價、高總價的市場,就是人氣與資金的象徵,一般購屋人的信心也將隨著回穩。

北台灣去年新屋推案量跌破8000億元 連三年下滑

住展雜誌統計,2016 年北台灣新成屋、預售屋案推案量跌破 8000 億元、為 7956.49 億元,年減 6.4%,連 3 年下滑,與 2013 年推案量顛峰期 1.345 兆元相較,跌幅高達 40.92%,但 2016 年第 4 季中央釋出都更、老屋重建等新政方向,有助未來推案意願。
住展雜誌認為,去年北台灣新成屋、預售屋案推案量年減幅度在個位數,相較於 2015 年的推案年減幅 28.4%,其主要關鍵,在於去年第 4 季中央釋出都更、老屋重建等新政方向,對房市態度轉為友善,以及去年底前北市中心大量成交消息激勵,推案意願因此略有提升。
2016 年 11 月間,北台灣推案量原僅約 6800 餘億元,但因台灣政府所提出的都更議題不斷發酵;上月內政部又拋出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」、且行政院迅速於當月核定。這二個政策被解讀為政府對房市趨於友善,激勵建商趕在年底前積極推案,案量一口氣衝到將近 8000 億元。
住展統計,在北台灣三個直轄市中,新北市、桃園市 2016 年推案量均同步下滑。其中,新北市 2016 年推案量為 2989.7 億元,年減約 277 億元,減幅約 8.5%;桃園市 2016 年推案量為 1676.38 億元,比 2015 年銳減約 499 億元,年衰退約 22.9%,是衰退幅度最大的縣市。
住展雜誌企研室經理何世昌分析,桃園推案量急縮的主因是房價修正幅度最劇烈,高過其他縣市,但也因有感降價,以及 1、2、3 字頭的親民房價,成交狀況也較佳。由於降價幅度大,且變相降價的手法明顯,加送裝潢的狀況較其他縣市普遍,在在侵蝕銷售利潤,因此業者縮手推案的現象最明顯。
北台灣三都推案量唯一逆勢走揚的是台北市,台北市 2015 年推案量僅 1628.88 億元,但 2016 年卻增至 1868.4 億元,增加 239.52 億元,年增幅約 14.7%。
何世昌表示,台北市 2014 年、2015 年推案量已連續衰退 2 年,2016 年終止連 2 年走跌。雖然推案量回穩,但主要是「琢白」、「和平大苑」、「信義御邸」等高總價豪宅案挹注,推升總體案量。若從建案數量來看,去年北市推案僅 138 個,創下統計以來新低,顯示多數建商心態仍然保守。
何世昌預期,2017 年北市調降房屋稅、眾多豪宅案趁機傾巢而出;若是豪宅全按既定時程推出,案量就高達約 2000 億元,推案量將連 2 年上揚,成為今年房市推案的領頭羊。不過,在推案量之外,最關鍵的仍在於北市成交量能否提升,才能真正帶動房市回穩。

豪宅盡出?住展:北市推案上看2000億元

(中央社記者韋樞台北19日電)房市研究單位統計,北北桃三都近幾年新成屋和預售屋推案量均下滑,唯獨台北市2016年開始反彈,住展雜誌認為,2017年若豪宅案盡出,案量可望再增至2000億元,推案量將連兩年上揚,但成交量是關鍵。
住展統計,2016年北台灣新成屋、預售屋案推案量達新台幣7956.49億元,比2015年減少544.08億元,年減幅約6.4%。年減幅度未如想像中大,關鍵在於去年第4季中央釋出都更、老屋重建等新政方向,對房市態度轉為友善,以及去年底前北市中心大量成交消息激勵,推案意願因此略提升。
住展企研室經理何世昌表示,去年11月間,北台灣推案量原僅約6800餘億元,但因政府提出都更議題不斷發酵,12月內政部又拋出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」,行政院當月即核定,這兩個政策被解讀為政府對房市趨於友善,激勵建商趕在年底前積極推案,案量一口氣衝到將近8000億元。
何世昌指出,在北台灣三都中,台北市2014年、2015年推案量已連續衰退兩年,2016年推案量增至1868.40億元,淨增239.52億元,年增約14.7%,終止連跌開始逆勢走揚,且為北台灣三都中唯一逆勢走漲的都市。
何世昌分析,北市雖然推案量回穩,但主要是「琢白」、「和平大苑」、「信義御邸」等高總價豪宅案挹注,推升總體案量。若從建案數量來看,去年北市推案僅138個,創下統計以來新低,顯示多數建商心態仍然保守。
另外,新北市2016年推案量2989.70億元,較2015年減少約277億元,年減幅約8.5%;桃園市2016年推案量為1676.38億元,比2015年銳減約499億元,年衰退約22.9%,是衰退幅度最大的縣市。
他說,桃園市推案量急縮的主因是房價修正幅度最劇烈,高過其他縣市,但也因有感降價,以及1、2、3字頭的親民房價,成交狀況也較佳。由於降價幅度大,且變相降價的手法明顯,加送裝潢的狀況較其他縣市普遍,難免侵蝕利潤,因此業者縮手推案現象明顯。
他強調,2017年北市調降房屋稅,眾多豪宅案趁機傾巢而出;若豪宅全按既定時程推出,案量可高達2000億元,推案量將連兩年上揚,成為今年房市推案的領頭羊。不過最關鍵的仍在於北市成交量能否提升,才能真正帶動房市回穩。

