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2017年4月19日 星期三

房市寒冬過了嗎? 來聽專家怎麼說

經過2016年的房地合一稅制影響,建商餘屋太多造成去年Q3房市崩盤,更影響中古屋價格,所謂的房市寒冬是否仍在發酵?許多有意願買房自住的民眾仍在觀望。
中信房屋長冠東大加盟店陳明珠經理提到,以新竹區為例,在2017年過年前的確還是房市寒冬,降價幅度並不大,3月後明顯成交量增加,光是3月就比2月成交量多了20%,就連平常看屋組數也有增多趨勢,明顯看來,在新竹區房市已有穩定回溫的趨勢。
許 多人提到房市落底會在2017年底出現,陳明珠認為今年新竹區Q2房市交易量即會回溫,並說明新竹市因為腹地不大,興建案並不多,所以交易量以中古屋為 主,尤其新竹科學園區附近的科技新貴因為地緣關係,也許從求學一直到進入竹科工作,已習慣周邊環境,在經濟穩定後就會考慮從租屋改成買房,所以新竹區一直 都是首購族市場,尤以兩房至三房附車位的自住型產品銷量最佳,陳明珠亦提到建商在「329檔期」推案後,還是十分積極在活絡交易市場,所以她對Q2房市抱 持樂觀的態度。
而所謂的房市落底,更可以從生活周遭的跡象去研判,像是否有房仲帶人看房的身影、貸款利率持續上揚、連續三季的房價不再下跌、新房賣壓是否已紓緩,都是觀察房市是否落底的指標。
陳 明珠說,目前銀行房貸利率已低至1.68-1.78%,建議新竹市的租屋客可考慮「租不如買」,做自己人生的房東更為划算,她舉例新竹市的租金並不便宜, 以兩房600萬的房產來計算,如自備款兩成,貸款30年的話,實際上月付只要1萬7500元,其實買屋比租屋來得划算。

高房價何時休?

內政部營建署頃公布二○一六年第三季「房價負擔能力」調查,全國房價所得比創新高,攀升至九點三五倍,等於民眾要九點三五年不吃不喝才買得起一間房子,民眾購屋負擔繼續上升到歷史新高點,台北市則更離譜,需要十五點四年。這樣的房價政府對得起基層民眾嗎?
記得有位政府高官說房價不能崩盤,否則銀行就會倒閉;最近某立法委員參與房屋公共設施計費問題研討會,痛斥建商沒良心,創世界首例賣公設給屋主等等,營建署的此項統計就可知其所以然。
房 屋公共設施計費問題研討會中,該立委查詢內政部後才知道,八年前就有提議並擬訂草案法規,明訂建商賣屋不得賣公設,但是法規出不了衙門,這八年來,建商還 是在賣公設,買一間房屋使用率僅六成,其餘三、四成則是公共設施,政府主管部門職司何事?哀哀百姓直覺的懷疑是否官商勾結,因為幫助建商有好處,照顧老百 姓則沒有。
再 看銀行房貸問題,壓低貸款利息,美其名是讓大家都買得起房屋,殊不知銀行為爭取業績輕易貸款,真正需要房子的民眾,因房價高漲,總價太高,利息再低也買不 起,反而讓投資客去炒房,房價一炒再炒,十年來最少翻三倍以上,而年輕人薪水沒升反降,難怪民眾「房價負擔能力」再創新高。
沒有良心的建商更毫無廉恥地說,不是房價高漲,而是民眾薪水太低,這種話也講得出來,難道要民眾提高薪水來「供養」那些沒有良心的建商嗎?
俄國領導人普丁曾經公開演講說:如果一個政府不能讓民眾免於居住的困擾,那是一個沒有良心的政府。

房屋二胎和轉增貸有何不同

房子當初只有貸250萬,房價大約值600萬,現在想要增貸100萬可以在原銀行辦理嗎? 再請問增貸或轉增貸和二胎有何不同?
如果單以字面上解釋:房屋二胎和轉增貸的差別? 
房屋二胎:銀行求償的順位排在第二位,風險較高,所以利率會較偏高。利率約5%-13%
房屋轉增貸:銀行求償的順位排在第一位,有就是一般看到的房貸,風險較低,所以利率較低。房屋轉增貸利率約2.0%-2.5%

房地合一上路 新舊稅制差很大

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
一 年一度的報稅季節來臨,永慶房產集團契約部協理洪宜寧昨(19)日表示,今年是房地合一實價課稅新制實施後,第一個報稅年度,也是適用新、舊制者首度分道 揚鑣。去年有賣房者,須確認售屋所得適用舊制或新制?如果適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得;若適用新制,則採分離課稅,須於所有權移轉登記次 日起30天內完成房地合一稅申報,而非在5月綜合所得稅申報。
洪 宜寧表示,售屋後若實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。她指出,去 (2016)年有賣房者,今年報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」;至於無法舉證買價的房屋,則可採 「標準認定」的申報方式節稅。
但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,洪宜寧表示,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值、房屋評定標準價格來進行分配。
此 外,不符合前二項申報方式的賣方,才能選擇以「標準稅率」的方式申報。洪宜寧表示,由於去年房市反轉、部分區域房價走跌,雙北市部分區域「標準稅率」有微 幅調降的狀況。以台北市而言,一般住宅課稅比例由去年的42%調降為41%;另若認定為高級住宅者,則課稅比例從去年的48%降為46%。

我收到客戶開給我的支票但支票到期日是三個月後,請問可以向貴公司借款嗎? 我必須要付3個月的利息嗎?

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2017年4月18日 星期二

買房好難 得9.35年不吃喝

中國時報【王莫昀╱台北報導】
內 政部營建署公布最新房價負擔能力指標,不但全國房價所得比飆破9倍、達9.35倍,創調查以來新高,民眾須不吃不喝逾9年才能買得起房,學者更直言,從調 查數據可知,貸款負擔率在30%以下(即貸款占每家戶所得比),民眾可合理負擔得起的,竟僅剩基隆市、雲林縣等5縣市,這正凸顯現在年輕人真的很難在都會 購屋,安身立命。
不過,內政部次長花敬群表示,這次調查澎湖縣與台東縣因樣本數不足,未納入全國房價所得比統計,由於兩縣市為低價區,未納入統計,全國房價所得比才會高達9.35倍,已請營建署重新計算。他強調,如今房價下滑,外界有目共睹,房價所得比應不致於再創新高。
營 建署公布委外調查統計,2016年第三季房價所得比達9.35倍,較前一年同期增加0.82倍,六都中,僅台北市房價所得比達15.47倍,較前一年同期 略為下滑,其他全數攀升,其中民眾想在新北購屋,也須勒緊褲帶12.7年不吃不喝,才能買得起,房價所得比較前一年同期增加0.16倍。六都中,房價所得 比增幅最大的為桃園,較去年同期增加0.81倍,房價所得比來到8.5倍。
另調查中可發現,如年輕人想躋身有房階級,又不必當屋奴,辛苦背房貸,只能在基隆市、雲林縣、嘉義縣市、屏東縣5縣市才能輕鬆購屋。
「檢 視貸款負擔率,才能真正凸顯民眾買房的壓力。」景文科技大學財務金融系副教授章定?說,購屋壓力的城鄉差距慢慢拉近,這並非好事,雙北降一點,民眾很無 感,但在中南部,房價略為拉高,民眾日子就很難過,現在炒房集團,鎖定小區域,如在苗栗、台中清水、宜蘭礁溪找一些小區塊,交易少,炒一下,實價登錄揭露 出來,進一步拉抬房價攀升。在民眾所得未增,房價上漲間,貸款負擔壓力跟著水漲船高。
章定?說,去年看到六都貸款負擔率紛紛突破屬合理負擔範圍的30%,已令人十分憂心,這次調查,全台竟僅剩5縣市民眾可輕鬆負擔房貸,讓他不禁想問外界有看到年輕人在哀號嗎?

史上最難! 買房耗9年所得

房價跌、但買房並沒有比較輕鬆,根據內政部營建署最新房價負擔能力報告,全台「房價所得比」首度突破9倍,達9.35史上最高,也就是說、民眾得不吃不喝9年多、才能在台買房;雙北市壓力更大,北市得花15.47年、新北12.7年。
學者指出房市雖自2014年底向下反轉,房價所得比卻節節攀升,是「房價跌不夠」加上「經濟零成長」所導致。報告更顯示、買房的貸款負擔率、全國達38.49%,房貸支出佔掉民眾每月可支配所得、將近4成,也代表「房價負擔能力偏低」。

房市寒冬過了嗎? 來聽專家怎麼說

記者許凱婷/台北報導
經過2016年的房地合一稅制影響,建商餘屋太多造成去年Q3房市崩盤,更影響中古屋價格,所謂的房市寒冬是否仍在發酵?許多有意願買房自住的民眾仍在觀望。
中信房屋長冠東大加盟店陳明珠經理提到,以新竹區為例,在2017年過年前的確還是房市寒冬,降價幅度並不大,3月後明顯成交量增加,光是3月就比2月成交量多了20%,就連平常看屋組數也有增多趨勢,明顯看來,在新竹區房市已有穩定回溫的趨勢。
許 多人提到房市落底會在2017年底出現,陳明珠認為今年新竹區Q2房市交易量即會回溫,並說明新竹市因為腹地不大,興建案並不多,所以交易量以中古屋為 主,尤其新竹科學園區附近的科技新貴因為地緣關係,也許從求學一直到進入竹科工作,已習慣周邊環境,在經濟穩定後就會考慮從租屋改成買房,所以新竹區一直 都是首購族市場,尤以兩房至三房附車位的自住型產品銷量最佳,陳明珠亦提到建商在「329檔期」推案後,還是十分積極在活絡交易市場,所以她對Q2房市抱 持樂觀的態度。
而所謂的房市落底,更可以從生活周遭的跡象去研判,像是否有房仲帶人看房的身影、貸款利率持續上揚、連續三季的房價不再下跌、新房賣壓是否已紓緩,都是觀察房市是否落底的指標。
陳 明珠說,目前銀行房貸利率已低至1.68-1.78%,建議新竹市的租屋客可考慮「租不如買」,做自己人生的房東更為划算,她舉例新竹市的租金並不便宜, 以兩房600萬的房產來計算,如自備款兩成,貸款30年的話,實際上月付只要1萬7500元,其實買屋比租屋來得划算。

買房要不吃不喝 學者:擴大租金補助

【台 灣醒報記者鄭羿菲台北報導】不吃不喝9.35年才買得起房子?「房價過高是長期問題,政府無法立即就引導房價到適當的價位,但可加強房市資訊整合,及擴大 租金補助。」政大地政系教授張金鶚18日受訪時表示。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則說,「社會住宅不需興建到12萬戶這麼多,只要加強租金補助與購屋 利息補助,幫年輕族群舒緩初上職場的經濟壓力。」
內 政部營建署17日公布2016年第3季房價負擔能力指標,全台平均房價所得比為9.35倍,其中台北市最高達到15.47倍,且營建署認為房價合理的縣市 只有基隆市、雲林縣、屏東縣、嘉義市、嘉義縣5個縣市,讓不少年輕族群苦嘆,低薪怎麼樣也買不起。究竟政府應該推動什麼樣的政策幫助年輕人「居有定所」?
「首要讓房價市場的資訊更透明,且需要公佈嚴謹的調查資料,不能只是提供數據,讓人各說各話。」張金鶚18日受訪時表示,現在的房價是漲或是跌都在各說各話,資訊過於複雜易使民眾搞不清楚,如何整合討論、更透明的解讀,是政府可以加強的部分。
莊 孟漢也認同地說,「事實上真實的房價可能會再更低一些,」建商可能會以附送車位、裝潢等方式,來達成加高簽約(實價登錄)房價的目的,但政府在公布資訊上 不會考慮到這部分,如實際談成的購屋價為750萬元,加上車位、裝潢最後簽約(登錄)金額為850萬元,中間的100萬空間,就會隱瞞掉真實房價,讓新買 戶有殺價空間,。
張 金鶚認為,房價過高是長期的問題,政府無法在短期內立即引導房價、提供必要的出租住宅,為了讓年輕人「居有定所」,除了薪資所得增加相關的議題很重要外, 租屋議題也是可以幫助年輕人緩口氣的方式,政府除了加強各種租屋的定型化契約,讓房東及房客可被管理得很好,讓租屋市場有秩序外,也可以提供更透明合理的 租金補貼。
「內 政部去年開始推動『8年20萬戶社會宅』,其實不需要興建12萬戶這麼多,將經費補助在租金補貼,對年輕族群來說會更有助益。」莊孟翰指出,社會宅若是座 落在都市的好地段,可能年輕人也租不起,且新北市、桃園有許多空屋可供政府與民眾之間達成默契好好運用,如代租代管等。
莊 孟翰認為,現在各地方政府的租金補貼約3000~5000元不等,政府只要將興建的經費撥出一部分,加上提高的房屋稅與地價稅,「增加租金補貼名額,幫助 年輕人在初上職場的3~5年內緩口氣,認真有能力的年輕人就開始有足夠的薪水嘗試買房了。」他也說,政府也可加強買房的利息補貼,一年提撥24億元補貼每 個買房的家庭20萬左右,民眾買房的負擔就會輕上許多、意願就會更高。