健全房市 張金鶚:5面向改革

中國時報【文╱黃繡鳳】
由台中市不動產聯盟主辦的2017大台中不動產高峰論壇,13日下午在逢甲大學育樂館開場。由於市場多空、多頭交鋒,政治大學教授張金鶚、戴德梁行總經理顏炳立同台對談,現場擠進2000多位不動產相關業者,場面更加盛大。
台中市長林佳龍與都市發展局長王俊傑也受邀到場共同發表演說,以「大台中都市規劃與發展策略」為題,暢談台中城市發展脈動。
另外,台中市不動產開發公會理事長邱崇?、不動產仲介公會全聯會理事長林正雄、台中市不動產代銷公會理事長謝坤成也擔任與談人,分別就2017年不動產發展趨勢發表看法。
張金鶚表示,台灣的房地產歷經了4次的景氣循環,大多呈現擴短縮長(短期大漲、長期小回)的狀況,而在最近一次景氣期,10年內「房價、GDP、平均所得」各自成長了65%及25%、20%,房價與所得間的大幅落差,也顯示房市到了盤整期。因此,他主張健全房市,應就財稅、金融、房市、租屋、國土規畫等5個面向來改革。
財稅改革方面,張金鶚主張將「非自住房屋擁有者」的房地產「持有成本」與「交易成本」合理提高,也就是地方政府要調整房屋評定現值與公告地價、公告現值至合理稅基,並落實囤房稅的課徵;金融改革方面,則應緊縮非自用住宅貸款成數及調高其利率,並嚴格控管工業用地、農地、土建融資貸款;房市改革方面,要揭露正確的房市訊息並予以透明化,尤以預售屋應即刻實價登錄,對於登錄不實要有明確罰則。
租屋改革更要健全並擴大租屋市場的質與量,政府以代租代管方案協助民間空屋釋出,提供弱勢者租金補貼與租屋協助,並制定租屋條例確保租賃權益。
國土規畫方面,除了均衡南北就業機會,另外也應加強新社區開發、老舊社區的更新、大眾運輸與公共建設。
而房市名嘴顏炳立,一上台便強調這幾年重稅壓垮了台灣房市,目前呈現富人跑了、錢走了、投資市場掛了、豪宅重傷了等現象,降價求售、搶錢已成未來市場主流。
因此,顏炳立毫不客氣抨擊小英政府,這幾年房地產已經相當的不景氣,猶如一隻黑天鵝還不夠,綠色房市「蘇」「花」改更是讓房市雪上加霜。
他並具體建議現階段買屋應以地段、環境、可及性作為考量,在政策加持與建設利多、交通便利的推案,才有市場;尤其重劃區內地段環境好,房價有上漲機會,因為環境能形塑價格。
在負利率時代,他認為,可以選擇買下修20%的土地;投資3-4%有穩定收益的店面。「價格」是2017年買盤最大的誘因,至於何時景氣才會回檔,顏炳立斬釘截鐵地說「等6年後風雲再起」。
台中市不動產聯盟協會理事長李嘉嬴也表示,2016年大台中房地產熱度不足,政府應減少對市場的干預,只需要健全不動產相關法令,讓房市交易回歸市場機制。