買房要不吃不喝 學者:擴大租金補助

【台 灣醒報記者鄭羿菲台北報導】不吃不喝9.35年才買得起房子?「房價過高是長期問題,政府無法立即就引導房價到適當的價位,但可加強房市資訊整合,及擴大 租金補助。」政大地政系教授張金鶚18日受訪時表示。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則說,「社會住宅不需興建到12萬戶這麼多,只要加強租金補助與購屋 利息補助,幫年輕族群舒緩初上職場的經濟壓力。」
內 政部營建署17日公布2016年第3季房價負擔能力指標,全台平均房價所得比為9.35倍,其中台北市最高達到15.47倍,且營建署認為房價合理的縣市 只有基隆市、雲林縣、屏東縣、嘉義市、嘉義縣5個縣市,讓不少年輕族群苦嘆,低薪怎麼樣也買不起。究竟政府應該推動什麼樣的政策幫助年輕人「居有定所」?
「首要讓房價市場的資訊更透明,且需要公佈嚴謹的調查資料,不能只是提供數據,讓人各說各話。」張金鶚18日受訪時表示,現在的房價是漲或是跌都在各說各話,資訊過於複雜易使民眾搞不清楚,如何整合討論、更透明的解讀,是政府可以加強的部分。
莊 孟漢也認同地說,「事實上真實的房價可能會再更低一些,」建商可能會以附送車位、裝潢等方式,來達成加高簽約(實價登錄)房價的目的,但政府在公布資訊上 不會考慮到這部分,如實際談成的購屋價為750萬元,加上車位、裝潢最後簽約(登錄)金額為850萬元,中間的100萬空間,就會隱瞞掉真實房價,讓新買 戶有殺價空間,。
張 金鶚認為,房價過高是長期的問題,政府無法在短期內立即引導房價、提供必要的出租住宅,為了讓年輕人「居有定所」,除了薪資所得增加相關的議題很重要外, 租屋議題也是可以幫助年輕人緩口氣的方式,政府除了加強各種租屋的定型化契約,讓房東及房客可被管理得很好,讓租屋市場有秩序外,也可以提供更透明合理的 租金補貼。
「內 政部去年開始推動『8年20萬戶社會宅』,其實不需要興建12萬戶這麼多,將經費補助在租金補貼,對年輕族群來說會更有助益。」莊孟翰指出,社會宅若是座 落在都市的好地段,可能年輕人也租不起,且新北市、桃園有許多空屋可供政府與民眾之間達成默契好好運用,如代租代管等。
莊 孟翰認為,現在各地方政府的租金補貼約3000~5000元不等,政府只要將興建的經費撥出一部分,加上提高的房屋稅與地價稅,「增加租金補貼名額,幫助 年輕人在初上職場的3~5年內緩口氣,認真有能力的年輕人就開始有足夠的薪水嘗試買房了。」他也說,政府也可加強買房的利息補貼,一年提撥24億元補貼每 個買房的家庭20萬左右,民眾買房的負擔就會輕上許多、意願就會更高。

《社評》高房價何時休?

內政部營建署頃公布二○一六年第三季「房價負擔能力」調查,全國房價所得比創新高,攀升至九點三五倍,等於民眾要九點三五年不吃不喝才買得起一間房子,民眾購屋負擔繼續上升到歷史新高點,台北市則更離譜,需要十五點四年。這樣的房價政府對得起基層民眾嗎?
記得有位政府高官說房價不能崩盤,否則銀行就會倒閉;最近某立法委員參與房屋公共設施計費問題研討會,痛斥建商沒良心,創世界首例賣公設給屋主等等,營建署的此項統計就可知其所以然。
房 屋公共設施計費問題研討會中,該立委查詢內政部後才知道,八年前就有提議並擬訂草案法規,明訂建商賣屋不得賣公設,但是法規出不了衙門,這八年來,建商還 是在賣公設,買一間房屋使用率僅六成,其餘三、四成則是公共設施,政府主管部門職司何事?哀哀百姓直覺的懷疑是否官商勾結,因為幫助建商有好處,照顧老百 姓則沒有。
再 看銀行房貸問題,壓低貸款利息,美其名是讓大家都買得起房屋,殊不知銀行為爭取業績輕易貸款,真正需要房子的民眾,因房價高漲,總價太高,利息再低也買不 起,反而讓投資客去炒房,房價一炒再炒,十年來最少翻三倍以上,而年輕人薪水沒升反降,難怪民眾「房價負擔能力」再創新高。
沒有良心的建商更毫無廉恥地說,不是房價高漲,而是民眾薪水太低,這種話也講得出來,難道要民眾提高薪水來「供養」那些沒有良心的建商嗎?
俄國領導人普丁曾經公開演講說:如果一個政府不能讓民眾免於居住的困擾,那是一個沒有良心的政府。

彰化縣宣布房屋稅凍漲3年

中國時報【劉朱松╱彰化報導】
為體恤民情,減輕民眾租稅負擔,彰化縣長魏明谷昨(18)日宣布,彰化縣政府不動產評價委員會決議未來3年內,即106、107、108年的房屋稅都不調漲。彰化縣目前是全國唯一不調漲房屋稅的縣市,同時也是全國房屋稅最低的縣市,期望大家能夠買得起房子、住得起房子。
106年房屋稅將於5月1日開徵,為體恤民情、苦民所苦,並減輕民眾租稅負擔,彰化縣未來3年內的房屋稅,都不調漲,以達輕稅利民,實現居住正義。
依規定,全國各縣市應每3年召開的不動產評價委員會調整房屋標準單價,雖全台多數縣市已相繼調漲,最高漲幅達3.3倍。但魏明谷表示,真正的居住正義,不能只考量財政,更要有同理心,讓民眾買得起房子及負擔合宜的稅賦,才能創造政府與民眾雙贏局面。
彰化縣房屋標準單價,以「3樓住宅RC造房屋 」為比較基準,每平方公尺2,600元,排除離島的金門,居全台最低的縣市,且非自住房屋稅率,也是採法定最低的1.5%,彰化縣可說是對居民最友善的城市。
魏 明谷表示,財稅是施政之母,為了建設所以要課稅,但縣府認為,讓縣民有更好的生活,才是縣府施政的重心。為了打造幸福宜居的生活環境,縣府將減輕縣民的負 擔,伸張居住正義,所以,彰化縣政府不動產評價委員會決議未來3年內,即106、107、108年的房屋稅,都不調漲,彰化縣也是全國唯一不調漲房屋稅的 縣市。
彰化縣地方稅務局昨舉辦「打造樂活宜居幸福新故鄉-彰化縣房屋稅全台最低說明記者會」,與會人員除了魏明谷外,還包括彰化縣地方稅務局長楊瑞美、法制處長黃耀南,及新聞處長林德宇等人。魏明谷期望以不調漲房屋稅的方式,達到輕稅利民、實現居住正義。

台灣第一

作者:on.cc東網-朱學恒 (低階酸民代表)

根 據媒體四月十七號的報道:【房市進入盤整期,但台北市房價長期高漲,即便價格開始鬆動,對多數民眾來說,買房仍是「不可承受之重」,據營建署最新公布的 2016年第3季房價負擔能力調查,雖然負擔能力略有改善,但全國房價所得比仍達9.35倍,台北市跟新北市分別為15.47、12.70倍。

據營建署調查,去年第3季的全國房價負擔能力,以台北市與新北市相對較低,但台北市、新北市房價負擔能力,在年變動呈現房價負擔能力已經顯示提升,但負擔能力較上季略為下降。】
看了這個報道,除了跟著大家一起嘆氣之外,我還多查了一下這些數字到底怎麼出來的。也就是所謂的房價所得比是拿一個區域的中位數房價,跟一個區域的中位數收入相除之後得到的結果。
於是我又去特別找了國際資料,想說台灣這樣是不是真的很辛苦,還是又是我們年輕人草莓族不思長進呢?
結果一查不得了,發現台灣真是太棒啦!我們要為自己感到驕傲!
國際資產公司Demographia做了一個報告,也一樣是用房價所得比來整理,世界第一是房價崩跌前的香港,也就是2015年第四季,房價所得比是十八點一倍。然後根據他們的報告雪梨是第二名,溫哥華是第三名。
聽 起來甚麼雪梨溫哥華這兩個國際大都市好像很可憐對不對?才沒有咧,因為這個調查漏列台灣,等到我們把台灣的房價所得比一插進去之後,世界第二名和第三名變 成了台北市和新北市啊!你說是不是好棒棒,人住在台北新北,竟然比雪梨溫哥華聖荷西墨爾本洛杉磯都他X的房價所得比還要高啊!
10 Least Affordable Major Housing Markets
1 92 China Hong Kong 18.1
2 91 Australia Sydney, NSW 12.2
3 90 Canada Vancouver, BC 11.8
4 89 N.Z. Auckland 10.0
5 88 U.S. San Jose, CA 9.6
6 87 Australia Melbourne, VIC 9.5
7 86 U.S. Honolulu, HI 9.4
8 85 U.S. Los Angeles, CA 9.3
9 84 U.S. San Francisco, CA 9.2
10 83 U.K. Bournemouth & Dorset 8.9
你 看我把口號都想好了,人住新北市,勝過溫哥華,你連住在台中市(房價所得比9.42)也可以名列世界第七,也他媽的勝過夏威夷的檀香山啊!因為當你把桃園 新竹台中台南高雄全部塞進去之後,人家好好一個世界房價比的表格就變成台灣專屬的排名表格啦!前十名幾乎全部都被台灣給佔滿了!因為台灣最驕傲的是,光是 全台灣的平均房價所得比9.35,就勝過這個表格裏面的洛杉磯和舊金山和英國的多塞特與伯恩茅斯!你看以一國之力,打敗世界上最先進的國家的最先進城市! 台灣有沒有好棒棒!
好啦那我又再查了一下,看看台灣是不是從以前就是這樣房價所得比像是地獄ㄧ般的誇張!
結 果第一個查到網媒在2017年2月17日專欄寫到:【台北市在1974年、1980年、1989年、2014年都是房地產市場景氣繁榮的房價最高點,房價 所得比陸續創下新高,分別是5.31倍、6.97倍、11.98倍、15.1倍。……台北市歷次房價所得比的低點發生在1978年的4.66倍、1986 年的4.1倍,2002年的5.75倍。】
也就是台北市的房價所得比在四十年以來,竟然從4.1倍一路成長到現在的15.47,整整變成了原來的3.773倍啊!媽呀!那台北市民眾的收入有成長3.773倍嗎?
簡 單整理一下,台北市的房價所得比在四十年間增加了3.773倍,台北市新北市變成世界上最難負擔房價的城市第二名第三名!整個台灣的房價所得比排名世界第 八!但是台灣民眾的收入有增加3.773倍嗎?新北台北的市民有變成世界第二名第三名的世界公民嗎?台灣的民眾有變成排名第八的世界公民嗎?