台北豪宅新案 上看2千億元

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
近兩個月來,台北市宣布鬆綁豪宅稅,並調降今年公告土地現值,加上行政院鼓勵老屋重建等政策利多不斷,豪宅市場也頻頻有掃房大戶現身,儼然春燕、鮭魚陸續報到!根據住展雜誌最新調查,2017年台北市豪宅市場蠢蠢欲動,估計豪宅新案將暴衝至2,000億元,投入市場試水溫。
住展雜誌企研室經理何世昌昨(19)日表示,台北市房屋稅可望鬆綁,建商重返北市推案的意願大增,住展雜誌調查顯示,2017年台北市計畫登場的豪宅新案上看2,000億元天量,主要誘因來自於台北市將調降房屋稅,政府不再重手打房,激勵豪宅案趁機傾巢而出。
包括「陶朱隱園」、「信義首席公館」、「富邦D1」、「敦峰」、「名鑄」等新案;還有新完工成屋案「冠德興雅BCF」、「天鑄」、「ONE PARK」等,以及請照中的正義國宅都更案,都是2017年備受矚目的豪宅大案。
何世昌預期,2017年若豪宅都依照既定時程推出,估計新推案量將高達約2,000億元左右,成為金雞年房市的領頭羊。不過,推案量之外,關鍵仍在北市成交量能否攀升,才能真正帶動房市回穩。
另住展雜誌最新統計指出,2016年北台灣都會區新成屋、預售屋案推案量只有7,956億,是近5年新低,比2015年減少544.08億元,年減幅約6.4%,更比2013年景氣高峰的1兆3,400億元天量大減5,500億元。不過,台北市推案量反而逆勢放量到1,868.40億元,比2015年推案量1,628.88億增加239.52億元、年增14.7%,也是北台灣唯一逆勢放量的都會。何世昌分析,其實台北市2016年推案量並沒有想像中冷清,主要是去年第四季政府釋出都更、老屋重建等新政方向,對房市態度轉為友善,及去年Q4北市蛋黃區大量成交消息,激勵建商推案意願。

美容界大亨 掃7戶松江一號院

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
兩個月前市場傳出興富發建設的指標豪宅「松江一號院」,被美容業神秘大戶掃貨,一口氣砸下13億買下7戶,昨(19)日實價登錄資訊正式揭露,林姓大戶以12.88億元大手筆買進7戶,每坪行情自101.6萬到103.5萬元不等;若跟「松江一號院」21樓每坪最高單價175.2萬元相比,等於便宜了42%,危機入市的林姓大戶有機會大賺一筆。
「松江一號院」此次揭露的成交樓層分別在8、9、10、11、12、18和19樓,每戶總價自1.79億至1.87億元不等,成交總價為12.88億。 根據謄本資料顯示,這7戶「松江一號院」統統登記在林姓自然人名下,產權登記時間是在2016年12月2日。
最近市場傳出,這位神秘掃房大戶是相當知名的美容界大亨,為媚登峰集團的主要大股東;但據建物所有權資料顯示,這位林姓自然人為台商,設籍在北市民生東路五段。
興富發建設並已在2016年12月認列此營收,興富發副總廖昭雄表示,現在「松江一號院」還保留高樓層3戶、約總價10億餘元餘屋待價而沽,不過已出現一位重量級買家正洽談一次「打包」,由於是高樓層,所以價錢恐怕就不會像林姓大亨那麼優惠,不過興富發也希望藉此能「一次出清」。
根據實價登錄資訊顯示,「松江一號院」從2012年預售推出,2014年第4季完工交屋迄今,21樓以總價3.16億元、每坪達175.2萬元的單價最高,至於頂樓22樓總價也有3億元、每坪實價約167.8萬元。
「松江一號院」從完工交屋迄今,由於適用標準單價調高後的新制房屋稅,客戶交屋後每年要繳交的房屋稅額動轍破百萬元;不過,林姓大亨以每坪約百萬元的破盤價入手,比最高單價每坪便宜約73萬元,可謂撿到大便宜。