2017年4月16日 星期日

北門路房價節節漲 租金卻下滑

記者陳俊文/台南報導
「啥米?一坪一百六十一萬?」這是幾名北門路一段地主的反應,因為依現在行情,一坪一百萬元以上算是正常,實價登錄更在一百二十五萬元,一百六十一萬實在偏得太高。
北門路應是台南市房價最抗跌的地方,別地房價在跌,北門路依然搶搶滾。位於一段頭的文寶房老闆莊清珍表示,十三年前他以每坪三十萬元購買文寶房所在的一段 二號蓋店面,隔鄰一塊土地原本出價三十五萬元要賣,目前已喊價到四十五萬元。而附近大家最熟悉的信用文具店那一塊一百八十餘坪,數年前以九千萬元成交,約 五十萬元的行情。
北門路房價最熱區在東寧路南北的一段,尤其是東寧路以南到東門圓環這一段,一般認為主要原因是鄰近火車站,加上腹地較大,停車方便,再來商店密集,又鄰近東門圓環的小吃區,最近鐵地下化即將動工,又增加利多因素。
近幾年財團進來搶購,逐漸炒高行情,很多地主都脫手獲利了結,最明顯的例子是一家連鎖運動用品店老闆,在北門路買第一棟大樓,五年後脫手賺了三千萬元,再買下信用文具店那一片,也翻了好幾番,在房地產的獲利超過本業,後來乾脆連本業也結束,專心移民。
不過北門店最厲害的買房高手,當地人都知道是一名賣麵的阿婆,據了解,她辛苦賣麵四十年,在北門路買了四棟樓房,成為該商圈的傳奇人物。
北門路雖然房價攀升,但有趣的是租金卻下滑,一名在啟聰對面開文具行的老闆指出,十三年租三層樓店面做生意,一個月租金是三十萬元,當時還有不錯的利潤,最近行情普遍二、三成,但是有的金店面,仍是屹立不搖。

賴憲政:買房抗通膨 夢想從改變開始

工商時報【江富滿】
璟都青年成家、理財大講堂首發由賴憲政主講,主題為夢想從改變開始,賴憲政以川普攪亂一池春水為開端,分析國際經濟局勢,他強調,對抗通貨膨脹的最佳利器就是買房置產。
賴憲政說,3年前NOKIA被微軟收購,NOKIA總經理出面跟大眾道歉,並且表示,我們沒有做錯什麼,但是我們輸了,事實上,是NOKIA錯過了改變的機會,錯過了賺錢的機會,一語道破日新月異的科技所帶來的經濟丕變。
賴憲政指出,台灣面臨最大的危機就是老人化的問題,加上一例一休對中小企業的衝擊,更可怕的是在負利率的時代,通貨膨脹將會造成資金的嚴重縮水。
根據市調發現,有高達8成5的企業主會利用房地產來抗通膨,換句話說,有土斯有財,過往的經驗告訴我們,台灣人長期生活在萬物皆漲、唯獨薪水不漲的窘境,能夠掌握時機進場買房保值抗通膨者才能立於不敗之地。
財經專家陳高超以房產發展的軌跡分析,舉凡黃金地段必是房市增值的保證,這也是不動產發展的不二法則「location」。
陳 高超說,今年329檔期北台灣建商推案量明顯減少,桃園市更比去年同期推案量縮幅近60%,推案量減少,也讓買氣明顯回溫,上周桃園房市最夯焦點在中路特 區與青埔特區,前者有60米大興西路綠園道,緊鄰國道二號南桃園交流道,加上司法園區正式啟用後帶進人潮,中路特區將是桃園的高級住宅區。
青埔特區發展漸趨成熟,區內A17、A18、A19站建設不斷包括橫山書法公園、書法美術館、華泰名品城、國際級水族館、青埔國際棒球場、世貿展覽館、亞洲矽谷計畫中心…等,桃園的房價低、建設多、發展前景好,是新移民的天堂。

台灣房屋副總裁周鶴鳴:房市面面俱到 回溫可期

工商時報【方明╱台北報導】
台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示,今年房市基本面、技術面、消息面已「面面俱到」,房市回溫可期,集團今年下半年將開始進入展店擴張期。
台 灣房屋智庫統計2015及2016年六都各住宅屋齡房價表現,北三都(台北、新北、桃園)平均房價下滑2.8∼6.1%,南三都(台中、台南、高雄)卻逆 勢上漲2.1∼5.6%。進一步分析各屋齡房價表現,六都當中屋齡10∼20年物件最為抗跌,房價上漲0.7∼5.7%。而北三都40年以上老屋房價跌幅 最明顯,又以桃園下跌近2成最兇;反觀台中、台南老屋最受青睞,房價分別上漲16.2%及8.3%。
值得注意的是,北三都40年以上屋齡老屋房價跌幅不小,桃園下跌近2成最多,具都更題材的北市老屋,房價也有9.4%跌幅。張旭嵐分析,北市都更法條修正尚未明朗,北市老屋身價不在,而中南部民眾偏好透天產品,單價低、地坪大的老透天,在中南部仍吃香。
國內今年第一季房市交易量對業者注入一劑強心針,周鶴鳴表示,政府停止打房是近期房市穩定的重要關鍵,從基本面、技術面(房市量價)、消息面來看已是「面面俱到」,首購、換屋剛性需求逐漸出籠,今年房市回溫可期。
周鶴鳴指出,台灣房屋直營與加盟共400多家,近期北市將新展店3∼4家,第二品牌優美地產也將展店重心放在中南部,集團下半年將開始進入展店擴張期。

鄭欽天:未來2年推萬戶宅

中國時報【王莫昀╱台北報導】
房市回溫,看好首購剛性需求,興富發總裁鄭欽天昨日表示,未來2年將在鎖定基隆、新竹、台中、台南、高雄等地大舉推案,集團總推案戶數逾萬戶,總銷上看800億。他指出,短期推案以台北市以外地區為主,但在北市會持續看地,只要地段好,基地達一定規模便會買進。
鎖定基竹中南高等地
「現在市場仍以首購為主力!」鄭欽天認為,房市雖回溫,但豪宅市場價格尚未回穩,買方要殺到合意的價格才願買進。反觀首購宅,售價已降到一定水平,扣除建造成本,議價空間相對有限,買方有自住需求,只要價格合理自然願意買進。
興富發主要鎖定基隆、新竹、台中、台南、高雄等計畫大舉推案,其中基隆除潤隆推出的個案約2000戶外,在大武崙也有新案將問世。
新竹則有竹北案約400~500戶,另鄰近竹科的關埔重畫區案量更大,總戶數約2200戶;台中七期外圍8000坪土地,擬分4期推案,總戶數約2000戶。
合計案量上看800億元
另興富發持續深耕台南與高雄市場,台南有東區案1300戶、漁光案1400戶,另在永華路將推出大坪數產品,約150戶;高雄則果貿案基地約3000坪,將規畫推出1200戶,另新都段案基地2500坪,規畫戶數約600戶等。合計上述案量上看800億元。
除首購宅,鄭欽天指出,興富發另一個推案重心為辦公大樓,未來3年每年都將有100億案量,主要推案地點在台中與高雄。
主因台中與高雄新辦公大樓的供給量有限,舊辦公樓有電梯不夠,挑高不足,空調為中央空調等缺點,因此新辦公大樓的長期需求穩定。
近期就有網路新貴等買家,大手筆向興富發分別買進3、4000坪。

台灣房屋周鶴鳴 3面向看好今年房市

(中央社記者韋樞台北14日電)今年前3月房屋買賣移轉棟數比去年同期大幅成長,各界看好今年房市可望價穩量增。台灣房屋集團副總裁周鶴鳴認為,政府停止打房,民眾信心回升,景氣指標佳,房市將溫暖可期。
周 鶴鳴表示,政府停止打房政策是近期房市穩定的重要關鍵,民眾信心有回升跡象,各項景氣指標皆同步樂觀,有首購、換屋剛性需求,房子找很久的民眾,看屋變積 極。另外熱錢回流,有助商用地產及工業用地產買盤增溫,新台幣匯率走升,也有助於提升台灣的資產價格,今年房市溫暖可期。
周 鶴鳴分析,2017年房市,從基本面、技術面、消息面等3面向來看,可說是「面面俱到」。基本面方面,房市長遠的榮枯主要受經濟景氣影響最大,目前正逢階 段性的價格修正期,對於高資金的置產者,正是逢低選優質房地產的好時機,再加上國際環境、國內政策的改變下,今年大型物件、豪宅確實有解凍的現象。
從 技術面的價量分析來看,周鶴鳴指出,近期房市仍屬「價穩量漸增」階段,價格修正後,長期持有者或對房地產有信心的買方陸續進場,沒信心的賣方也陸續出場完 畢,市場便進入「築底價穩」新平衡階段。以台灣不動產高達80%的自有率的情況下,民眾對不動產仍偏多看待,價量穩定後,等待下一次的景氣擴張期,房市才 會有較驚人的表現。
至於消息面,他說,當市場利空消息慢慢減少,利多消息逐步增加或實現,例如重大建設預告、完工、資金流入、建商重新進場購地、豪宅解凍、大型物件成交等,就代表市場行情在絕望中慢慢成長。

屋比研究:房價基期已高 升息未必漲

(中央社記者韋樞台北14日電)經驗顯示,升息後房價必漲,讓不少期待今年房市落底的購屋者失望;屋比趨勢研究中心表示,過去房價基期低,升息後房價大漲,目前房價基期相對高,購買力有限,升息後不見得漲。
屋比趨勢研究中心以中央銀行與信義房價指數的歷史資料比對發現,從2001年至今,央行總計啟動3波「降息循環」、兩波「升息循環」。
其中,兩次「升息循環」不僅房價未跌,甚至上漲機率高達100%;以2004年第4季到2008年第2季的升息循環經驗來看, 期間歷經15季,共升息16次, 累計升息幅度達2.25%,當時房價漲幅竟高達34.2%,房價漲勢驚人。
屋比房屋比價創辦人葉國華表示,央行過去啟動「升息」與「降息」背後,往往伴隨經濟情勢的轉變。台灣過去兩次「升息循環」啟動時間點落在SARS事件、金融海嘯等造成經濟衰退的事件之後,當時央行都是確定經濟出現復甦後,才開始升息。
葉國華指出,當時由於升息幅度僅半碼,購屋人增加負擔有限,甚至因經濟穩健回升,反而還帶動房價明顯上漲,因此,購屋人對於未來央行啟動升息,不用太過擔心與憂慮。
葉 國華強調,台灣房價過去隨經濟復甦而上漲,主要是因當時房價基期較低, 例如2016第4季止,台灣房價已是2001年第1季啟動升息的2.77倍之多; 值得注意的是,目前民眾購買力未明顯提升,預期未來即使經濟復甦,帶動房價上漲的效果可能不如以往,甚至房屋供給量大的重劃區等,房價還可能下修,屋主仍 不宜因為歷史升息經驗都上漲而太過樂觀。

房價加公設比東京還貴!立委籲採實坪制 內政部:已開8次會

唐詩/台北報導
內政部正研擬《不動產登記法》草案,台灣年輕人關心高房價,盼採「實坪制」,但對結果悲觀預測。民進黨立委林俊憲表示,公設計入坪數,目前放眼世界只有台灣、中國與香港採行,讓許多建商能藉由公設來灌水坪數,「若以實坪計價,台北的房價甚至比東京還高」!
林俊憲質疑內政部「受到壓力」,要求應採取「實坪制」避免建商灌水,但出席記者會的內政部地政司專門委員陳杰宗則表示,內政部「過去幾年來」已經在推動《不動產登記法》草案,目前已經開了8次會議,未來會公開資料讓各界討論。
林俊憲今(14)日於立法院召開記者會,公布PTT民調,高達九成的年輕人贊成公設不計入坪數,但其中竟有一半年輕人預測這個國家被建商把持,所以不可能落實實坪制,對政府沒有信心。
林 俊憲也指出,依現行登記法規,公設須計入權狀坪數,建商在新建案中常以虛坪公設灌水。目前台灣公設比達30%到50%,據他調查,台北市平均每坪房價為新 台幣123萬元,東京是每坪平均110萬元,且是實坪計價,但台北市平均公設35%,換算成實坪,台北市每坪近190萬元。
依據現行登記法規,公設須計入權狀坪數,建商因此在新建案中常以虛坪公設灌水,形成公設計價的畸形制度,林俊憲表示,「以目前台灣的公設比高達30-50%來看,若以實坪計價,台北的房價甚至比東京還高!所以政府當然不敢改成實坪制,會被人民發現安慰劑後面醜陋的真相!」
林俊憲表示,自己在與內政部調資料過程中受到一些阻礙,內政部最後乾脆直接表明立場「目前初步決定維持現有登記制度」,明示暗示自己別碰實坪制議題,確實與鄉民預測不謀而合。「難道內政部真如年輕人所猜是受到壓力」?
「台灣乾脆把電視機邊框也算入電視螢幕尺寸好了,反正台灣容許世界獨一無二不合理的公設計價制度存在啊」林俊憲諷刺說,國外人士在台灣經商發現房地產竟被玩成世界唯一的公設計價,「都覺得不可思議!」
林俊憲要求,在不動產登記法草案討論時,內政部應廣納各方意見,檢討現行登記制度,而非一開始就預設立場,林俊憲呼籲,內政部不該繼續當全世界最畸形公設計價制的鐵衛軍、也別再當年輕人口中聽命建商的內政部!
林俊憲說,從PTT樣本數近兩萬(19053)的民調顯示,年輕人壓倒性地支持實坪制,林俊憲表示「建商或官員都別把年輕人當白癡,台灣的公設計價制度世界獨有,如果是對的,那為何只有台灣採行?」
他 表示,曾此議題多次與內政部調閱資料及討論修法方向,過程中內政部諸多抵抗,不僅未正面回應問題,最後甚至表示其立場為維持現有登記制度,但在爬梳內政部 召開的不動產登記法草案會議紀錄後,「學者根本一致認為目前的登記做法有問題,甚至明確指出『希望共有部分朝向不登記』,這就是內政部怕我知道、公佈的資 訊!」
近日一次是否走向實坪制新聞一出,內政部便急著澄清不是優先法案,完全呼應民調選項中的「保證在建商房仲壓力下不會通過」?林俊憲表示,自己最欣賞的部會之一就是內政部,部長葉俊榮與次長花敬群的組合是一時之選,內政部的常任文官不應因循苟且,成為部長、次長改革的阻礙。
林俊憲指出,葉、花都是大學教授出身,應當能貼近與尊重年輕人的意見才是,「現在是內政部的歷史時刻,內政部該拿出良心來面對國內90%贊成實坪制的年輕人!」,呼籲葉俊榮要抵擋反改革的壓力,讓內政部成為人民的內政部。
內政部專委陳杰宗則回應,不動產登記法是重要法案,專家學者、公會團體與縣市政府代表意見分歧,會廣泛收集意見,至於林俊憲提出的民調資料非常重要,也會作為立法的參考。

交易量增 房市築底態勢明朗

中國時報【文╱黃繡鳳】
「大臺中房市交易動態資訊平台」發布4月份大台中房市分析月報,在買賣移轉登記數量部分,3月登記棟數為3264棟,較上月增加32.6%,更比去年同期增加26%,交易量增,房市再度現曙光。
由買賣登記棟數的長期變化來看,近一年以來,每月登記棟數呈現較平穩的趨勢,月平均數量約在2900棟附近,3月份的登記棟數呈明顯增加。
至於2月份的建照、使照量,分別為963、660(戶),雖然1、2月份的建照、使照量均呈現下跌趨勢,但累計1、2月之建照、使照量,分別為2221(戶)、1695(戶),相較於去年同期仍呈現增加態勢,建照戶數微增0.1%、使照戶數小幅增加9.8%。
統計106年1月份實價登錄資料顯示,台中市之住宅交易數量與總金額,仍以大樓與透天厝產品為主(約占整體交易之8成)。
其 中,屋齡逾2年之大樓,總價帶集中在500∼1000萬元之間(占50.8%),又以西屯區、南屯區交易較多;屋齡2年以內之大樓新成屋,總價帶以 500∼1000萬元佔比較高(占43%),其次為1000∼1500萬元(占39.5%)。整體而言,大樓新成屋的交易量,前三名分別為太平區、北屯區 與南區。
在大樓新成屋單價部分,太平區因有指標性建案(惠宇新觀)大量交易,其購買主力帶(即25分位~75分位)明顯提升,單價位於16.9∼22.7萬元/坪之間;而北屯區的購買主力帶價格為17.4∼25.9萬元/坪;南區的購買主力帶價格為21∼25.2萬元/坪。
透天厝部分,統計1月份交易資料顯示,無論是屋齡為逾2年之中古屋,或者2年以內之新成屋,交易總價帶有四成位於500∼1000萬元之間。
1月份之透天厝新成屋交易,主要集中於海線區域(如清水區、沙鹿區、梧棲區、龍井區)以及外埔區,交易量較大的清水區與外埔區,都有整批的透天厝新成屋交易,清水區的購買主力帶價格介於840∼1250萬元,外埔區購買主力帶價格介於780∼820萬元。
正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長表示,近期國內經濟復甦明顯,景氣燈號、出口值等均持續好轉,加上新台幣升值、熱錢湧入台灣、房貸利率維持低檔等因素,不僅是高總價案件交易量增,且自住剛性需求的買方也逐漸增加,促使3月全台的交易量出現明顯增加。
而台中市近期各項建設逐漸到位,包括鐵路地上化、建構捷運系統、水湳經貿園區開發、河川整治、航太4.0產業新聚落成形,以及清泉崗機場升格為國際機場等,都直接帶動房市。
此外,市政府也陸續推動勞工住宅、社會住宅等住宅政策,在多方有利條件加持下,吸引中部地區就學、就業、消費的人口逐年往台中遷居、置產,更讓台中市成為全台最宜居的城市。
黃昭閔表示,雖然這幾年因大環境不佳,與以往過多的政策干擾,造成房地產持續下跌盤整,但觀看近期大環境逐步好轉,且干擾房市的稅制,短期內應不再有特殊變化,房市交易量亦出現止跌的訊號。
他認為,由種種跡象看來,房市築底的態勢似乎已逐漸明朗,沉寂已久的市場也慢慢透露出曙光。

2017年4月13日 星期四

房市交易回溫 信義房屋營收創近2年次高

(中央社記者潘智義台北12日電)受惠於房市交易量回溫,信義房屋3月合併營收新台幣7.4億元,較去年同期成長6.76%,較2月成長42.52%,為近兩年來單月第2高。
信義房屋統計,第1季營收17.45億元,較去年同期成長12.78%。第1季的成長動能主要來自於核心本業,單以3月來看,信義房屋個體營收占82.8%。
以巿場氛圍而論,信義房屋認為,除未見進一步的房市調控政策外,民眾購屋信心日漸提升、買賣雙方的價格差距日益縮短,皆有助於成交量提升。
此外,受到宏觀調控房市影響,信義房屋表示,中國大陸房市交易自去年10月起即開始修正,連帶影響上海信義營收,蘇州信義則表現回穩。
至於上海「信義嘉庭」第一期於日前完成竣工驗收,並於4月11日取得「新建住宅交付使用許可證」,開始進行交屋作業,後續依交屋進度陸續認列收入。

帝寶法拍屋三拍脫標 豪宅單坪摔破200萬

房 市才剛有回暖跡象,但豪宅市場仍冰凍三尺。豪宅社區「帝寶」E棟13樓法拍戶,今(12)日在台北地院進行第3拍,總坪數約131.32坪,底價2億 1,184萬元,由投資公司以2億2,222萬元標得,拆算單坪價約188萬元,相較102年7月法拍單價298.2萬元,價格明顯「崩跌」。房仲業者指 出,帝寶脫標將對其他中古豪宅造成價格衝擊。

帝 寶法拍戶為E棟,堪稱是命運多舛,一拍總價3.31億元,價格偏高且現有租約到107年5月,且法院不點交,因而造成流標;直到三拍時,法院變更拍賣條 件,租約在抵押權成立後簽訂,有機會去除,加上底標降至2億1,184萬元,拆算車位單價為179.8萬元,跌破180萬元關卡,算是近年帝寶最低門檻, 因此吸引3封標單。

根 據台北地方法院公告,標案結果最終由富益投資公司得標,得標價為2億2,222億元,拆算車位單價約188萬元,溢價率5%。與帝寶法拍價格高點相 比,102年7月曾出現單價298.2萬元行情,在房市轉向、豪宅急凍的情況下,如今每坪價格大幅下滑百萬元,房價大砍3成。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,帝寶身為指標性豪宅社區,動態自然受外界關注。此次順利脫標,雖然買方撿到便宜,不過未來對於屋齡較高,且曾經站上200萬元大關的中古豪宅來說,將會產生價格影響,而陸續有豪宅落入法拍,也會對豪宅價格造成衝擊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為,此拍的拍賣條件從不點交改為點交,但實際上是否可以順利排除租約仍有疑慮,而法拍價格並非正常市場價,後續處理到能順利入住還有許多成本,不過標脫價格距離市價有一定空間,仍吸引投標人進場。

2017 Q1買賣移轉劇增41% 景氣回溫?

每年的三二九檔期,房市景氣總是備受矚目,縱然今年各大媒體大都以「加溫」兩字蓋過購屋者的觀望態度,不過,就實務現況逐一加以檢視,發現仍然有不少盲點須靜待釐清。
景氣未觸底 建商讓利 購屋不急
首先,就各大建案均以來客數量作為觀察指標,此與景氣高峰期所強調「clean」之銷售率或「秒殺」的情況,可謂是大異其趣。
其實,大家都心知肚明,現階段景氣尚未觸底,而大多數有意願的潛在購屋者,在幾乎所有建案都以「讓利」為訴求的情況下,即使想要換屋,也並不急於一時。
更何況,在每次景氣衰退的過程,房價大都會下跌個二至三成,雖然最近一些重劃區等超額供給地區,跌幅已然超過二成,不過,卻是因為被包含「贈送車位、裝潢」之簽約價格模糊掉其實際成交價,導致即使是內政部所公布之實價登錄資料,亦未必全部都是實際交易價格。
其中,尤其以新成屋差距較大,中古屋則無此問題,從而亦導致一般購屋者看得眼花撩亂,推遲、觀望態度油然而生!
因此,若是就行銷角度加以觀察,只要新成屋去化不順利,預售屋與中古屋必然遲滯依舊,其因在於大部分的新成屋都是建商餘屋,一旦餘屋銷售不順暢,預售屋的推案量必然大幅減少。
更何況這一波還有不少投資客釋出的新成屋競價求售攪局,此一情勢亦可由今年北台灣三二九檔期推案量約為1648億元,較去(2016)年減少22.6%,創下2012年以來與近六年同檔期新低量紀錄,可見其一斑。
現階段建商以去化餘屋為主
另外,如就《住展雜誌》所公布之數據來看,今年三月廣告批數微幅降至約2.06萬批,較二月減少幅度約是6%,其中,新成屋廣告量1.6萬批,預售案則僅為4000多批,並且超過八成都是舊建案,由此顯見,現階段建商仍是以去化餘屋為主,不再貿然推出新建案。
至於一向都是房仲業銷售主力產品的中古屋,由業者一再強調以首購及換屋的剛性需求,並且以中小坪數、低總價為主,即可窺知其中梗概。
若是再由房仲業兼售新成屋的角度加以探討,在整體市場預售屋、新成屋與中古屋沒有各就各位之情況下,市場景氣尚未觸底可謂極為明顯。
至於部分因為中國肥咖條款而回台購置豪宅之台商應屬少數,充其量只是更加凸顯房市的兩極化趨勢而已,無法據以研判景氣動向。
其 次,就買賣移轉棟數加以檢視,由附表「六都買賣移轉棟數比較」資料觀察,儘管今年第一季較去年同期增加了41%,不過,仍可明顯看出實係前期基期較低所 致,若與2013年及2014年同期相較,差距更大。如再據此扣除所有權第一次登記之新成屋,當更能直接反映房市實際交易數量。
因此,就整體而言,這一波房市景氣不可能這麼快就落底,更何況落底之後還會有一段相當長的盤整期,主要原因與稅制結構、薪資所得、人口老化,乃至於升息預期等因素息息相關。也正因此,未來建商是否持續「讓利」,就可視為房價是否止跌與景氣轉折之重要關鍵指標。

六都房價南漲北修 屋齡10至20年最抗跌

(中央社記者韋樞台北13日電)台灣房市近兩年房價持續下修,台灣房屋卻統計發現,2015年到2016年房價漲跌南北互異,北台灣下跌,台中、台南和高雄小漲;觀察成交的屋齡,除新北之外五都的10年到20年房屋抗跌小漲。
台灣房屋智庫統計分析2015和2016兩年的成交資料,發現房價漲跌南北兩樣情,北台灣三都平均單價仍修正,而台中、台南和高雄,則有2.1%到5.6%的漲幅。
進一步觀察成交的屋齡,除了新北維持平盤,其餘五都10年到20年都小漲0.7% 到5.7%,顯示這個屋齡區間最抗跌,在一片房市修正潮下不跌反漲。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,10年到20年中古屋屋況尚好,價格又不如新成屋高貴,反倒在房價上更顯得抗跌保值。
進一步觀察台北市10年至20年屋齡的成交區域,又以中山和內湖兩區最多,顯示蛋黃區房價高貴,蛋殼區機能未足,反而居中的蛋白區在這一場房市考驗中站穩身價,也顯示房市也大行中庸之道。
張旭嵐表示,因基礎建設都集中在北台灣,因此房市多頭時期漲勢大,房市轉向後修正幅度也大;而中南部房價原本漲幅有限,因此房價修正期也不易跌太多,加上土地持續增值,因此中南部房價仍有漲勢。
她說,有趣的是,北台灣的40年以上老屋在各屋齡中跌很兇,但是台中和台南老屋則是漲很大,尤其台中40年以上老屋漲幅達16.2%。
她 分析,都更議題在北台灣較受關注,不過近年都更條例修正未明確,因此身價不再,而中南部因為原本就沒有老屋都更的需求,因此都更條例的變化不影響市場,反 倒因為中南部偏好透天厝,加上多數的老透天,單價低、地坪大,若自地改建整修空間大,或是隔間出租相對拉高總收益,因此老屋在台中台南仍有一定身價。