新潤推超優惠付款 搶攻年輕人市場

工商時報【方明╱台北報導】
新潤機構大舉搶攻年輕人市場,農曆年後將推出新北板橋永翠特區及鶯歌鳳鳴二大案,總銷金額高達140億元,打出「不怕比價格、等你比規格」訴求,特別推出「挺青年-成家優惠方案」,創下雙北市2∼3房、單價4字頭個案最優惠付款方案;集團旗下新潤興業(6186)則在交屋順利下,法人預估去年EPS可望達3.5元。
新潤機構昨(19)日舉辦「新潤十年、展翼高飛」感恩晚會,董事長黃文辰表示,去年房市震盪起伏的一年,集團去年在北北桃地區以去化成屋與邊建邊售為主,因公司以合理價位搭配客戶付款方式,有刺激到總價1,000萬產品銷售,去年合計交屋約500戶,1,000∼2,000萬產品賣最多,100戶規模建案去化7∼8成最好。
他指出,不管怎麼調節房市,都不至於打壓自住市場,特別是首購客層,也就是所謂的青年家庭,因此新潤今年推出的二大案,特別打出「挺青年-成家優惠方案」,價格深具競爭力。
其中,新潤建設推出的鶯歌鳳鳴案一期「新潤幸福莊園」,預計2月20號開賣,共計250戶,規劃2∼4房產品,單價20∼25萬元,該案提供50戶,2房首付只要15萬元起,工程期月付8,000元起,即可輕鬆成家,鳳鳴案一、二期合計總銷達50億元。
另外,位於板橋江翠北側重劃區的「青峰」案,2∼5樓也限量提供100戶,2房首付只要50萬元起,工程期月付2萬元起,創下雙北市2∼3房、單價4字頭個案最優惠付款方案。

北市豪宅推案量 今年衝新高

中國時報【陳宥臻╱台北報導】
北市今年豪宅推案噴量,高達2,000億元,刷新史上北市豪宅案量紀錄!其他非豪宅案量雖目前能見度不高,但預估僅約300多億元。房地產業都在看,成交量是否趕得上推案量。
北市不動產公會理事長陳春銅表示,大陸肥咖條款還沒上路,就讓台商嚇得捲數千億資金回台看房,加上房屋稅打折將在2018年7月上路,對於今年豪宅銷售幫助大。
至於非高價住宅,陳春銅也認為,現在有機會買到比房價高點便宜20%至30%的房子,加上通膨在即,現在是很好的投資房地產切入點。
《住展雜誌》統計,北市2014年、2015年推案量已連續衰退兩年,2016年推案量增至1868.40億元,淨增239.52億元,年增約14.7%,終止連跌開始逆勢走揚,今年也將維持此態勢。
住展經理何世昌分析,北市今年光豪宅推案量預估就達2,000億元,包括信義區內「陶朱隱園」為350至400億元、富邦D1總銷170億元,興雅BCF案200億元、寶豐隆D1推案120∼150億元;松山區「華固名鑄」總銷80億元、「潤泰敦峰」150億元;大安區的正義國宅都更案推案量250∼350億元,「ONE PARK」總銷520∼580億元。
何世昌表示,如果豪宅案沒有因故推延,今年就會是豪宅案量最高的一年,且2,000億元還未納入美福大飯店樓上的豪辦,推案量估約200億元。
代銷公司創意家行銷董事長王明正表示,北市這2、3年房價低,是因為政府打壓,但「人久了沒有吃飯也是要吃」,買房需求還是在,現在房價相對合理,以及大陸肥咖條款即將實施,使得近來接獲台商看屋的比率增加3成,預估春節假期,台商看屋會增加4至5成。
除此之外,「一例一休」對各行各業的衝擊浮現,蓋房子的人事成本會增加,以及緊接而來的通膨壓力,將使房地產的投資價值增高。

積富:桃園捷運綠線 買屋首選

工商時報【桃園訊】
機場捷運農曆年後通車成為新話題,雙北與桃園所構築北北桃一小時生活圈儼然成形,積富房屋表示,捷運帶動房價的趨勢不變,近年深耕桃園,仍看好將動工的捷運綠線,跟著重大建設走可讓置產投資理財達到複利效果。
積富房屋總經理呂原富提出,機場捷運通車帶動綠線捷運議題發酵,積富房屋除了計畫年後展店外,也設立億萬富翁訓練機構,開設課程講授不動產投資買賣訣竅,從自己所寫的「從0開始賺1億2」一書銷售佳,也反映多數人想了解理財良方。
呂原富說,學習正確投資理財可在努力工作外讓生活提升,著書是想要鼓勵更多人在有充足財富下無憂無慮完成夢想。
呂原富指出,桃園捷運綠線即將動工,以房地產買賣而言會有低點入市的契機,桃園捷運綠線沿線房價目前仍可找到便宜好屋,一旦捷運完工後,中間增值會為投資自住客都帶來極佳報酬率。洽詢電話:(03)315-0080。