鄭欽天:未來2年推萬戶宅

中國時報【王莫昀╱台北報導】
房市回溫,看好首購剛性需求,興富發總裁鄭欽天昨日表示,未來2年將在鎖定基隆、新竹、台中、台南、高雄等地大舉推案,集團總推案戶數逾萬戶,總銷上看800億。他指出,短期推案以台北市以外地區為主,但在北市會持續看地,只要地段好,基地達一定規模便會買進。
鎖定基竹中南高等地
「現在市場仍以首購為主力!」鄭欽天認為,房市雖回溫,但豪宅市場價格尚未回穩,買方要殺到合意的價格才願買進。反觀首購宅,售價已降到一定水平,扣除建造成本,議價空間相對有限,買方有自住需求,只要價格合理自然願意買進。
興富發主要鎖定基隆、新竹、台中、台南、高雄等計畫大舉推案,其中基隆除潤隆推出的個案約2000戶外,在大武崙也有新案將問世。
新竹則有竹北案約400~500戶,另鄰近竹科的關埔重畫區案量更大,總戶數約2200戶;台中七期外圍8000坪土地,擬分4期推案,總戶數約2000戶。
合計案量上看800億元
另興富發持續深耕台南與高雄市場,台南有東區案1300戶、漁光案1400戶,另在永華路將推出大坪數產品,約150戶;高雄則果貿案基地約3000坪,將規畫推出1200戶,另新都段案基地2500坪,規畫戶數約600戶等。合計上述案量上看800億元。
除首購宅,鄭欽天指出,興富發另一個推案重心為辦公大樓,未來3年每年都將有100億案量,主要推案地點在台中與高雄。
主因台中與高雄新辦公大樓的供給量有限,舊辦公樓有電梯不夠,挑高不足,空調為中央空調等缺點,因此新辦公大樓的長期需求穩定。
近期就有網路新貴等買家,大手筆向興富發分別買進3、4000坪。

賴憲政:買房抗通膨 夢想從改變開始

工商時報【江富滿】
璟都青年成家、理財大講堂首發由賴憲政主講,主題為夢想從改變開始,賴憲政以川普攪亂一池春水為開端,分析國際經濟局勢,他強調,對抗通貨膨脹的最佳利器就是買房置產。
賴憲政說,3年前NOKIA被微軟收購,NOKIA總經理出面跟大眾道歉,並且表示,我們沒有做錯什麼,但是我們輸了,事實上,是NOKIA錯過了改變的機會,錯過了賺錢的機會,一語道破日新月異的科技所帶來的經濟丕變。
賴憲政指出,台灣面臨最大的危機就是老人化的問題,加上一例一休對中小企業的衝擊,更可怕的是在負利率的時代,通貨膨脹將會造成資金的嚴重縮水。
根據市調發現,有高達8成5的企業主會利用房地產來抗通膨,換句話說,有土斯有財,過往的經驗告訴我們,台灣人長期生活在萬物皆漲、唯獨薪水不漲的窘境,能夠掌握時機進場買房保值抗通膨者才能立於不敗之地。
財經專家陳高超以房產發展的軌跡分析,舉凡黃金地段必是房市增值的保證,這也是不動產發展的不二法則「location」。
陳 高超說,今年329檔期北台灣建商推案量明顯減少,桃園市更比去年同期推案量縮幅近60%,推案量減少,也讓買氣明顯回溫,上周桃園房市最夯焦點在中路特 區與青埔特區,前者有60米大興西路綠園道,緊鄰國道二號南桃園交流道,加上司法園區正式啟用後帶進人潮,中路特區將是桃園的高級住宅區。
青埔特區發展漸趨成熟,區內A17、A18、A19站建設不斷包括橫山書法公園、書法美術館、華泰名品城、國際級水族館、青埔國際棒球場、世貿展覽館、亞洲矽谷計畫中心…等,桃園的房價低、建設多、發展前景好,是新移民的天堂。

台灣房屋副總裁周鶴鳴:房市面面俱到 回溫可期

工商時報【方明╱台北報導】
台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示,今年房市基本面、技術面、消息面已「面面俱到」,房市回溫可期,集團今年下半年將開始進入展店擴張期。
台 灣房屋智庫統計2015及2016年六都各住宅屋齡房價表現,北三都(台北、新北、桃園)平均房價下滑2.8∼6.1%,南三都(台中、台南、高雄)卻逆 勢上漲2.1∼5.6%。進一步分析各屋齡房價表現,六都當中屋齡10∼20年物件最為抗跌,房價上漲0.7∼5.7%。而北三都40年以上老屋房價跌幅 最明顯,又以桃園下跌近2成最兇;反觀台中、台南老屋最受青睞,房價分別上漲16.2%及8.3%。
值得注意的是,北三都40年以上屋齡老屋房價跌幅不小,桃園下跌近2成最多,具都更題材的北市老屋,房價也有9.4%跌幅。張旭嵐分析,北市都更法條修正尚未明朗,北市老屋身價不在,而中南部民眾偏好透天產品,單價低、地坪大的老透天,在中南部仍吃香。
國內今年第一季房市交易量對業者注入一劑強心針,周鶴鳴表示,政府停止打房是近期房市穩定的重要關鍵,從基本面、技術面(房市量價)、消息面來看已是「面面俱到」,首購、換屋剛性需求逐漸出籠,今年房市回溫可期。
周鶴鳴指出,台灣房屋直營與加盟共400多家,近期北市將新展店3∼4家,第二品牌優美地產也將展店重心放在中南部,集團下半年將開始進入展店擴張期。

2017年4月11日 星期二

房市第6波榮景 專家預測這年起漲

(中央社記者韋樞台北10日電)中國土地改革協會理事長卓輝華表示,今年是出生人口數最後一次逾20萬人,2025年人口高峰達2380萬人;預料2020年到2030年的Y世代嬰兒潮進入消費高峰,將出現第6波房市榮景。
卓輝華表示,從1946年至2016年,台灣人口從600餘萬人增加到2350萬人,都市化人口也從30%增加到80%的高水準。穩定的土地住宅需求,締 造了五波房地產市場榮景,也讓台北市的新屋平均房價從每坪新台幣3000餘元,上漲到2014年第五波房地產景氣高峰點的每坪85萬元。
但是人口穩定成長趨勢在2015年就開始改變,人口結構緩慢變化,勢將衝擊國家土地開發、住宅供需與房市大翻轉的變局。
卓輝華指出,2015年是台灣勞動年齡人口數最高峰的1737萬人,2016年之後將平均年減18萬人。2015年是台灣人口紅利最高峰,估計在2026 年結束人口紅利期。2017年2月老年人口數超過幼年人口數,老化指數突破100%,估計到2060年,老化指數高達400%。
他說,根據推估,2017年估計每年出生人口數會是最後一次高於20萬人。2022年國發會低推估人口數將開始負成長,2025年最樂觀估計總人口數高峰2380萬人,至2060年僅剩1710萬人到1950萬人。
卓輝華指出,過去各級政府採加法、乘法的開發土地和土地財政思維,未來應該改採減法的開發土地策略,政府該思考國土計畫如何適應人口減少趨勢,達成區域均 衡的目標?建築業者是否應採減量開發,以因應供需均衡?未來可能有越來越多的空屋情況下,還需要社會住宅嗎?高齡化的房地產商機在哪裡?
他強調,既然人口可能從2025年後逐年遞減,老年人口不斷增加,政府和產學研各界更應重視人口結構改變帶來的衝擊,包括國土規畫、土地開發、住宅政策與房地產市場都跟著改變,必須提前重視與因應。
中國土地改革協會預計14日舉行「人口趨勢與土地住宅政策」論壇,會中將討論「人口成長與趨勢分析」、「人口趨勢與國土規劃」、「人口趨勢與住宅政策」、「人口趨勢與土地政策」、「人口趨勢與房市因應」等議題。

新北產業園區地價 3年漲25%

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
隨著自用型企業紛紛進駐、買賣雙方對於價格的認知逐漸拉近,首季工業地產市場繳交出亮眼的成績單。第一太平戴維斯昨(10)日公布的統計,第1季廠房、廠辦及工業地交易合計189億元,占商用不動產與土地市場交易的52%,累計近3年土地價格攀升11∼25
%,尤以北台灣三大工業區最搶眼,今年將續領風騷。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄昨天表示,北台灣的三大特定工業區,包括新北市的新北產業園區、土城工業區、以及桃園市的中壢工業區,近年無論在成交量及價格表現都相當亮眼。
根據統計,自2015年至2017年第1季,光是這三大工業區,總價達億元以上的交易案,金額合計達到128億元。
其中,以中壢工業區的買賣最為熱絡,包括上市櫃公司的南俊國際、瓦城泰統等,在2016年分別斥資8.7億元及4.2億元購地,新加坡商陳唱集團斥資9億元購置4,000多坪工業地,打造全東南亞規模最大速霸陸(Subaru)汽車營運中心。
丁玟甄表示,新北產業園區則為另一個北台灣設廠熱門區城,在桃園機場捷運通車和南側的新北知識產業園區標售的利多帶動下,土地單價屢創新高,目前每坪單價約介於70萬至85萬元,穩居新北市地價最高的工業區。
最近泰博科技在第1季斥資6.8億元買下整棟廠辦,去年初先鋒材料科技甚至以總價4.1億元,土地每坪破百萬元的價格,購入五權路廠房。
第一太平戴維斯統計,新北產業園區土地行情自2014年的每坪50至70萬元,快速上漲,近3年多以來,地價上漲幅度高達25%,位居三區之冠;至於,土城工業區則以上漲20%位居第二。
第一太平戴維斯統計,2017年第1季大型商用不動產交易總金額達109億元,交易件數達12件,且去年房地合一上路的低基期挹注下,2017年第1季的年增率高達41%。
雖然商用不動產價格經歷波段修正,平均已下跌5%∼10%,但投資性買方仍舊保守,觀望態度有增無減,自用型買方依舊是交易主力,於第一季交易中占66%,總金額達到73億元。
丁玟甄表示,最近商辦、旅館與零售店面等商用不動產市場,還是在等待春燕;不過,工業地產市場則以自用為主,後市將持續穩定的上漲。但是部份工業區 價格已明顯升高,且自用買方對於設廠預算相對較為理性,追高動能有限,因此預期在未來半年,北台灣工業地產將呈現量多價穩的格局。

實價登錄房地均價略漲

市府地政處表示,一○六年三月份揭露(一○ 六年元月份登記完竣)的基隆市各區不動產買賣實價登錄案件房地均價(平均建坪價)分布情形,全市住宅區房地均價每坪十五萬元,商業區房地均價每坪十九點三 萬元,與上季相較呈現平穩略漲情形(該均價計算係排除底層、建物型態屬店鋪、透天厝、農舍、工廠、倉庫之交易案件)。
地政處指出,另以各類建物型態交易件數比例、房地均價統計,基隆市今年三月份揭露的實價登錄房地交易案件,以華廈及住宅大樓占百分之五十一點五最多,房地均價每坪約十六點八萬元。
其次為公寓占百分之三十點八,房地均價每坪約十萬七千元;其餘各轄區房地均價及最高、最低房地成交價格、各類建物型態交易件數比例、房地均價情形,歡迎至市政府地政處網站『業務專區』【基隆市不動產實價登錄資訊公布專區】查詢
另外,基隆市住宅及不動產資訊服務網七大查詢功能區之「統計分析資訊」,提供買賣實價登錄揭露案件成交均價、趨勢統計資料,可依查詢條件產出不動產 成交均價報表,依行政區、使用分區、建築型態、交易型態等欄位呈現各月、季、年之交易樣本數、最高價、最低價、均價等統計圖表,提供統計參考,歡迎多加利 用。

新北產業園區地價 3年漲25%

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
隨著自用型企業紛紛進駐、買賣雙方對於價格的認知逐漸拉近,首季工業地產市場繳交出亮眼的成績單。第一太平戴維斯昨(10)日公布的統計,第1季廠房、廠辦及工業地交易合計189億元,占商用不動產與土地市場交易的52%,累計近3年土地價格攀升11∼25
%,尤以北台灣三大工業區最搶眼,今年將續領風騷。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄昨天表示,北台灣的三大特定工業區,包括新北市的新北產業園區、土城工業區、以及桃園市的中壢工業區,近年無論在成交量及價格表現都相當亮眼。
根據統計,自2015年至2017年第1季,光是這三大工業區,總價達億元以上的交易案,金額合計達到128億元。
其中,以中壢工業區的買賣最為熱絡,包括上市櫃公司的南俊國際、瓦城泰統等,在2016年分別斥資8.7億元及4.2億元購地,新加坡商陳唱集團斥資9億元購置4,000多坪工業地,打造全東南亞規模最大速霸陸(Subaru)汽車營運中心。
丁玟甄表示,新北產業園區則為另一個北台灣設廠熱門區城,在桃園機場捷運通車和南側的新北知識產業園區標售的利多帶動下,土地單價屢創新高,目前每坪單價約介於70萬至85萬元,穩居新北市地價最高的工業區。
最近泰博科技在第1季斥資6.8億元買下整棟廠辦,去年初先鋒材料科技甚至以總價4.1億元,土地每坪破百萬元的價格,購入五權路廠房。
第一太平戴維斯統計,新北產業園區土地行情自2014年的每坪50至70萬元,快速上漲,近3年多以來,地價上漲幅度高達25%,位居三區之冠;至於,土城工業區則以上漲20%位居第二。
第一太平戴維斯統計,2017年第1季大型商用不動產交易總金額達109億元,交易件數達12件,且去年房地合一上路的低基期挹注下,2017年第1季的年增率高達41%。
雖然商用不動產價格經歷波段修正,平均已下跌5%∼10%,但投資性買方仍舊保守,觀望態度有增無減,自用型買方依舊是交易主力,於第一季交易中占66%,總金額達到73億元。
丁玟甄表示,最近商辦、旅館與零售店面等商用不動產市場,還是在等待春燕;不過,工業地產市場則以自用為主,後市將持續穩定的上漲。但是部份工業區 價格已明顯升高,且自用買方對於設廠預算相對較為理性,追高動能有限,因此預期在未來半年,北台灣工業地產將呈現量多價穩的格局。

房東委租每年最高省稅11,568元

工商時報【呂雪彗╱台北報導】
行政立法協調會昨天針對《租賃住宅市場發展條例》草案達成共識,未來租賃市場將走向專業化,委託專業服務業經營出租房屋1年以上房東,月租 6,000元以下免稅,6,000至2萬元可減除必要費用53%,較現行稅法規定43%優惠。內政部估算,以所得稅率適用20%房東為例,月租金2萬元, 每年最高可省11,568元所得稅額。
行政院發言人徐國勇表示,租賃專法共有五大重點,包括租賃關係有保障、住宅租賃有幫手、爭議處理有調處糾紛管道、委託包租代管房東可享租稅優惠。
徐國勇說,未來專業租賃住宅服務業,必須採許可制,以及登記制,以公司組織型態經營,業者必須繳存營業保證金以利損害代位求償,同時要加入同業公會且須領有登記證。
代管業及包租業的租賃住宅管理人員也要取得專業證照才能受僱執業,證書效期4年,期滿再參加換證訓練測驗,會有周延規範建立租賃市場的專業機制,讓房東及房客覺得專業安心。內政部也會輔導成立非營利團體的房東及房客協會,讓二邊居於公平立場。
為鼓勵房東釋出房屋委託代管業,或出租給包租業轉租,這次專法設計供居住一年以上的房東,可享所得稅優惠,月租6,000元以下完全免稅,超過的人 若未能提出確實證據,6,000∼2萬元部分,依租金收入減除房屋修繕及損耗等必要成本費用53%計算,較現行稅法43%更優惠,月租金超過2萬元部分無 租稅優惠,按現行稅法必要成本費用減除43%。這項減免適用5年,屆期前半年,行政院可視情況展延一次。
根據內政部計算減稅效果,適用20%稅率的房東,委託租賃住宅服務業出租,不同租金行情最高可獲減稅額為11,568元,月租金2萬元減幅為42.28%,但逾2萬元者,減稅效果遞減。
此外,也授權地方政府可針對房東給予地價稅及房屋稅適當減徵,期限與租金減徵相同。以六都平均最高租稅優惠稅率若依自用住宅稅率為例計算,每年地價稅可享有6,080元稅額減徵,房屋稅額則有2,965元優惠。
徐國勇說,未來要扶植代管業及包租業的租賃住宅服務業發展,包租業就相當於二房東,此服務業將負責作屋況與設備點交,收租及押金管理,日常修繕維護,糾紛協調處理。
此外,租賃型住宅未來租約全面納入規範,必須明訂住宅租賃契約應約定及不得約定事項(例如交租時間,可否報稅等),未來房東與房客有糾紛,可由地方不動產糾紛調處委員會處理,房東房客申請調處免繳納調處費用。

徐佳馨/價量之外的買房事

本月初,六都公布三月份買賣移轉棟數,總計 達1.7萬棟,較去年同期大增三成,今年第一季4.5萬棟的移轉量,更較去年同期大幅成長41%,在分區季度表現上,成長幅度最為驚人的是新北市,年增 69%,其次依序為台中37%、高雄36%、台南35%、台北31%及桃園25%。
即使外界看漲幅看得熱鬧,相較於過去市場多頭時的成交量仍有相當落差,甚至於有不少因為交屋,帶入的「水分」也在其中。以近年推案少的北市為例,今 年3月份成交量為1993棟,和去年3月的1500棟相比,確實有32.9%的成長,可是還不及過去每月至少2000棟的水平;至於外界樂觀看待的新北 市,雖然攀上4000棟大關,可細究起來,是淡水、新莊出現上百筆大社區交屋所致,真實買氣不如並沒有帳面上那麼火熱。
至於民眾最關注的價格表現,從第一季的數字來看,六都平均成交價皆下跌,但修正幅度在5%以內,成交量增加、跌幅縮小的市況,某個程度看出買賣雙方 在價格認知上也漸有共識,換言之,在短期內不見快速升息的狀況下,只要不是案量太大、假利多太多的區域,多數買方心中都有「現在價格距離價格底部不遠」的 認知,也寧可透過殺價,磨合到心中的甜蜜點。
不過,價量作為入市指標,終究只是數字而已,對於有心買屋者而言,與其關注量化數字,心情受到報章雜誌解讀的牽動,或許更該去檢視居住者對於居住本身的需求,和房子的本質,或許更來的切身。
這陣子聽身邊已經購屋多年的朋友們分享自己的居住經驗,應該是因為近年價格下跌,多數也不再把行情掛在嘴上,取而代之的是,住起來舒不舒適、鄰居好不好相處、小孩就學如不如意、生活環境便不便利…等等,這些我們在過去從來不會去特別提及的生活瑣事。
五年前成家的A,當年她買得真便宜,可是這幾年下來,房價賺得不如一肚子火多。為了能夠有更多的使用空間,在預算考量下買進有電梯的六樓老華廈,搬 進去剛開始還好,住了一陣子之後,才知道裡面都是自掃門前雪的鄰居,老華廈戶數和剩餘公積金都不多,問題卻不少,只要有公共空間的修繕問題,常常吵到沒有 結論,過去房價好,很多事情都可以視而不見,但忍到現在想賣掉,卻沒有那麼簡單。
買新屋的,倒也不是每個人都順風順水,就拿B來說,三年前搶進某知名建商的個案,當初預期房價會漲,沒想太多就買了,雖然價格也算區域中價位,買的也算比鄰居便宜,沒想到房子住滿一年就漏水,怎麼修都修不好。凡此總總,都是房價之外,影響生活品質的要緊事。
現階段購屋人以自住客占了大宗,自用戶多數都有買屋經驗不多、持有時間較長的共同特性,加上房價處於修正期,過去很多瑕疵都會因房價漲上去,就視而不見,此一時彼一時,這些問題除了住進去不舒適,等到要賣的時候,也必然會讓買家拿著放大鏡檢視。
真想買房,這當下除了眾聲喧嘩的「價」、「量」,與其聽人說、聽電視講,還不如從最基本的居住需求著手,多走多看,找一間自己和家人都能安心舒適的家,會是比看著數字喊燒,更要緊的事。
世事難料約莫是這樣吧,多頭時期視而不見的事,到了空頭時期就會成為坐立難安的刺。

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)

北市捷運周邊店面夯 占整體店面交易量七成

永慶房產集團根據實價揭露資料彙整近兩年台北市店面成交資料,發現捷運站附近店面交易占比是台北市整體店面交易量的七成。若以各捷運站交易量排名來看,最熱門的前三名分別為中山國小站、西門站以及南京復興站。

永 慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,店面投資首重地段與人潮,台北市捷運路網四通八達,包括文湖線、板南線、淡水信義線、中和新蘆線以及松山新店線共五 條路線,在台北市的捷運站共約 73 個站點,受惠捷運站周邊都是人潮流動的誘因之下,一般北市店面投資的選擇,都會以鄰近捷運站附近為優先,從統計實價揭露的店面資料可以發現,捷運站附近的 店面交易量是整體北市店面的七成。

統計捷運站周邊店面部分,排名前三名的分別是中和新蘆線的中山國小站,松山新店線與板南線交會的西門站以 及松山新店線與文湖線交會的南京復興站,謝志傑說,捷運中山國小站附近有許多商務旅館、酒店以及套房型社區大樓,區域商家密集,包括晴光商圈、夜市以及林 森北路商圈,捷運站附近店面成交主要的總價帶約 2000-6000 萬元之間,成交路段除林森北路、中山北路以及新生北路之外,巷弄型的店面也受置產族群青睞,熱門交易路段有農安街、雙城街與中原街。

在捷運 西門站部分,謝志傑分析,北市府積極推動西區翻轉的政策、國際快時尚服飾以及運動品牌進駐,加上近幾年觀光旅客人潮的加持,西門商圈不僅商業活絡,也有逐 漸擴張的趨勢,商圈內店面型態多元,近期也有不少總價億級以上整棟透天的交易案例,捷運站附近店面主要成交的總價帶約 3000-9000 萬元之間居多。南京復興站部分,謝志傑認為,南京復興站附近是台北市重要的辦公商圈之一,在捷運松山新店線通車之後,增加區域工作通勤與消費的便利性,因 此吸引投資置產族群的眼光,周邊熱門交易的路段有長春路、龍江路、以及八德路二段等,主要成交的總價帶約 2000-8000 萬之間居多。

謝 志傑表示,近三年大台北都會區房價已逐步修正,不少店面的屋主已認同合理讓利,是增加房產出售的機會,建議有意購置店面的買方,首選捷運站附近的店面之 外,可先參考雙捷運站附近的標的,地段與人潮更有優勢,例如忠孝復興站、中山站、民權西路站、松江南京站、西門站、東門站以及古亭等站,趁房市轉趨理性可 積極看屋、比價,有機會購得滿意的置產標的。

淡水跌落1字頭 內湖年跌逾16%

工商時報【方明╱台北報導】
降價換成交!雙北市今年第一季房市交易熱門區域,房價大多出現不小修正,其中,新北交易量最大的淡水區一年房價跌幅近8%、平均單價見到1字頭,另 板橋區也修正近6%;北市方面,交易量第二大的內湖區房價跌幅最深,從5字頭掉至4字頭,年跌逾16%,雙北市交易熱區呈現「殺價取量」現象。
今年第一季六都房市交易呈現量增走勢,合計六都移轉量4.5萬餘戶、年增41%,其中新北市近1.2萬戶、年增69%排名第一,北市也突破5千戶、年增逾3成。首季交易量大增除新屋交屋之外,中古屋降價也是重要因素。
東森房屋統計實價資料,扣除預售屋、特殊物件等住宅交易,近一年雙北主要行政區約有半數房價皆下修。其中,內湖區首季交易量632戶居北市第二大,但去年1月每坪均價約53.9萬,今年1月跌至每坪46.2萬,單價跌破5字頭、年跌16.53%,為北市跌幅最深。
北市交易量最大的中山區,均單價仍維持6字頭,房價最高的大安區維持8字頭,松山區、信義區雖仍守住6字頭,但近一年房價也下修10.6%及8.4%,跌幅分居二、三名。
新北市今年首季交易量高居第一的淡水區,近一年每坪均價由21.67萬跌至19.97萬,修正幅度7.84%,僅次於汐止區的8.6%跌幅;而交易量第三大的板橋區,均單價從40.8萬跌至38.4萬元、跌幅5.78%、房價下修幅度居第三高。
東森建設總經理賴建程則指出,汐止3年前房價達到頂端,預售屋開價過去每坪曾衝到5字頭,屋齡5年內的新成屋也快接近4字頭,但隨著景氣下滑,加上捷運汐止民生線遲遲未有消息,使得房價拉回。板橋也是新案打4字頭搶客,因此中古屋價格也跟著修正,故整體跌價明顯。
不過交易量高居新北第二的新莊區,價格還往上漲,今年1月均價每坪35.4萬元,賴建程表示,雖房價「5字頭」起跳的新莊副都心重劃區交易急凍,但 中平、中原商圈及新莊體育館周邊住宅,因房價親民僅3字頭且生活機能純熟,加上機場捷運線3月開通後,吸引北市中正區、新北市三重區等外來自住客,交易量 大增、價格持穩。

2017年4月9日 星期日

顏炳立: 2017房市…殺價取量,搶錢活命

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
戴德梁行董事總經理顏炳立昨(6)日表示,2017年房市是「殺價取量,搶錢活命」的一年,現在的市況是「市冷、價高、案少、人閒」,房市買盤最大 誘因是「價格」,建商讓利最大的動能,則是「看淡市場」,總體來看,預期2017∼2018年房市緩跌格局不變,2018∼2019年進入盤整格局之後, 買點才浮現。

至於前3月建物買賣移轉量增,顏炳立冷眼以待,表示這只是去年同期基期太低,所造成的小反彈。顏炳立昨天在主持2017年第1季商用不動產市場季報時直言,今年第1季不動產市場依然是緩跌狀態,如果今年沒有30萬棟以上的建物買賣移轉量,房市就還沒有落底。

顏炳立表示,目前第1季全台買賣移轉棟數推估約6萬多棟,全年推估25-26萬棟,仍會維持相當低量。因此,斷言今年仍是建商降價讓利的一年,倘若讓利微量,房市則會持續緩跌並未見底。

對於前3月建物買賣移轉棟數六都都呈現一波小回溫,顏炳立表示,這主要是去年同期基期太低,所以只是大的下跌波段中、一個小反彈而已!

顏炳立表示:「所以,大家不要太樂觀,今年會是殺價取量,搶錢活命的一年,因為不知道買氣冷淡的冬天,還會持續多久。有房仲業者說,預期今年房市會落底,我倒是看量,如果全年沒有回到30萬棟,房市不會落底;如果回到40萬棟,再加上政策點火,房市才有慢慢加溫的跡象。」

近11個月以來最高點 3月住展風向球 重返黃藍燈

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
拜建商大讓利、「329檔期」購屋旺季來臨,房市出現小回春。昨(6)日最新出爐的北台灣都會區住展風向球,2017年3月總分攀升到33.6分,比2月大增5.4分,從原本的藍燈,重返到黃藍燈,為最近11個月以來最高點。

最新公布的住展風向球顯示,在六項指標中,新成屋、預售推案量、來客組數、成交組數,同步上揚;廣告批數、議價率,同步下降。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,隨著建案價格調降,買、賣雙方價格認知差距縮小,適逢「329檔期」購屋旺季來臨,推案量大舉擴增,都推升風向球分數向上攀升。

何世昌表示,3月盛逢房市重要檔期,建商加緊腳步推出新案,單月預售推案量近逼約500億元。成屋新增推案,也同步增加,總量體直衝千戶以上。

但在3月廣告批數方面,卻微幅滑落至約2.06萬批,月減幅約6%。其中新成屋廣告量,有高達約1.6萬批,至於預售案廣告,只剩4千多批,且超過8成都是舊建案,顯示建商為求加速去化手上存貨,強銷意願遠比新建案來得高。

何世昌分析,3月正值購屋旺季,加上舊建案降價進行強銷,使議價率往下探,促使整體來人與買氣持續上揚,又以桃園、新竹房市增幅較為顯著,台北市來人、成交量,也小幅上升,新北、基隆與宜蘭,則呈現個案表現,來人量持平,但成交組數小幅增加。

何世昌表示,最近有些銷售期較長,再加上有些區域新案將推出破盤價流言滿天飛,雖然消息不一定成真,但已使部份業主無意繼續撐盤,陸續加入降價的行列,也成功拉抬高人氣與買氣;但也有部份建案因前一波讓價後已能順利銷售,近期態度轉硬不再讓利。

何世昌表示,近來不少建案都表態,農曆年後客戶出價意願高,有助於成功撮合買賣預期。預期上半年,房市在買、賣雙方價格認知差距縮小後,市況可望脫離谷底。

李同榮:房市交易觸底 今年上看28萬戶

(中央社記者韋樞台北 7日電)
六都公布 3月房屋買賣移轉棟數統計,共1萬7541棟,年增30%、月增43%,連3個月移轉數正成長。吉家網不動產董事長李同榮表示,今年首季交易量大增,代表走過低潮,全年估移轉28萬棟。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,此波房地產反轉向下以來,台北市的房市交易量已在去年第1季落底,今年第1季的交易量大幅成長,證明房市已走過量縮的低潮期,今年房地產移轉棟數將上看28萬戶。

李同榮指出, 房市交易量從2013年反轉前的37萬1892棟,從2014年下半年反轉至今,萎縮到2016年的24萬5396棟,4年間萎縮12萬6496棟,近3 年觀望遞延的買盤累積約7萬戶,這些剛性需求買盤眼看低總價產品跌幅逐漸縮小,開始於去年底積極看屋,遞增市場交易量。

他表示,台北市房屋移轉量從2013年的3萬9496棟萎縮到2016年的2萬1500棟,萎縮1萬7996棟,減幅達45.6%。台北市交易量在 2016年2月創下1062棟16年來低量紀錄,2016年第1季總交易量3978棟也是近8季以來最低;從去年第1季算起,已持續3季沒有再破低量,足 以認定2016年第 1季為此波房地產交易量的谷底。

李同榮進一步指出,今年的房市交易市場,預售、高價新屋、豪宅都在爭相讓利,顯然已到市場反轉「殺價取量」的第二階段尾端,加上中古屋低總價剛性需求買盤進場,全年移轉交易量將成長15%,並上看28萬戶。

房市首季買氣增溫

工商時報【方明╱台北報導】
今年第1季房市買氣增溫,交易熱區仍是「熱者恆熱」,首季新北淡水區2,297件移轉量最多,傲視全台;桃園中壢以1,798件位居第二;桃園市桃園區以1,532件居第三。新北與桃園成為首季交易熱門區域,除因價格吸引買方進駐外,建商交屋也是原因之一。

相較於去年第1季的冷清,今年首季房市表現亮眼許多,房仲業者統計該季六都各行政區交易量,移轉件數最多前5名熱區分別為新北市淡水2,297件、桃園中壢1,798件、桃園市桃園區1,532件、新北市新莊區1,468件以及台中市北屯區1,294件。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,在年增幅與移轉件數上均有表現的區域,集中在新北市淡水、新莊、板橋三區,而這此些區域都是過去交易較為火紅的前段班,除了交屋加持外,買氣回溫也呈現「熱者恆熱」的趨勢。

東森房屋淡水新市鎮市府加盟店主任陳俊祥指出,淡水第1季因「四季之旅」及「宏盛新世界」兩大社區近千戶交屋,帶動交易量大增,且「四季之旅」因預 售有投資客集資購買,平均買價23∼28萬元,目前成屋最高成交價只有20萬元,因房價下修不少,發生更換登記名義人的狀況,因此,3月出現150戶交屋 後移轉的二手交屋潮。

他表示,淡海地區目前成交組數並未見明顯成長,主要因買賣雙方沒交集,價差幅度高達2∼3成,包括「合康嘉年華」、「和光理想家」等新成屋個案,成交單價都已見到1字頭。

台灣房屋龍岡直營店王金城表示,中壢區外來就業、就學人口眾多,加上3月初機捷中壢SOGO站通車,農曆年後交易量明顯增溫,又以海華商圈為交易熱 區,當地5年內電梯大樓均單價27∼30萬元、10年約22∼25萬元、20年以上約20萬元,生活機能佳,外圍房價甚至僅18∼20萬元。

此外,中壢後火車站也是交易熱區,當地以透天住宅為大宗,總價約600∼700萬元,電梯華廈也約500∼700萬元,新成屋單價近16∼17萬元民眾接受度才高。

配合政府打房 陸房仲審查員工言論

(中央社記者陳家倫上海9日電)為配合北京房市調控,法制晚報今天報導,北京鏈家房地產經紀有限公司要求旗下人員,在日常接待服務中,不能發表房價走勢評論,並嚴格管理人員的微博、微信、短訊等訊息發布。

報導說,鏈家地產要求所有人員在日常接待服務中,不發表房價走勢評論,特別是房價可能會大漲大跌、長期看漲看跌的言論;嚴禁散布房源緊俏、再不買就沒了等言論;嚴格管理人員的微博、微信朋友圈、短訊等訊息發布。

此外,鏈家地產還要求全體員工不參與任何形式的炒房。嚴令要求所有人員不對外發布炒作房價的任何訊息,不揣測政府宏觀調控政策、房價走向,更不對外渲染房價漲跌的各類情緒。
報導表示,北京鏈家只接受三證(房屋所有權證、房屋契證和國有土地使用證)齊全、符合調控要求的房源委託,並要求人員在發布房源訊息前,必須實地勘驗。鏈家app、門市及其他管道發布的同一房源訊息務必一致。

鏈家表示,8日起,不接受委託在鏈家成交未滿 12個月就再次出售的房源;對明顯高於市場價的房源,特別是明顯高於市場價的所謂「學區房」,不予接受委託;立即全面停止商辦房買賣、租賃。

專家:房貸利率高於5% 恐現斷頭潮

工商時報【黃惠聆╱台北報導】
美國聯準會啟動升息機制後,有房貸者都擔心央行也會跟著升息,根據調查顯示,有8成購屋者只能忍受上限是3碼,另一方面,準備購屋者也正在快升息才 有「斷頭屋」可買,不過,專家認為,利率必須要至3%之上,甚至到4∼5%時,斷頭屋才會從市場大量拋出,但短期內恐不易看到。

永慶房屋集團管理部經理謝志傑表示,根據永慶房屋調查,高達79%購屋者和68%售屋者,對於升息的承受力上限只到2.5%左右,也就是再升息3碼,就超過民眾房貸負擔能力,依照過去每次升息約半碼,大約升6次。

永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出,美國已經啟動升息循環,今年可能再升息1∼2次,台灣未來也無排除也會跟著升息,升息恐影響民眾購屋意願,也將成為未來房市重要的變數。
至於民眾想要等斷頭屋,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為不容易,因為央行升息半碼,反映在房貸利率僅0.06∼0.07個百分點,因此,房貸利率要升到3%的壓力點還有很長的距離。

其次,多數屋主甚至投資客取得時間早,成本較低,除非個人資金周轉有問題,不然不容易產生「斷頭屋」,市場上要出現大量「斷頭屋」壓力不大,想要期待如果去幾波多頭轉空,法拍市場出現爆量來撿便宜的狀態並不容易。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,目前房貸利率多為1∼2%,若政府近 期升息,不會一下子就跳到要命的數字,影響消費者的層面多為感受性,話題大於實質。利率若升到3∼4%時信心面會受打擊,若真要到達斷頭或市場拋售,這個 利率數字可能要5%以上才會真正出現,不過對於自住及多屋投資者,傷害並不相同。

2017年4月6日 星期四

房屋貸款是否需要辦二胎房貸

江龍名表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請 信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資 的業務族等。
但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。

而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年 買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘 存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。

辦理房屋增貸的時間要多久

江龍名表示,如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可 能會拖延12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫 需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。

房屋增貸與保證人問題

以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。江龍名表示,銀行房屋貸款的授信原 則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。
但如何才能證明擔保價值足夠呢?江龍名表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情 況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目 的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

信用不良如何房屋轉增貸?

中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。
因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親 屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

增貸、轉貸有手續費嗎?

洪慧純表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。
如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。

房屋增貸利率多少?

洪慧純表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。

一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

房屋增貸的可能性(機率)

洪慧純表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良, 或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保 持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

房屋增貸是要如何申辦?

洪慧純表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。

民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新 鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較 謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。

房屋貸款增貸資格條件

台北富邦銀行房貸部經理洪慧純表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增 的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契 約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。
各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。

房屋二胎還是房屋增貸好?

洪慧純表示,以上述的例子來看,小黑把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請 一筆房屋,如果很不幸地,小黑在未來欠債,或是因為個人的財務問 題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,小黑一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比B銀行借給小黑的錢少,那B銀行就必 須承擔帳款難以回收的問題。

正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。而如果小黑利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,小黑必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。

增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?

洪慧純指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再 次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年 前,小陳將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的 情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。

而所謂的二胎,簡單來說,指的就 是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小黑有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小黑把這間房屋先和A銀行申 請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。
民眾如果 有申請二胎的需求,可以依照各銀行規定,以房屋做為擔保品,向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產,也就是房屋當作抵押品, 所以在辦理信用貸款時,需要的工作證明、財力證明等資料核准,會比申請一般貸款來的容易。洪慧純表示,申辦二胎房貸時,應檢附文件包括身分證影本、土建物 權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況,以及收入證明或往來存摺等文件資料。

民眾申請二胎時,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定,而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。

2017年4月5日 星期三

Q1六都交易量4.5萬戶 年增41%

【記者柯安聰台北報導】六都會區5日分別公布「3月份建物買賣移轉棟數」,交易量最大為新北市4321戶,最少則是台南市1727戶,統計3月六都交易量為1萬7541戶,與2016年同期1萬3543戶比較之下,年增29.5%。
永慶房產集團業管部謝志傑經理表示,3月份六都會區交易量回溫,不僅比2月量增約43.1%,也比1月增加12%,若統計今年第1季來看,六都會區 的交易量為4萬5454戶與去年同期的3萬2335戶,年增41%,其中新北市交易量年增率大幅增加近7成,量能復甦力道領先其他都會區。在整體房市認同 讓利才有交易量的態勢下,預期今年上半年房市量能有望緩步復甦。
觀察六都公布的交易量表現,新北市都會區交易量年增率超過5成,此外,謝志傑表示,桃園市、台南市與高雄市交易量比2月量增超過4成,買氣持續回流,顯示區域的購屋意願與信心已增加。

雙北市3月房市交易情況來看,謝志傑分析,台北市交易熱區較集中於中山區、內湖區與大安區。北市房價持續修正,市中心領跌之後,買方看屋比價,有買回市中區的趨勢,顯示好地段,價格有讓利仍會吸引買方進場購屋。

新北市部分,謝志傑表示,新北市3月交易量4321戶,交易量最高的行政區為淡水區約800多戶,其中「台北灣-四季之旅」以及「宏盛新世界」等社 區有上百戶的交易,帶動區域的交易量能,其次行政區為新莊區,交易量接近600戶,其中在丹鳳捷運站附近的天祥街「鴻邦世界花園」,有上百戶的交易,促進 區域的交易動能。3月整體新北市交易量年增率大幅成長52.1%,買氣有望持續回溫。

謝志傑認為,政府積極擴大內需建設與都市更新政策改革與推動,將有助國內經濟成長與穩定房市交易,雖然美國預計今年會再次升息,而國內目前仍處低利 狀態,受全球利率政策牽影的影響尚不明顯,在房價持續緩步修正或盤整的情況下,估計今年上半年房市交易量能可望有穩定的表現。(自立電子報2017/4 /5)

近6成民眾偏愛新成屋 政府應速推都更

記者柯安聰台北報導】

根據中信房屋委託創市 際市場研究顧問公司,以IX Survey專業網路調查機制,回收1112份有效問卷顯示,其中有462位受訪者考慮在2年內購屋,所考慮的房屋物件以新成屋比例最高,佔59.4%, 其次為屋齡不到15年的中古屋,佔51.5%;值得注意的是,屋齡30年以上的中古屋敬陪末座,只佔5.2%,由房市供需面的角度來看,政府應加速推動都 更腳步。
 
中信房屋針對都更議題的調查也顯示,58.5%的民眾和68.9%的房仲業者,皆認同台灣都市老化,應該快進行都更,尤其防災型都更,更是刻不容緩;歸納防礙都更的原因,高達69.1%民眾及75.1%房仲業者認為,都更後的房屋稅大增及釘子戶,是扼殺都更的兩大主因。

中信房屋副總經理劉天仁指出,適逢《都市更新條例》修正草案進入研議最後階段,建議增加都更誘因,建議可朝(一)減免老屋更新後的持有稅;(二)政 府應成立專責部門(可自行成立或委託專業人士),以法定程序,介入開發商與釘子戶之間的協商,不但可發揮公正第三人居間協調的功能,而且可以協助住戶釐清 有關都更過程中的種種疑惑,排除對都更法令的誤解,加速都更腳步的進行。(自立電子報2017/4/5)

Q1房市交易回溫 房仲:年成長近三成

六大都會區公布「三月份建物買賣移轉棟數」,交易量「年成長」暴增三成。房仲業者表示,去年初推動「房地合一課稅」,使得「買賣移轉」提前到前年底避稅,導致去年交易量大幅下滑。今年交易回穩,估計全年房市可望逐步回溫。 (馮建棨報導)
 六都會區公布「三月份建物買賣移轉棟數」,交易量以新北的4321戶為最多,最少是台南市1727戶,累計六都交易量為1萬7541戶,跟2016年同期1萬543戶比較,年成長29.5%。
  永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,3月份六都會區交易量回溫,不僅比2月量增約43.1%,也比1月增加12%,回頭看今年第一季,六都會區的交易量為 4萬5454戶,與去年同期的3萬2335戶,年增41%,其中新北市交易量年增率大幅增加近七成,整體房市逐漸認同「讓利才有交易量」,預期今年上半年 房市量能有望緩步復甦。
 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則認為,新北淡水區一月爆量交屋潮拉抬房市,加上新北重劃區讓利效應持續發酵。另外去年房地合一稅實施後,交屋潮多趕前年底出手,讓去年第一季交易量滑落,在比較基期低的情況下,今年年增率自然就高。
陳炳辰分析,政府對於房市政策態度開放,讓房市回溫機率增加,而歷年第一季的交易量約占上半年的四成五到五成,若第二季維持,今年上半年有望來到11到12萬棟。

北市3月房屋移轉近2千棟 這3區最熱

(中央社記者韋樞台北5日電)六都發布3月房屋買賣移轉棟數,其中台北市達1993棟,月增、年增均逾3成。房仲發現,北市交易熱區為內湖區及市中心大安、中山區,房價修正後果然買方回流,為房市捎來加溫喜訊。
台北市3月房屋買賣移轉1993棟,為近年少見的近2000棟佳績,月增38.3%,年增32.9%;新北市4321棟,重回4000棟之上,月增37.5%,年增52.1%,年增幅居六都之冠。
從2014年起房市走低至今,房價陸續回檔,導致交易量跟著觀望而縮減,市中心區房價也跟著鬆動,但從今年起已經連3月交易量回升,市中心區量增代表市場信心築底恢復。
東森房屋研究中心副理于靜芳分析,在農曆年後,3月買氣持續延續,在價格持續修正下,北市小陽春增至將近2千棟,比去年第4季旺季狀況還佳,以內湖區298棟、中山區244棟最熱,大安區也破200棟、信義及中正區等蛋黃區也近150棟。
永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,北市房價持續修正,市中心領跌之後,買方看屋比價,有買回市中心區的趨勢,顯示好地段的房價讓利仍會吸引買方進場購屋。

新北市部分,謝志傑指出,新北市3月交易量4321戶,交易量最高的行政區為淡水區約800多戶,其中「台北灣-四季之旅」以及「宏盛新世界」等社區有上百戶的交易,帶動區域的交易量能。

其次為新莊區的交易量近600戶,其中在丹鳳捷運站附近的天祥街「鴻邦世界花園」有上百戶交易,促進區域的交易動能。3月整體新北市交易量年增率大幅成長52.1%,買氣有望持續回溫。

東森建設總經理賴建程表示,新北市3月新莊房仲店頭成交量暴增1倍,買氣回溫,3月建物移轉量重回4000棟不意外,以成屋移轉量大增明顯,熱區包括淡水區811棟、新莊區596棟;板橋區343棟,但多來自中古屋貢獻。

謝志傑認為,政府積極擴大內需建設與都市更新政策改革與推動,有助國內經濟成長與穩定房市交易;目前國內仍處低利狀態,受全球利率政策牽動還不明顯,在房價持續緩步修正或盤整的情況下,估計今年上半年房市交易量能可望有穩定的表現。

遠雄揮軍南進 磁吸貴客買盤

工商時報【鄭啟明】
年後大坪數客戶湧現,豪宅買家議價踴躍。遠雄建設認為,消費者有感房市觸底回溫,特別是滿手現金的高端客戶看好2017房市回春,進場意願很強,專 挑具未來性、稀有性與國際級的豪宅出手。

遠雄在高雄亞洲新灣區68層樓高的飯店複合式摩天豪宅「THE ONE」,就磁吸金字塔頂端客層目光。

遠雄建設分析,今年上半年這波買氣的主力,都是在全球與兩岸三地坐擁多棟房產或多次進出場的資產族群,購屋經驗不同於一生只買一兩次房的剛需客層, 他們看著台灣房市經歷四次景氣谷底,深諳谷底出手受惠最多的置產心法,看準台灣房市三年盤整期準備迎接反彈回暖的契機,不僅鎖定價格回檔的豪宅承接,而且 眼光更鎖定地段力有未來性、產品力具稀有性、規畫達國際級的豪宅出手。

「畢竟過去十年多頭市場下來,北高豪宅一大堆,能像遠雄THE ONE這樣,一登場就是亞洲第6高、全球第26高、台灣第1高,全台有實力的金字塔頂端客層很難不心動。」

六都房市交易 年增41%

中國時報【王莫昀╱台北報導】
房 市首季交易量較去年同期大幅成長,聲勢驚人!根據六都公布首季買賣移轉量高達4.5萬棟,較去年同期大幅成長41%,成長幅度最為驚人的是新北 市,年增69%,其次依序為台中37%、高雄36%、台南35%、台北31%及桃園25%。永慶房產集團預期今年房市將緩步復甦。

依 六都公布最新買賣移轉棟數,3月移轉棟數總計1.7萬棟,不僅較去年同期大幅成長30%,更較上月大增43%。信義房屋指出,今年買賣移轉棟數連 續3個月移轉棟數較去年同期呈正增長,除桃園市以外,其餘五都的買賣移轉棟數年增都達26%以上,主因包括去年基期較低外,逐步回溫的房市也是帶動移轉棟 數增加原因。

新北成長69%最驚人
永 慶房產集團業管部經理謝志傑表示,3月份六都會區交易量回溫,比2月量增約43.1%,也比1月增加12%,統計今年第1季來看,六都會區的交易 量年增41%,其中,新北市交易量年增率大幅增加近7成,量能復甦力道領先其他都會區。在整體房市認同讓利才有交易量態勢下,預期今年上半年房市量能有望 緩步復甦。

雙北市3月房市交易情況來看,謝志傑分析,台北市交易熱區較集中於中山區、內湖區與大安區。北市房價持續修正,市中心領跌之後,買方看屋比價,有回市中心購屋趨勢。
新案出現二手移轉潮

新 北市部分,東森建設總經理賴建程說,新北市3月新莊房仲店頭成交量暴增1倍,買氣回溫,3月建物移轉量重回4000棟不意外,其中又以成屋移轉量 大增,熱區包括淡水區、新莊區、板橋區,其中,淡水、新莊皆出現新案1、2月交屋後大量的二手移轉潮,包括淡水「台北灣─四季之旅」交屋後再移轉150 戶、「鴻邦世界花園I」128戶,板橋則多來自中古屋貢獻。

Q1商用不動產 地熱樓冷

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
CBRE世邦魏理仕昨(5)日公布2017年Q1商用不動產市場季報,不論投資市場、租賃市場,都傳喜訊,拜房市成交恢復春意所賜,建商購地意願提振,帶動首季土地市場成交「大噴出」98%至237億元,而且A辦租賃需求殷切,使得空置率創下近4季的新低。
兩岸關係冷 外資不敢進場
世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示,2017年開春後商用不動產市場春意濃厚;不過,兩岸關係僵持,外資法人對台灣市場還是興趣缺缺,首季進場依然「抱蛋」。
最新出爐的Q1季報指出,土地市場在第1季成交總額比去年「大噴出」達98%、達237億元,主要是因為很多建商積極購地,佔比達4成;加上自用型買方不論貸款成數和利率都低,因此需求穩定,占比也高達4成。
至於大型商用不動產市場,單季成交則跌破百億大關、僅98.6億元,跟歷年第1季相比,還是相當疲軟,顯示投資人對於市場前景還是有疑慮,想買的人擔心價格還會下來,觀望氣氛還在。
累計2017年第1季的商用不動產市場、加上土地市場的交易總額,單季達336億元。
值得注意的是,金融壽險業、外資法人收購大型商用不動產的成績,首季雙雙「抱蛋」。
李嘉玶表示,目前商用不動產市場的平均租金淨收益率,已從上季2.4%,攀升至2.45%,但對於外資來說,還是沒有吸引力;預期第2季,外資法人進場也還是掛零。
租金收益低 壽險也不投資
至於金融保險業進場數量也是零,因為租金收益率還不符合條件。
展望2017年市場走勢,李嘉玶表示,在當前的金融環境下,企業較容易取得不錯的貸款條件,預測國內投資人對於工業地產的需求將維持強勁,支撐自用型買盤力道。
此外,目前已觀察到部份賣方為了盡快成交而主動讓利降價,顯示商用不動產價格今年仍將維持盤整趨勢,預計今年商用不動產價格可能進一步下修5∼10%。